АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 октября 2016 г. по делу в„– А40-41621/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 05 октября 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Денисовой Н.Д., Мысака Н.Я.,
при участии в заседании:
от истца - Абдусаламова М.Г. по доверенности от 01.03.2016,
от ответчика - Яшкина А.В. по доверенности от 07.12.2015 в„– 33-Д-696/15,
рассмотрев 28 сентября 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 20 февраля 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Прижбиловым С.В.,
на постановление от 14 июня 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Левченко Н.И., Лаврецкой Н.В., Валиевым В.Р.,
по иску Закрытого акционерного общества "Интеркомсервис" (ОГРН: 1027739446514, 117036, г. Москва, ул. Новочеремушкинская, д. 12)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423; 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

установил:

Закрытое акционерное общество "Интеркомсервис" (далее ЗАО "Интеркомсервис", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новочеремушкинская, д. 12, общей площадью 251,6 кв. м, изложив пункты 3.1, 3.2 и 3.4 договора купли-продажи в следующей редакции:
Пункт 3.1 Цена Объекта составляет 20 277 312 (двадцать миллионов двести семьдесят семь тысяч триста двенадцать) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
В счет оплаты Объекта засчитывается стоимость произведенных неотделимых улучшений Объекта, осуществленных с согласия Продавца, в размере 5 202 065 (пять миллионов двести две тысячи шестьдесят пять) рублей 78 коп. с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения в результате чего окончательная цена Объекта составляет 15 075 246 (пятнадцать миллионов семьдесят пять тысяч двести сорок шесть) рублей 22 копейки.
Пункт 3.2. Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения.
Пункт 3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 251 254 (двести пятьдесят одна тысяча двести пятьдесят четыре) рубля и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 20 февраля 2016 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 июня 2016 года, исковые требования удовлетворены.
Суды установили, что ЗАО "Интеркомсервис" имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им договору в„– 07-561 от 13.07.2007 нежилого помещения; рыночная стоимость указанного нежилого помещения составляет 20 277 312 руб., стоимость неотделимых улучшений объекта составляет 5 202 065 руб. 78 коп., выкупная цена объекта составляет 15 075 246 руб. 22 коп.; в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ истец вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.
Суд исходил из того, что арендатор в течение длительного времени пользовался арендованным имуществом с осуществленными им неотделимыми улучшениями данного имущества, а применение части 6 статьи 5 Федерального закона в„– 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, в связи с чем, при установлении выкупной цены арендуемого имущества его рыночная стоимость, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения.
Департаментом подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, дело направить на новое рассмотрение.
Заявитель жалобы указывает, что суд, удовлетворяя исковые требования и определив цену спорного нежилого помещения в 20 277 312 руб., руководствовался отчетом об оценке, подготовленным в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, однако не учел сведения отчета об оценке, представленного Департаментом, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 32 438 000 руб., при этом именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.
Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными. Представлен письменный отзыв на жалобу.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судами установлено, что ЗАО "Интеркомсервис" является субъектом малого предпринимательства.
Между Департаментом (арендодатель) и ЗАО "Интеркомсервис" (арендатор) заключен договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, от 13.07.2007 в„– 07-561, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 249,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Новочеремушкинская, д. 12.
Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
Названный договор аренды заключен на срок с 01.05.2007 по 30.04.2012 (пункт 2.1 договора). Дополнительным соглашением к названному договору от 02.02.2012 срок аренды продлен по 30.06.2015, внесены изменения в договор аренды в части арендуемой площади, "было 249,5 кв. м, стало 251,6 кв. м".
На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец 21.05.2014 обратился в Департамент с письменным заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате, на которое получил ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 32 438 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, выполненным ООО "АБН Консалт" по заказу ответчика.
Полагая, что цена спорного объекта завышена, истец обратился в оценочную организацию ООО "НОК "ПРОФИТ ЛАЙН" для определения рыночной стоимости нежилого помещения и получил отчет об оценке от 27.06.2014 в„– 25-оц-13, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составляет 11 392 435 руб., 5 581 498 руб. 10 коп. - стоимость неотделимых улучшений.
Истец подписал договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий в отношении пункта 3.1 договора, указав цену объекта 5 810 936 руб. 90 коп. (с учетом зачета стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений), и пункта 3.4 договора в части порядка оплаты выкупаемого помещения.
Ответчик отклонил протокол разногласий к договору купли-продажи.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ЗАО "Интеркомсервис" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Ответчик не оспаривает, что ЗАО "Интеркомсервис" соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им имущества.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В деле имеется отчет от 27.06.2014 в„– 25-оц-13 об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный по заказу истца, согласно которому величина выкупной стоимости объекта оценки составляет 5 810 936 руб. 90 коп. (с учетом зачета стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений).
Как указывает Департамент, в соответствии с отчетом об оценке, выполненным по его заказу уполномоченной организацией ООО "АБН Консалт", рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 32 438 000 руб.
Согласно части 6 статьи 5 Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался арендованным имуществом с осуществленными им неотделимыми улучшениями данного имущества, и, учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона в„– 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.
С учетом изложенного суд пришел к обоснованному выводу, что рыночная стоимость выкупаемого имущества подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в рамках существующего арендного обязательства.
В связи с необходимостью определения объема произведенных истцом работ и понесенных им затрат, повлекших создание неотделимых улучшений спорного помещения, определением суда от 04.09.2015 назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Московское городское Бюро товарных экспертиз".
Перед экспертом поставлены следующие вопросы: какова рыночная стоимость недвижимого имущества: нежилого помещения, общей площадью 251,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новочеремушкинская, дом 12 (подвал, помещение I комнаты 1-11, Б) по состоянию на 21.05.2014; какой объем произведенных ЗАО "ИНТЕРКОМСЕРВИС" работ и понесенных им затрат привел к созданию неотделимых улучшений нежилого помещения; какова стоимость произведенных в спорном помещении неотделимых улучшений с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения по состоянию на 21.05.2014.
Согласно заключению эксперта ООО "Московское городское Бюро товарных экспертиз" в„– О-0922 от 23.10.2015 рыночная стоимость недвижимого имущества: нежилого помещения, общей площадью 251,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новочеремушкинская, дом 12 (подвал, помещение I комнаты 1-11, Б) по состоянию на 21.05.2014 составляет 20 277 312 руб. (без учета НДС); стоимость произведенных в спорном помещении неотделимых улучшений с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения по состоянию на 21.05.2014 составляет 5 202 065 руб. 78 коп.
Оценив указанное экспертное заключение, суд признал его отвечающим требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суды установили, что итоговая выкупная цена объекта составляет 15 075 246 руб. 22 коп. (рыночная стоимость здания 20 277 312 руб.) с исключением из ее стоимости неотделимых улучшений (5 202 065 руб. 78 коп.).
У суда кассационной инстанции в силу полномочий, установленных статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют основания для переоценки доказательств.
Доводы Департамента о несогласии с размером выкупной цены по существу являются несогласием с произведенной судами оценкой доказательств, что в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Суды установили, что ЗАО "Интеркомсервис" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона в„– 159-ФЗ, согласно которому оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения сторон и имеющиеся в деле доказательства, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 20 февраля 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 июня 2016 года по делу в„– А40-41621/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА

Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
Н.Я.МЫСАК


------------------------------------------------------------------