АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 февраля 2016 г. по делу в„– А40-127457/2014

Резолютивная часть объявлена 17 февраля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Бочаровой Н.Н., Крекотнева С.Н.,
при участии в заседании:
от истца - ООО "Атолл-Инвест" - Семкина О.Д., доверенность от 12.01.2016 г., сроком до 31.12.2016 г.
от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы - Кулешов В.Ю., доверенность в„– 4-47-114915 от 03.09.2015 г.
от третьих лиц - Правительства Москвы - Кулешов В.Ю., доверенность в„– 33-Д-784/15 от 22.12.2015 г., сроком до 31.12.2016 г.
2. Управления Росреестра по Москве - не явился, извещен
рассмотрев 17 февраля 2016 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "Атолл-Инвест" (истец)
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 06 июля 2015 года
принятое судьей Березовой О.А.
на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда
от 09 октября 2015 года
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Барановской Е.Н., Кузнецовой Е.Е.
по иску ООО "Атолл-Инвест" (ОГРН 1065003003669)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)
третьи лица: Правительство Москвы, Управление Росреестра по Москве
об оспаривании досрочного одностороннего расторжения договора аренды земельного участка

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Атолл-Инвест" (далее - ООО "Атолл-Инвест") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) с требованием, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным одностороннего отказа Департамента от договора аренды земельного участка от 19 ноября 2004 года в„– 240-2004/Ю в редакции дополнительного соглашения от 01 июля 2012 года в„– М-11-039798, оформленного уведомлением от 22 января 2014 года в„– ДГИ-И-805/14.
Требование, предъявленное со ссылкой на нормы пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 12, 450 - 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировано тем, что отказ Департамента от договора аренды осуществлен при отсутствии объективных оснований, арендатором условия договора аренды выполнялись надлежащим образом.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве (далее - Управление Росреестра по Москве).
Решением от 06 июля 2014 года Арбитражный суд города Москвы в иске отказал.
Суд первой инстанции сделал вывод о том, что отказ Департамента от договора аренды является правомерным ввиду наличия оснований, предусмотренных пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" для расторжения договора аренды земельного участка, так как разрешение на строительство не было получено истцом по истечении 5-ти лет со дня заключения договора аренды.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 октября 2014 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Атолл-Инвест", которое не согласно с судебными актами полагая, что они являются незаконными и необоснованными, приняты с нарушением норм материального права, просит судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
Заявитель кассационной жалобы полагает, что нормы пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не подлежат применению в данному случаю, поскольку на 01 июля 2012 года земельный участок не находился в составе субъекта города федерального значения Москвы, договор аренды не заключался с городом Москвой, а с муниципалитетом Московской области на 49 лет и не содержит существенные условия, последствия нарушения которых являлись бы основанием для расторжения договора аренды в одностороннем порядке на основании указанной нормы.
Помимо этого, суды не установили факт наличия инвестиционного соглашения между истцом и городом Москвой на реализацию инвестиционного проекта строительства и последующей эксплуатации общественно-жилого комплекса на земельном участке. Кроме того, суды не дали оценки правовой природе договора аренды земельного участка и неправильно истолковали его условия.
Судебное заседание, назначенное на 28 января 2016 года 14 часов 30 минут, было отложено определением Арбитражного суда Московского округа в составе председательствующий-судья Волков С.В., судьи Бочарова Н.Н., Крекотнев С.Н. на 17 февраля 2016 года 14 часов 45 минут на основании части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить, в иске отказать.
Представители Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы в судебном заседании возражали против удовлетворения кассационной жалобы, просили судебные акты оставить без изменения.
Кассационным судом направлена в адрес Управления Росреестра по Москве копия определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако его представители в суд не явились.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с интернет-сайта о публикации судебного акта.
С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению указанного лица, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие.
Выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, на основании распоряжения Администрации Ленинского района Московской области от 29 октября 2004 года в„– 2825-р/0 муниципальное образование "Ленинский район Московской области" в качестве арендодателя и ЗАО "Атолл" в качестве арендатора 19 ноября 2004 года заключили договор аренды земельного участка в„– 240-2004/Ю, по условиям которого арендатору на 49 лет предоставлен в аренду для размещения общественно-жилого комплекса земельный участок с кадастровым номером 50:21:120106:0087 площадью 27 787 кв. м по адресу: Московская область, Ленинский район, д. Сосенки.
По акту от 19 ноября 2004 года, подписанному сторонами договора, участок передан арендатору.
Разделом 3 названного договора предусмотрено, что арендатор обязуется использовать участок в соответствии с целевым назначением и условиями его предоставления.
По договору от 20 марта 2006 года права и обязанности арендатора по названному договору аренды в„– 240-2004/Ю от 19 ноября 2004 года переданы от ЗАО "Атолл" истцу.
01 июля 2012 года муниципальным образованием Ленинский район Московской области, ООО "Атолл-Инвест" и Департаментом земельных ресурсов города Москвы подписано дополнительное соглашение к договору аренды в„– 240-2004/Ю, в соответствии с которым в связи с изменением границ между субъектами Российской Федерации городом Москвой и Московской областью права и обязанности арендодателя по договору аренды переданы Департаменту земельных ресурсов города Москвы, договору присвоен в„– М-11-039798.
Вместе с тем, уведомлением от 22 января 2014 года в„– ДГИ-И-805/14 арендодатель (Департамент городского имущества города Москвы) уведомил ООО "Атолл-Инвест" о досрочном одностороннем расторжении договора аренды от 19 ноября 2004 года.
