АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 октября 2016 г. по делу в„– А40-148998/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 29.09.2016
В полном объеме постановление изготовлено 06.10.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Петровой Е.А.
судей Комаровой О.И. и Мысака Н.Я.
при участии в заседании:
от истца - Алимов А.В. по дов. от 04.07.2016;
от ответчика - Шинкарюк А.Ю. по дов. от 07.12.2015 в„– 33-Д-69515,
рассмотрев в судебном заседании 29.09.2016 кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы (ответчика)
на решение от 29.04.2016 Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Дудкиным В.В.,
и постановление от 24.06.2016 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Лаврецкой Н.В., Левченко Н.И., Расторгуевым Е.Б.,
по иску ООО "АКУБ"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "АКУБ" (далее - ООО "АКУБ" или истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) с кадастровым номером 77:09:0005005:8163, общей площадью 167,8 кв. м (подвал. Пом. III, комн. 1-10, 10а, 11, 12, 14, 15), находящегося по адресу: г. Москва, ул. Зорге, д. 10, корп. 1, изложив пункты 3.1, 3.2, 3.4 договора в следующей редакции:
п. 3.1.: "Цена объекта, определяемая как разница между рыночной стоимостью объекта и стоимостью неотделимых улучшений объекта, засчитываемых в счет оплаты приобретаемого объекта, составляет 12 386 138 руб. 80 коп. (Двенадцать миллионов триста восемьдесят шесть тысяч сто тридцать восемь рублей восемьдесят копеек). Рыночная стоимость объекта составляет 13 807 000 руб. 00 коп. (Тринадцать миллионов восемьсот семь тысяч рублей ноль копеек) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 20.05.2015 г. в„– 773Г/743, выполненного ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 27.05.2015 г. в„– 925/С-15, подготовленным НП СРО "СВОД".
Стоимость неотделимых улучшений объекта, засчитываемая, в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, в счет оплаты приобретаемого объекта составляет 1 420 861 руб. 20 коп. (Один миллион четыреста двадцать тысяч восемьсот шестьдесят один рубль двадцать копеек). НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется";
п. 3.2: "Оплата по договора осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения";
п. 3.4: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 206 435 (Двести шесть тысяч четыреста тридцать пять) рублей 65 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и указывал на то, что произведенные им неотделимые улучшения арендуемого объекта подлежат зачету в счет оплаты приобретаемого объекта, поскольку произведены с согласия Департамента, при этом истец не оспаривал рыночную стоимость имущества, определенную Департаментом.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.04.2016 разногласия, возникшие при заключении спорного договора купли-продажи, были урегулированы путем изложения договора в следующей редакции:
п. 3.1: "Цена объекта, определяемая как разница между рыночной стоимостью объекта и стоимостью неотделимых улучшений объекта, засчитываемых в счет оплаты приобретаемого объекта, составляет 12 386 138 руб. 80 коп. (Двенадцать миллионов триста восемьдесят шесть тысяч сто тридцать восемь рублей восемьдесят копеек).
Рыночная стоимость объекта составляет 13 807 000 руб. 00 коп. (Тринадцать миллионов восемьсот семь тысяч рублей ноль копеек) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 20.05.2015 г. в„– 773Г/743, выполненного ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 27.05.2015 в„– 925/С-15, подготовленным НП СРО "СВОД".
Стоимость неотделимых улучшений объекта, засчитываемая, в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, в счет оплаты приобретаемого объекта составляет 1 420 861 руб. 20 коп. (Один миллион четыреста двадцать тысяч восемьсот шестьдесят один рубль двадцать копеек). НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется";
п. 3.2: "Оплата по договора осуществляется в рассрочку в течение трех лет со дня его заключения";
п. 3.4: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 5 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 344 059 (Триста сорок четыре тысячи пятьдесят девять) руб. 41 коп.. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2016 решение Арбитражного суда города Москвы от 29.04.2016 изменено, суд апелляционной инстанции изложил пункты 3.2, 3.4 договора в следующей редакции:
п. 3.2: "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения";
п. 3.4: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж осуществляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до пятого числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющий не менее 206 435 рублей 65 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы от 29.04.2016 было оставлено без изменения.
При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что ООО "АКУБ" соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ, а также к выводу о том, что спор между сторонами подлежит разрешению с учетом результатов назначенной определением Арбитражного суда города Москвы экспертизы, согласно заключению которой на дату 20.04.2015 стоимость неотделимых улучшений объекта составила 2 045 040 руб., при этом удовлетворяя исковые требования в части установления рыночной стоимости объекта суды приняли стоимость размера неотделимых улучшений в размере 1 420 861 руб. 20 коп., поскольку указанная стоимость была заявлена истцом.
Суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда первой инстанции в части изложения пунктов 3.2, 3.4 договора, исходил из того, что Федеральным законом в„– 159-ФЗ определено, что оплата имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства, возможна единовременно и в рассрочку, при этом срок рассрочки устанавливается законами субъектов РФ. В соответствии с изменениями, внесенными в Закон от 22.07.2008 Законом от 29.06.2015 в„– 158-ФЗ, срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства установлен не менее пяти лет, а поскольку в настоящем деле имеет место спор об условиях договора, который будет заключен в будущем, то к такому договору применимы правила закона, введенного в действие до заключения договора.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что экспертное заключение, полученное в рамках проведения судебной экспертизы, не соответствует требованиям относимости допустимости доказательств по смыслу статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также указывает, что судом было необоснованно отклонено его ходатайство о назначении повторной экспертизы; судом апелляционной инстанции необоснованно принят пункт 3.2 договора в редакции истца с рассрочкой на пять лет, поскольку в протоколе разногласий, направленном истцом в адрес Департамента, не содержалось условия о предоставлении рассрочки сроком на пять лет, в связи с чем указанное требование подлежало оставлению без рассмотрения.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы жалобы, представитель ООО "АКУБ" возражал против отмены обжалуемых судебных актов по доводам заблаговременно представленного отзыва.
Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.
Судами установлено, что ООО "АКУБ" является в силу закона субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ а именно: является субъектом малого предпринимательства; отсутствует задолженность по арендной плате; площадь помещения составляет 167,8 кв. м; выкупаемый объект является обособленным объектом; поставлен на кадастровый учет; находится во владении истца на основании договора аренды с 2007 года, указанные правоотношения также урегулированы Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
ООО "АКУБ" обратилось 20.04.2015 в Департамент с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом в„– 159-ФЗ, по результатам рассмотрения которого Департамент согласился заключить договор купли-продажи арендуемого объекта с истцом по цене сначала 13 807 000 руб. 00 коп.
Истец полагая, что цена объекта должна определяться как разница между рыночной стоимостью объекта (размер которой, определенный ответчиком, истцом не оспаривался) и стоимостью неотделимых улучшений, засчитываемых в счет оплаты приобретаемого объекта, настаивал на том, что рыночная цена объекта составляет 12 193 000 руб.
Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Федеральным законом в„– 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений (с учетом износа), произведенных истцом в спорном объекте, на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, при этом, удовлетворяя требования истца, суды исходили их того, что стоимость неотделимых улучшений по результатам проведения экспертизы была определена в размере 2 045 040 руб., что превышает требования истца, заявившего о стоимости неотделимых улучшений размером в 1 420 861 руб. 20 коп., в связи с чем суд признал требования истца об определении стоимости помещений с учетом стоимости неотделимых улучшений в размере 1 420 861 руб. 20 коп.
Судом апелляционной инстанции правомерно урегулированы разногласия в части условия о способе и сроках оплаты в соответствии с положениями ч. 1 ст. 5 Федерального закона в„– 159-ФЗ в редакции Федерального закона в„– 158-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно которой срок рассрочки оплаты по договору может составлять пять лет, поскольку в соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В Определении Конституционного Суда от 08.02.2011 в„– 131-О-О разъяснено, что положения ч. 1, 2 ст. 5 Федерального закона в„– 159-ФЗ направлены на создание субъектам малого или среднего предпринимательства максимально широких правовых возможностей при согласовании условий договора купли-продажи и, следовательно, сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права.
В этой связи отклоняются и доводы о необходимости оставления требования об урегулировании разногласий по пункту 3.2 без рассмотрения, поскольку данная позиция ответчика, не оспаривающего по существу право истца на заключение договора, не отвечает задачам эффективного правосудия.
Довод заявителя кассационной жалобы о несогласии с экспертным заключением, полученным в рамках проведения дополнительной судебно-оценочной экспертизы, отклоняется судебной коллегией, как установлено судами, данное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанные на материалах дела, кроме того, с учетом норм части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которым полномочия суда кассационной инстанции ограничены в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки.
Экспертное заключение отвечает требованиям действующего законодательства, в связи с чем обоснованно признано судом надлежащим доказательством, а несогласие ответчика с позицией эксперта не свидетельствует о факте неправильного определения цены выкупаемого помещения и само по себе не является основанием для отмены судебного акта, в связи с чем также подлежит отклонению довод ответчика о необоснованном отклонении судом его ходатайства о проведении повторной экспертизы.
В обжалуемых судебных актах судами приведены подробные мотивы, по которым суды отклонили доводы Департамента, полностью аналогичные доводам его кассационной жалобы.
Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, Департамент не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и по сути, заявляет доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба Департамента удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29.04.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2016 по делу в„– А40-148998/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Е.А.ПЕТРОВА

Судьи
О.И.КОМАРОВА
Н.Я.МЫСАК


------------------------------------------------------------------