АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 февраля 2016 г. по делу в„– А40-163640/14

Резолютивная часть постановления объявлена 17.02.2016
Полный текст постановления изготовлен 25.02.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,
судей Аталиковой З.А., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от Общества с ограниченной ответственностью "Малый Каретный переулок, дом 10" - Бородин С.В. доверен. от 07.07.2014, Ермакова Г.А.- доверен. от 24.08.2015 г. в„– 1
от Департамента городского имущества города Москвы - Величко А.С.- доверен. от 07.12.2015 г.
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - не явился, извещен
рассмотрев 17.02.2016 в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 01.07.2015
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Филиной Е.Ю.,
на постановление от 28.10.2015
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Александровой Г.С., Кузнецовой Е.Е., Барановской Е.Н.,
по делу в„– А40-163640/14 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Малый Каретный переулок, дом 10" (ОГРН 1037739820997, ИНН 7707500120)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Малый Каретный переулок, дом 10" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями, с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, в отношении отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: г. Москва, Малый Каретный пер., д. 10, кадастровый номер 77:01:0001094:1078, общей площадью 442,4 кв. м, этажность: количество 2-х этажей, количество подземных этажей - 1 и земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, Малый Каретный переулок, д. 10, стр. 1, кадастровый номер 77:01:0001094:68, общей площадью 326 кв. м, путем изложения пунктов 1.1, 3.1, 3.5 договора в следующей редакции:
1) изложив п. 1.1 договора в следующей редакции:
"Продавец обязуется передать в собственность покупателя следующие объекты недвижимости (далее - объекты):
- отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: г. Москва, Малый Каретный пер., д. 10, кадастровый номер 77:01:0001094:1078, общей площадью 442,4 кв. м, этажность: количество этажей - 2, количество подземных этажей - 1 (далее по тексту - объект 1);
- земельный участок, расположенный по адресу: г. Москва, Малый Каретный переулок, д. 10, стр. 1, кадастровый номер 77:01:0001094:68, общей площадью 326 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация здания под административные цели (далее по тексту - объект 2), а покупатель принять и оплатить это имущество";
2) изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:
"Цена объекта 1 составляет 75.222.390 (семьдесят пять миллионов двести двадцать две тысячи триста девяносто) рублей.
Цена объекта 2 составляет 28.397.639 (двадцать восемь миллионов триста девяносто семь тысяч шестьсот тридцать девять) рублей.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
3) изложив абз. 2 п. 3.5 договора в следующей редакции:
"За объект 1 в размере 75.222.390 руб. (семьдесят пять миллионов двести двадцать две тысячи триста девяносто) рублей. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 2.089.510 (два миллиона восемьдесят девять тысяч пятьсот десять) рублей 84 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.";
4) изложив абз. 4 п. 3.5 договора в следующей редакции:
"За объект 2 в размере 28.397.639 (двадцать восемь миллионов триста девяносто семь тысяч шестьсот тридцать девять) рублей. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 788.823 (семьсот восемьдесят восемь тысяч восемьсот двадцать три) рубля 31 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга."
К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 01.07.2015 исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2015 решение Арбитражного суда города Москвы от 01.07.2015 по делу в„– А40-163640/14 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 01.07.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2015 отменить, отправить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта, в результате произведенной истцом перепланировки изменилась площадь объекта, подвал был необоснованно исключен из площади здания, подлежащего выкупу, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель подтвердил доводы, изложенные в жалобе, просил решение Арбитражного суда города Москвы от 01.07.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2015 отменить, отправить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе.
Третье лицо, надлежащим образом извещенный о дате и месте судебного разбирательства не явился. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "Малый Каретный переулок, дом 10" (арендатор) заключен договор аренды в„– 1-850/03 от 11.09.2003.
По условиям вышеуказанного договора арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: Малый Каретный пер., д. 10, стр. 1, квартал 255, площадью 629,5 кв. м.
Согласно справке БТИ об идентификации объекта, адрес: г. Москва, Малый Каретный пер., д. 10, стр. 1 и г. Москва, Малый Каретный пер., д. 10 принадлежат одному и тому же объекту.
26.07.2013 истец обратился в Департамент с заявлением о выкупе арендуемых нежилых помещений.
Ответчик провел оценку стоимости выкупаемого имущества, которая составила 125 129 000 руб., и направил в адрес истца проект договора купли-продажи по указанной цене.
Не согласившись с п. п. 1.1, 3.1 и 3.5, истец, направил в адрес ответчика подписанный договор купли-продажи с учетом прилагаемого протокола разногласий к договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения).
Поскольку ответчик отказался от подписания договора в редакции истца, последний обратился в суд с настоящим иском.
Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 в„– 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По ходатайству истца судом была назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам проведения которой экспертом была определена рыночная стоимость нежилого помещения и земельного участка по адресу: г. Москва, ул. Малый Каретный пер., вл. 10, стр. 1, площадью 226,3 кв. м по состоянию на дату обращения истца с заявлением о реализации права на выкуп арендуемого имущества - 26.07.2013, итоговая величина здания составила 75 222 390 руб., земельного участка - 28 397 639 руб.
Оценив экспертное заключение, заслушав эксперта, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований.
Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи с чем правомерно удовлетворили требования истца.
В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку п. 3.5 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.5 договора правомерно принят судами в редакции истца.
Доводы заявителя жалобы о том, что в результате произведенной истцом перепланировки поменялась площадь объекта и подвал необоснованно исключен из площади, подлежащего выкупу здания, кассационная коллегия считает несостоятельными, а именно:
Согласно документам БТИ на момент заключения вышеназванного договора аренды отдельно стоящее здание было помещение площадью 629,5 кв. м
В результате перепланировки, выполненной истцом на основании распоряжения Префектуры ЦАО г. Москвы от 29.11.2010, площадь здания уменьшилась до 442,4 кв. м, что учтено в техническом паспорте строения, выданном БТИ, объект поставлен на кадастровый учет за номером 77:01:0001094:1078, в ЕГРП внесены сведения об изменении площади строения (выписка от 21.05.2015 за в„– 77/019/020/2015-253).
В соответствии с приложением в„– 3 СНиП 2.08.02-89* "Общественные здания и сооружения", которое используется при технической инвентаризации объектов недвижимости, площади технического подполья (технического чердака), схода в подвал, пандуса, подъемника при высоте от пола до низа выступающих конструкций менее 1,8 кв. м в общую, полезную и расчетную площади зданий не включаются.
Заявителем не опровергнуты доводы истца, основанные на заключении эксперта в„– Э-20150422 от 23.03.2015, что произведенные замеры помещений подвала показали: высота от пола до низа выступающих конструкций составляет от 1.56 м до 1.59 м, т.е. не превышает 1,8 м и не может быть включена в общую площадь здания.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 01.07.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2015 по делу в„– А40-163640/14 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Ю.ДУНАЕВА

Судьи
Е.А.ПЕТРОВА
З.А.АТАЛИКОВА


------------------------------------------------------------------