АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 октября 2016 г. по делу в„– А40-126225/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 06 октября 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Денисовой Н.Д., Мысака Н.Я.,
при участии в заседании:
от истца - Девятова П.А. по доверенности от 15.03.2016,
от ответчика - Салаватовой К.Х. по доверенности от 07.12.2015 в„– 33-Д-715/15,
рассмотрев 29 сентября 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на постановление от 04 июля 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Лаврецкой Н.В., Левченко Н.И., Расторгуевым Е.Б.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Буттекс" (ОГРН 1037739056520, 115193, город Москва, улица Кожуховская 6-Я, дом 17)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, 125009, город Москва, переулок Газетный, дом 1/12)
третьи лица Общество с ограниченной ответственностью "Городская коллегия оценщиков" (ОГРН 1087746068563, 119121, город Москва, Земледельческий пер., д. 14/17, стр. 1), Общество с ограниченной ответственностью "Группа Финансового Консультирования" (ОГРН 1067759961422, 117312, город Москва, улица Вавилова, дом 17, помещение Б2)
о признании незаконным решения Департамента городского имущества города Москвы, выраженном в письме от 27.05.2014 в„– 33-5-31254/13-(0)-1, об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Буттекс" (далее ООО "Буттекс", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) о признании незаконным решения Департамента городского имущества города Москвы, выраженного в письме от 27.05.2014 в„– 33-5-31254/13-(0)-1, об отказе ООО "Буттекс" в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу г. Москва, ул. Рудневка, д. 4; об урегулировании разногласий по вопросу выкупной цены, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Рудневка, д. 4, общей площадью 164,2 кв. м (этаж 1, пом. XIV, комн. 1-16), изложив п. 3.1 договора в следующей редакции: "Цена Объекта составляет 14 704 661 (четырнадцать миллионов семьсот четыре тысячи шестьсот шестьдесят один) рубль в соответствии с Отчетом об оценке в„– 6436-04-14/1, выполненным ООО "Городская коллегия оценщиков". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется"; изложив п. 3.2 договора в следующей редакции: "Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения", изложив п. п. 3.4 договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 2 месяцев с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до __ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 245 077 (двести сорок пять тысяч семьдесят семь) рубля 68 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, исчисляемых на остаток основного долга" (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Городская коллегия оценщиков", ООО "Группа Финансового Консультирования".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 января 2016 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Заявленные требования признаны судом не подлежащими удовлетворению в связи с пропуском ООО "Буттекс" срока исковой давности в части требования о признании незаконным решения об отказе в реализации преимущественного права на выкуп имущества, о применении которого заявил Департамент.
Суд счел, что истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, поскольку в тридцатидневный срок со дня получения предложения Департамента о заключении договора купли-продажи не подписал данный договор.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 июля 2016 года заявленные требования удовлетворены.
Апелляционный суд установил, что ООО "Буттекс" имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им по договору в„– 04-380/05 от 17.08.2005 нежилого помещения; выкупная цена указанного помещения по состоянию на 24.10.2013 (момент получения Департаментом от ООО "Буттекс" заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) составляет 14 869 732 руб. (без учета НДС); в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ истец вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.
Департаментом подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.
Ответчик полагает, что истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, поскольку в тридцатидневный срок со дня получения предложения Департамента о заключении договора купли-продажи не подписал данный договор.
Заявитель жалобы указывает, что суд, удовлетворяя исковые требования и определив цену спорного нежилого помещения в 14 869 732 руб., руководствовался отчетом об оценке, подготовленным в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, однако не учел сведения отчета об оценке, представленного Департаментом, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 19 738 983 руб., при этом именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.
Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законным и обоснованным.
Третьи лица в судебное заседание не явились, считаются извещенными в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 названного Кодекса рассматривается в их отсутствие. Письменные отзывы на жалобу не представлены.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемое постановление подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судами установлено, что ООО "Буттекс" является субъектом малого предпринимательства.
Между Департаментом (арендодатель) и ООО "Буттекс" (арендатор) заключен договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, от 17.08.2005 в„– 04-380/05, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 164,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Рудневка, д. 4.
Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
Названный договор аренды заключен на срок с 15.07.2005 по 14.06.2010 (пункт 2.1 договора). Дополнительным соглашением к названному договору от 27.05.2010 срок аренды продлен по 30.06.2015.
На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец 24.10.2013 обратился в Департамент с письменным заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате, на которое получил ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 19 738 983 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, выполненным ООО "Группа Финансового Консультирования" по заказу ответчика.
Полагая, что цена спорного объекта завышена, истец обратился в оценочную организацию ООО "Городская коллегия оценщиков" для определения рыночной стоимости нежилого помещения и получил отчет об оценке в„– 6436-04-14/1 от 06.05.2014, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составляет 14 704 661 руб.
Истец подписал договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий в отношении пункта 3.1 договора, указав цену объекта 14 704 661 руб., и пункта 3.4 договора в части порядка оплаты выкупаемого помещения.
Ответчик направил истцу письмо от 27.05.2014, в котором сообщил о несогласии с предложенными истцом условиями в части цены выкупаемого объекта, а также сообщил, что ООО "Буттекс" утратило преимущественное право на приобретение нежилого помещения, в связи с чем ответчиком принято решение об отказе в предоставлении государственной услуги.
Ответчик полагает, что истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, поскольку в тридцатидневный срок со дня получения предложения Департамента о заключении договора купли-продажи не подписал данный договор.
Частью 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ предусмотрено, что в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Суд установил, что Департамент 18.04.2014 направил в адрес ООО "Буттекс" подписанный проект договора купли-продажи, ООО "Буттекс" 16.05.2014 направил в ответ Департаменту договор купли-продажи в своей редакции (с протоколом разногласий в отношении цены объекта).
Таким образом, довод заявителя жалобы об утрате истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по заявленному ответчиком основанию несостоятелен.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "Буттекс" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Ответчик не оспаривает, что ООО "Буттекс" соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им имущества.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В деле имеется отчет в„– 6436-04-14/1 от 06.05.2014 об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный по заказу истца, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 14 704 661 руб.
Как указывает Департамент, в соответствии с отчетом об оценке, выполненным по его заказу уполномоченной организацией ООО "Группа Финансового Консультирования", рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 19 738 983 руб.
Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества апелляционный суд определением от 28.04.2016 назначил судебно-оценочную экспертизу с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения общей площадью 164,2 кв. м по состоянию на 24.10.2013, проведение которой поручил эксперту ООО "Бюро оценки бизнеса".
Согласно заключению эксперта ООО "Бюро оценки бизнеса" рыночная стоимость спорного объекта составила 14 869 732 руб. по состоянию на 24.10.2013.
Оценив указанное экспертное заключение, апелляционный суд признал его отвечающим требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, апелляционный суд установил, что выкупная цена спорного недвижимого имущества составляет 14 869 732 руб.
У суда кассационной инстанции в силу полномочий, установленных статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют основания для переоценки доказательств.
Доводы Департамента о несогласии с размером выкупной цены по существу являются несогласием с произведенной судом оценкой доказательств, что в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Апелляционный суд установил, что ООО "Буттекс" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона в„– 159-ФЗ, согласно которому оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что отказ Департамента в реализации преимущественного права на выкуп имущества, выраженный в письме от 27.05.2014 в„– 33-5-31254/13-(0)-1, является незаконным.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого в кассационном порядке судебного акта не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 июля 2016 года по делу в„– А40-126225/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА

Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
Н.Я.МЫСАК


------------------------------------------------------------------