АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 февраля 2016 г. по делу в„– А40-200430/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 24 февраля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Шишовой О.А.,
судей: Бочаровой Н.Н., Кобылянского В.В.,
при участии в заседании:
от истца: Иванова Н.И. - генеральный директор, протокол в„– 3 от 31.08.2015, паспорт; Объедков А.В. - доверенность от 18 декабря 2015 года, Иванова В.А. - доверенность от 16 февраля 2016 года,
от ответчика: Ульяненков Н.Н. - доверенность от 23 марта 2015 года в„– 116-УК,
Сарапкин А.А. - доверенность в„– 283-УК от 15 сентября 2015 года,
рассмотрев 16 февраля 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
ООО "Синегория" (истец)
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 14 августа 2015 года,
принятое судьей Беловой А.Р.,
на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда
от 23 октября 2015 года,
принятое судьями Савенковым О.В., Кораблевой М.С., Тихоновым А.П.,
по делу в„– А40-200430/2014 по иску
ООО "Синегория" (ОГРН: 1037739717400)
к ЗАО "ДИКСИ ЮГ" (ОГРН: 1035007202460)
о взыскании задолженности, о признании договора аренды расторгнутым,
по встречному иску о признании договора аренды с приложениями 1, 2, 3 недействительным,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Синегория" (далее - ООО "Синегория") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу "ДИКСИ ЮГ" (далее - ЗАО "ДИКСИ ЮГ") о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 01.07.2013 по 30.11.2014 в размере 20 400 000 рублей, о признании договора аренды от 26.02.2013 в„– Д-191/2013/7 расторгнутым с 01.12.2014.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 07.04.2015 для рассмотрения вместе с первоначальным иском принят встречный иск ЗАО "ДИКСИ ЮГ" к ООО "Синегория" о признании договора 26.02.2013 в„– Д-191/2013/7 с приложениями в„– 1-3 недействительным.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.08.2015 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2015 решение оставлено без изменения.
ООО "Синегория" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Представитель ООО "Синегория" в судебном заседании доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.
Представитель ЗАО "ДИКСИ ЮГ" в судебном заседании возражал против доводов, изложенных в кассационной жалобе, просил решение, постановление оставить без изменения.
В судебном заседании 11.02.2016 в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), объявлялся перерыв до 16.02.2016.
После перерыва представители ЗАО "ДИКСИ ЮГ", ООО "Синегория" объяснения, данные ранее, поддержали.
Как установлено судами, 26.02.2013 между ООО "Синегория" (арендодателем) и ЗАО "ДИКСИ ЮГ" (арендатором) был подписан договор аренды нежилых помещений в„– Д-191/2013/7 с приложениями в„– 1, 2, 3 к нему, по которому арендодатель обязуется передать принадлежащее ему на праве собственности, а арендатор - принять во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения: 1-й этаж, пом. I, ком. 1 - 8, пом. II, ком. 109, пом. III, ком. 1, 2, общей площадью 488,1 кв. м, расположенный по адресу г. Москва, Конаковский проезд, д. 10А, кадастровый (или условный) номер: 79114. Выкопировка поэтажного плана, экспликация к нему являются неотъемлемой частью договора.
В силу пункта 1.3 договора объект передается арендатору для организации торговли с возможностью продажи алкогольной продукции, сопутствующего оказания услуг населению, складирования товара и размещения офиса.
Объект должен быть обеспечен инженерными системами и коммуникациями: теплоснабжение, водоснабжение, канализация, а также единовременными присоединенными электрическими мощностями не менее 20 кВс (заявленная мощность).
В соответствии с пунктом 2.1 договора арендная плата за пользование объектом состоит из постоянной и переменной составляющих.
На основании пункта 2.7 договора постоянная и переменная составляющие арендной платы начисляются с момента передачи объекта арендодателем арендатору по акту приема-передачи.
В обоснование исковых требований ООО "Синегория" ссылается на то, что передача арендованных помещений арендатору состоялась 19.03.2013. Между тем, ЗАО "ДИКСИ ЮГ" по своей собственной воле в нарушение условий договора в конце апреля 2013 года покинуло объект и с 01.07.2013 по настоящее время прекратило выплачивать арендные платежи, несмотря на неоднократные обращения о погашении задолженности. Задолженность по выплате арендных платежей за период с 01.07.2013 по 30.11.2014 составила 20 400 000 рублей. Поскольку неуплата ответчиком арендных платежей причинила финансовый ущерб истцу, ООО "Синегория" также заявило о признании договора аренды от 26.01.2013 в„– Д-191/2013/7 расторгнутым с 01.12.2014.
В обоснование встречного иска ЗАО "ДИКСИ ЮГ" ссылается на то, что общество было введено арендодателем в заблуждение относительно существенного условия договора, а именно, в отношении площади объекта аренды, подлежащего передаче. Так, в соответствии со сведениями БТИ, спорный объект является одноэтажным зданием, площадью 302,3 кв. м, в то время как в соответствии с условиями договора аренды передаче подлежат помещения площадью 488,1 кв. м. Кроме того, по адресу; г. Москва, Конаковский проезд, д. 10А, расположено двухэтажное здание общей площадью 901,5 кв. м, площадь первого этажа составляет 464,2 кв. м, а за исключением пристройки, отсутствующей на момент подписания договора аренды, площадь первого этажа составляет 436,3 кв. м. Описанные факты, по мнению ЗАО "ДИКСИ ЮГ", свидетельствуют о том, что заключение договора аренды совершено арендатором под влиянием существенного заблуждения, в связи с чем, просит признать договор аренды нежилых помещений от 26.01.2013 в„– Д-191/2013/7 с Приложениями в„– 1 - 3, недействительными.