В качестве основания досрочного одностороннего расторжения договора аренды ответчик сослался на пункт 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 12.12.2011 в„– 427-ФЗ указав на то, что по истечении 5-ти лет со дня заключения договора аренды разрешение на строительство арендатором не получено.
Возражения на названное уведомление истец не направил.
В связи с несогласием с односторонним расторжением со стороны арендодателя договора аренды и указывая на отсутствие каких-либо нарушений условий договора аренды со стороны арендатора, ООО "Атолл-Инвест" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями, полагая, что решение Департамента является незаконным.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов, изложенными в обжалуемых судебных актах, и считает их обоснованными, сделанными на основании полного и всестороннего исследования обстоятельств дела и правильного применения норм материального и процессуального права.
По смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона в„– 137-ФЗ от 25.10.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 в„– 427-ФЗ) заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Пункт 22 введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 в„– 427-ФЗ. При этом, положения пункта 22 статьи 3 распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 в„– 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу.
В связи с принятием Советом Федерации Федерального Собрания Российской Федерации Постановления от 27.12.2011 в„– 560-СФ "Об утверждении изменения границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью", с 1 июля 2012 года произошло изменение границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью, в связи с чем арендованный истцом земельный участок оказался в границах города Москвы.
Между тем, положения Федерального закона от 12.12.2011 в„– 427-ФЗ действуют относительно договоров, хотя и заключенных до 01 июля 2012 года вне границ города Москвы, но уведомления по которым были направлены в период после 01 июля 2012 года.
В этой связи, суды обеих инстанций при рассмотрении данного спора пришли к правильному выводу о распространении положений пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ на спорный договор, поскольку на момент направления Департаментом уведомления об отказе от договора земельный участок находился в границах субъекта Российской Федерации - города Москвы.
При этом, указанная норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.
Таким образом, названным Федеральным законом в„– 137-ФЗ (в ред. Федерального закона от 12.12.2011 в„– 427-ФЗ) предусмотрены основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга, а также указан момент, когда договор считается расторгнутым.
Учитывая изложенное, отклоняются как несостоятельные доводы кассационной жалобы о неправильном применении судами норм материального права и не распространении пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ на отношения по договору аренды, заключенному ранее с уполномоченным органом Московской области.
Давая правовую оценку факту расторжения договора на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в целях соблюдения баланса интересов обеих сторон, следует также учитывать, имели ли место обстоятельства, препятствующие исполнению арендатором своих обязательств и использованию им участка в установленных договором целях, и имеются ли обстоятельства, которые могли повлиять и повлияли на степень вины арендатора при выполнении условий договора.
Таким образом, арендатор должен обосновать в силу каких объективных причин, то есть не зависящих от его воли, освоение земельного участка не было произведено в установленные сроки.
Исследовав и изучив конкретные обстоятельства рассматриваемого дела и предоставленные документы, суды обеих инстанций установили, что в данном случае имеются основания, предусмотренные пунктом 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", которые предоставляют Департаменту право на одностороннее расторжение договора аренды земельного участка.
При этом, суды установили, что предметом договора аренды земельного участка от 19 ноября 2004 года в„– 240-2004/Ю является земельный участок, предназначенный для строительства и последующего размещения общественно-жилого комплекса.
В силу пункта 1 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация объектов капитального строительства подлежит экспертизе.
Наличие положительного заключения государственной экспертизы проектной документации является обязательным условием для получения разрешения на строительство.
Разрешение на строительство является конечным результатом предусматривающим завершение проектирования.
В силу положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Суды обеих инстанций также установили, что договором аренды от 19 ноября 2004 года в„– 240-2004/Ю срок исполнения обязательств по строительству общественно-жилого комплекса (срок окончания строительства) не установлен.
Между тем, как установили суды, по истечении 5-летнего срока с момента заключения договора аренды арендатор не получил разрешение на строительство, факт отсутствия разрешения на строительство ни по состоянию на дату направления истцу оспариваемого уведомления, ни по состоянию на дату судебного разбирательства истцом не отрицается.
Доказательства того, что на арендованном истцом земельном участке построен общественно-деловой комплекс, в деле отсутствуют.
При этом, как отметили суды, истец не пояснил, по какой причине к моменту направления в его адрес оспариваемого уведомления он не только не получил разрешение на строительство, но и не обратился за его получением в уполномоченный орган.
В этой связи, выводы судов являются правильными и основаны на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела.
Доводы кассационной жалобы, касающиеся обстоятельств, препятствующих освоению земельного участка, внимательно изучены судом кассационной инстанции, однако не могут быть приняты и отклоняются как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами обеих инстанций обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Иная оценка заявителями жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.
В связи с изложенным, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судебные акты являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 06 июля 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 октября 2015 года по делу в„– А40-127457/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ

Судьи
Н.Н.БОЧАРОВА
С.Н.КРЕКОТНЕВ


------------------------------------------------------------------