АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 сентября 2016 г. по делу в„– А40-146382/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 29 сентября 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Денисовой Н.Д., Нечаева С.В.,
при участии в заседании:
от истца - Голубевой С.А. по доверенности от 22.09.2016,
от ответчика - Пухляковой О.В. по доверенности от 30.10.2015 в„– 77-30-28/5,
рассмотрев 22 сентября 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Стройград"
на решение от 12 февраля 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Павлюком Ю.Б.,
на постановление от 27 мая 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Гончаровым В.Я., Чепик О.Б., Фриевым А.Л.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Стройград" (г. Москва, ОГРН 1047796888270, ИНН 7701568355)
к Комитету города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (г. Москва, ОГРН 1117746349731, ИНН 7704782036)
о расторжении договора от 26.12.2007 в„– 5/Клим-94/1627/5об., договора от 26.12.2007 в„– 5/Б.Тиш-94/1413/5об., договора от 26.12.2007 в„– 15/Б.Тиш-94/1413/15об., о взыскании 12 015 600 руб.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Стройград" (далее ООО "Стройград", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Комитету города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (далее Москомстройинвест, ответчик) о расторжении договора от 26.12.2007 в„– 5/Клим-94/1627/5об., договора от 26.12.2007 в„– 5/Б.Тиш-94/1413/5об., договора от 26.12.2007 в„– 15/Б.Тиш-94/1413/15об.; взыскании 12 015 600 руб.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 12 февраля 2016 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2016 года, в иске отказано.
Суд счел, что с 27.12.2008 и с 28.12.2008 прекращено право требования заключения основных договоров купли-продажи, поскольку до окончания срока, в который стороны должны заключить основные договоры купли-продажи, такие договоры заключены не были; обязательства, предусмотренные предварительными договорами, прекращены с 27.12.2008 и с 28.12.2008.
В части требования о взыскании денежных средств суд по заявлению ответчика применил исковую давность, начало течения срока которой определил с 28.12.2008 и с 29.12.2008.
ООО "Стройград" подана кассационная жалоба на вышеназванные решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций, согласно которой заявитель просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование жалобы истец ссылается на нарушение судами норм материального права.
Указывает, что в соответствии с условиями всех трех договоров (п. п. 1.2.) в счет причитающихся по договору платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения, Общество внесло денежные средства в размере полной стоимости квартир, всего - 12 015 600 руб. (цены на квартиры установлены подпунктом 1.5 каждого из договоров).
Оплата ответчику и поступление на его расчетный счет 12 015 600 руб. последним не оспаривались.
До настоящего времени ответчик не зарегистрировал свое право на объект недвижимости, в связи с чем не имеет возможности исполнить свои обязательства по передаче квартир по договорам истцу. Никаких уведомлений о невозможности или о возможности заключить договор купли-продажи квартир в адрес истца не направлял. В то же время истец свои обязательства исполнил в полном объеме.
В п. п. 3.2.4. договора сторонами согласовано условие о том, что Департамент либо его преемник обязан в случае расторжения договора возвратить Обществу внесенные им денежные средства в размере и порядке, предусмотренными договором.
В 2015 году истец узнал о расторжении в 2015 году Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы инвестиционного договора с ООО "ФОБОС" на реконструкцию дома, в котором истец купил квартиры; реконструкция дома не произведена.
Истец считает, что уплаченные им ответчику денежные средства подлежат возврату.
Указывает, что между сторонами заключены основные договоры, применение пунктов 4 и 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае неправомерно.
Заключенные между сторонами договоры являются договорами купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате; к данным договорам должны применяться положения Гражданского Кодекса Российской Федерации о купле-продаже, в том числе статья 457, согласно которой срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 Кодекса.
Заявляет, что пунктом 3 статьи 487 Кодекса предусмотрено, что в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
Также ссылается на разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 в„– 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".
Считает необоснованным применение судами исковой давности по настоящему спору.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.
Ответчик возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.
Письменный отзыв на жалобу не представлен.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене по следующим основаниям.
Судами установлено, что между Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы (правопредшественник Москомстройинвеста) и ООО "Стройград" заключены договоры от 26.12.2007 в„– 5/Клим-94/1627/5об., от 26.12.2007 в„– 5/Б.Тиш-94/1413/5об., от 26.12.2007 в„– 15/Б.Тиш-94/1413/15об.; в„– 1, в„– 2, в„– 3, согласно которым стороны пришли к соглашению заключить в дальнейшем договоры купли-продажи: квартиры в„– 5, расположенной по строительному адресу: г. Москва, ул. Климашкина, д. 7/11, стр. 1; квартиры в„– 5, расположенной по строительному адресу: г. Москва, Б. Тишинский пер., д. 30/44, стр. 1; квартиры в„– 15, расположенной по строительному адресу: г. Москва, Б. Тишинский пер., д. 30/44, стр. 1.