Суд первой инстанции, апелляционный суд пришли к выводу о неправомерности как первоначального, так и встречного иска.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей сторон, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Суд первой инстанции, апелляционный суд, верно применив названные нормы материального права, проанализировав условия договора от 26.01.2013 в„– Д-191/2013/7, исходили из того, что поскольку договор от 26.01.2013 в„– Д-191/2013/7 в соответствии с пунктом 10.3 заключен на срок 7 лет с даты подписания сторонами акта приема-передачи объекта, объект аренды по акту приема-передачи нежилых помещений передан 19.03.2013, договор подлежал государственной регистрации.
В соответствии с положениями статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
В пункте 14.8 договора предусмотрена обязанность арендодателя в срок 30 рабочих дней с момента подписания договора обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним для регистрации договора.
Поскольку, как установлено судами, документального подтверждения прохождения в установленном законом порядке государственной регистрации договора не представлено, договор применительно к статье 651 ГК РФ считается незаключенным как не прошедший государственную регистрацию.
Поскольку незаключенный договор не порождает для его сторон каких-либо прав и обязанностей, признать его расторгнутым нельзя, в связи с чем требование ООО "Синегория" о расторжении договора судами признано не подлежащим удовлетворению.
На этом же основании признан неправомерным иск ЗАО "ДИКСИ ЮГ" о признании договора недействительным.
В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
На основании вышеизложенного, отсутствие факта государственной регистрации договора при условии передачи объекта аренды, его принятия и доказанности использования объекта аренды, то есть, фактического исполнения договора, не освобождает арендатора от оплаты арендных платежей.
Вместе с тем, отказывая в удовлетворении иска ООО "Синегория" о взыскании с ЗАО "ДИКСИ ЮГ" задолженности по арендной плате за период с 01.07.2013 по 30.11.2014 в размере 20 400 000 рублей, суд первой инстанции, апелляционный суд исходили из того, что ЗАО "ДИКСИ ЮГ" перечислило истцу 2 400 000 рублей в качестве обеспечительного платежа согласно пункту 2.11 договора, при этом, помещения освобождены в конце апреля 2013 года. Таким образом, поскольку судами установлено, что ЗАО "ДИКСИ ЮГ" с 01.07.2013 по 30.11.2014 помещения не занимало, основания для взыскания с него задолженности за указанный период отсутствуют.
Доводы ООО "Синегория" о том, что досрочное освобождение помещений не освобождает арендатора от обязательств по внесению арендной платы, правомерно отклонены, поскольку спорный договор не является заключенным, в связи с чем оплате подлежат арендные платежи только в случае фактического занятия и пользования объектом аренды.
На основании вышеизложенного, суд кассационной инстанции полагает, что фактические обстоятельства установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы суда первой инстанции, апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам соответствуют.
Доводы ООО "Синегория" о том, что в период с 01.07.2013 по 30.11.2014 в спорных помещениях находится имущество ЗАО "ДИКСИ ЮГ", обсуждены и отклонены по мотиву неосновательности, поскольку сводятся к иной оценке установленных судами фактов, в то время как иная оценка этих фактов процессуальным законом к компетенции суда кассационной инстанции не отнесена. Судами проверено и установлено, что ЗАО "ДИКСИ ЮГ" освободило помещения в конце апреля 2013 года, доказательств обратного не представлено. Переоценивать выводы судов суд кассационной инстанции не вправе.
Несогласие с выводами судов, иная оценка фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции.
Кроме того, сам истец в исковом заявлении ссылался на то, что ответчик в конце апреля 2013 года освободил занимаемые помещения.
Судом кассационной инстанции принято во внимание и то обстоятельство, что вступившими в законную силу судебным актами по делу в„– А40-123092/2013 установлен факт возведения самим истцом нового двухэтажного здания на месте прежнего одноэтажного павильона-магазина в период с 2009 по 2014 годы. Это вновь возведенное здание судами признано самовольной постройкой и подлежит сносу.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является основанием для отмены решения, постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.
При изложенных обстоятельствах оснований для отмены судебных актов не имеется.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 14 августа 2015 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2015 года по делу в„– А40-200430/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Синегория" - без удовлетворения.

Председательствующий судья
О.А.ШИШОВА

Судьи
Н.Н.БОЧАРОВА
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ


------------------------------------------------------------------