Условиями указанных договоров установлена стоимость квартир, в том числе: по договору от 26.12.2007 в„– 5/Клим-94/1627/5об. - 4 375 800 руб., по договору от 26.12.2007 в„– 5/Б.Тиш-94/1413/5об. - 3 299 700 руб., по договору от 26.12.2007 в„– 15/Б.Тиш-94/1413/15об. - 4 340 100 руб.
Разделом 2 названных договоров предусмотрена обязанность ООО "Стройград" в течение 5 банковских дней со дня заключения договора перечислить денежные средства Департаменту по указанным в договоре реквизитам.
В деле имеются платежные поручения истца в„– 2, 3 от 27.12.2007, в„– 1 от 28.12.2007 о перечислении вышеназванных сумм Департаменту.
Обстоятельство, что денежные средства по договорам от 26.12.2007 в„– 5/Клим-94/1627/5об., от 26.12.2007 в„– 5/Б.Тиш-94/1413/5об., от 26.12.2007 в„– 15/Б.Тиш-94/1413/15об. в общей сумме 12 015 600 руб. истцом уплачены, ответчик не оспаривает.
Суды установили, что по своей правовой природе вышеназванные договоры являются договорами купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
При этом сослались на разъяснения, изложенные в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 в„– 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", согласно которым если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
В удовлетворении заявленных требований судом отказано по основанию, что договоры являются предварительными; поскольку срок, в который подлежат заключению основные договоры, не определен, основные договоры подлежали заключению в течение года с момента заключения предварительных договоров; срок, установленный законом для заключения основных договоров, истек 27.12.2008 и 28.12.2008. В результате прекращения обязательств предварительные договоры являются прекращенными. Одновременно с 27.12.2008 и с 28.12.2008 прекращено право требования заключения основных договоров купли-продажи.
Судами при этом применены пункты 4, 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В удовлетворении требования о взыскании уплаченных истцом денежных средств отказано, поскольку суд по заявлению ответчика применил исковую давность, начало течения срока которой определил с 28.12.2008 и с 29.12.2008; истец в суд обратился 14.08.2015, то есть за пределами установленного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации трехлетнего срока исковой давности.
Судебная коллегия считает решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций принятыми при неправильном применении норм материального права.
Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 в„– 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (пункт 8), если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества) (пункт 5 Постановления).
Пунктами 3, 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.
Указанная норма права предусматривает специальные права покупателя (по отношению к общим способам защиты нарушенного права) в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок. В этом случае покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 457 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.
Таким образом, выводы судов о применении к спорным правоотношениям положений статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не соответствуют установленному судами обстоятельству, что договоры от 26.12.2007 в„– 5/Клим-94/1627/5об., от 26.12.2007 в„– 5/Б.Тиш-94/1413/5об., от 26.12.2007 в„– 15/Б.Тиш-94/1413/15об. по своей правовой природе являются договорами купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Также судами не исследовано и не установлено обстоятельство, создано ли недвижимое имущество, которое продавец должен передать в собственность покупателя, зарегистрировано ли право собственности продавца на данное имущество, в то время как указанные обстоятельства имеют значение для правильного рассмотрения настоящего спора.
Поскольку судами неправомерно применена статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, судами сделан неверный вывод о пропуске истцом срока исковой давности по истечении года со дня заключения договоров как предварительных.
Обстоятельства, являются ли договоры действующими, расторгнутыми, или прекращены по иным основаниям, подлежит ли применению исковая давность, с какого момента начал течь срок исковой давности (если подлежит применению), имеют существенное значение для дела.
При изложенных обстоятельствах, поскольку у суда кассационной инстанции в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют полномочия по сбору, исследованию и оценке доказательств, установлению обстоятельств, судебная коллегия полагает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, исходя из подлежащих применению норм материального права, с учетом разъяснений вышеназванного Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств, доводов и возражений сторон, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела по заявленным предмету и основаниям иска, в том числе вышеизложенные, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 12 февраля 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2016 года по делу в„– А40-146382/2015 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА

Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
С.В.НЕЧАЕВ


------------------------------------------------------------------