АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 февраля 2016 г. по делу в„– А40-193280/14

Резолютивная часть постановления объявлена 10.02.2016
Полный текст постановления изготовлен 17.02.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,
судей Комаровой О.И., Аталиковой З.А.,
при участии в заседании:
от ООО "БИК А" - Белобрыкина Е.И. доверен. от 30.09.2014
от Департамента городского имущества города Москвы - не явился, извещен
рассмотрев 10.02.2016 в судебном заседании кассационные жалобы ООО "БИК А" и Департамента городского имущества города Москвы
на постановление от 30.11.2015
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Валиевым В.Р., Трубицыным А.И., Садиковой Д.Н.,
по делу в„– А40-193280/14 по иску ООО "БИК А"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

установил:

ООО "БИК А" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения, к Департаменту городского имущества г. Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 435,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Зои и Александра Космодемьянских, д. 35/1, а именно:
- пункт 3.1 договора в следующей редакции: "3.1 Цена объекта составляет 52 121 000 (пятьдесят два миллиона сто двадцать одна тысяча) рублей в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертом Парфеновой Е.Н. (Московский городской филиал ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ") в рамках проведенной судебной экспертизы по делу в„– А40-193280/14.
- НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- пункт 3.4 договора в следующей редакции: "3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с момента заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 447 805 (один миллион четыреста сорок семь тысяч восемьсот пять) рублей 56 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
- пункт 5.1 договора в следующей редакции:
"5.1 За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) на размере 0,05% от неуплаченной суммы (п. 3.1 Договора) за каждый день просрочки" пункт 5.2 договора в следующей редакции:
"5.2. В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,01% от цены объекта за каждый день просрочки";
дополнить договор п. 5.5. следующего содержания:
"5.5. В случае уклонения от государственной регистрации залога с одновременной регистрацией перехода права собственности на Объект (п. 2.1), а также в случае нарушения сроков исполнения обязательств, предусмотренных п. 2.2. Договора, Продавец обязан уплатить Покупателю штраф в размере 0,05% от цены объекта, в также возместить убытки.";
исключить из договора п. 4.5, п. 5.4;
В связи с исключением п. 5.4 договора в редакции ДГИ, изменить нумерацию пунктов договора, а именно: п. 5.5 договора в редакции ДГИ считать п. 5.4 соответственно.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.07.2015 урегулированы разногласия между ООО "БИК А" и Департаментом городского имущества г. Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 435,8 кв. м (этаж 1, пом. XIII, комн. 1 - 8, пом. XIIIа, комн. 1 - 10), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Зои и Александра Космодемьянских, д. 35/1, пункты договора изложены в следующей редакции:
"п. 3.1. Цена объекта составляет 52 121 000 (пятьдесят два миллиона сто двадцать одна тысяча) рублей в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертом Парфеновой Е.Н. (Московский городской филиал ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ") в рамках проведенной судебной экспертизы по делу в„– А40-193280/14.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.
п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с момента заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1447 805 (один миллион четыреста сорок семь тысяч восемьсот пять) рублей 56 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
В удовлетворении остальной части требований истцу отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2015 апелляционная жалоба ООО "Бик А" удовлетворена частично. Решение Арбитражного суда города Москвы от 14.07.2015 по делу в„– А40-193280/14 изменено:
Пункт 5.1. договора изложить в редакции ответчика:
"5.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,5% от уплаченной суммы (п. 3.1 Договора) за каждый день просрочки".
Пункт 5.2. договора изложить в редакции ответчика:
"5.2. В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 5% от цены объекта".
Пункты 4.5 и 5.4 исключить из договора.
В дополнении пункта 5.5 договора отказать.
В связи с исключением пункта 5.4 из договора изменить нумерацию пунктов договора, а именно: пункт 5.5 договора считать пунктом 5.4.
В части согласования пунктов 3.1, 3.4 и распределения судебных расходов решение Арбитражного суда города Москвы от 14.07.2015 по делу в„– А40-193280/14 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, стороны обратились с кассационными жалобами в Арбитражный суд Московского округа.
Истец в жалобе просит отменить решение Арбитражного суда г. Москвы от 14.07.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2015 в части, касающейся отказа в удовлетворении исковых требований о включении в договор купли-продажи п. 5.5. и удовлетворить в этой части исковые требования ООО "БИК А", дополнив договор купли-продажи п. 5.5. следующего содержания:
"5.5. В случае уклонения от государственной регистрации залога с одновременной регистрацией перехода права собственности на Объект (п. 2.1.), а также в случае нарушения сроков исполнения обязательств, предусмотренных п. 2.2. Договора, Продавец обязан уплатить Покупателю штраф в размере 0,01% от цены объекта за каждый день просрочки, в также возместить убытки".
В качестве оснований обоснованности жалобы истец ссылается на нарушение норм права - п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 551 ГК РФ, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
Ответчик в жалобе просит решение Арбитражного суда города Москвы от 14.07.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2015 по делу А40-193280/14 отменить в части удовлетворения заявленных требований, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В качестве оснований обоснованности жалобы ответчик ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, суды не верно приняли цену имущества, установленную в ходе судебной экспертизы, суды не обоснованно отказали во включение в договор об одностороннем расторжении договора в случае невнесения платы по истечении установленного договором срока, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В судебном заседании истец поддержал ранее заявленный отказ от кассационной жалобы.
Ответчик не имеет возражений по заявленному истцом отказу от кассационной жалобы.
В силу пункта 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.
Согласно части 1 статьи 282 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции прекращает производство по кассационной жалобе, если после принятия кассационной жалобы к производству суда от лица, ее подавшего, поступило ходатайство об отказе от кассационной жалобы и отказ принят судом в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса.
В силу положений части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не принимает отказ от кассационной жалобы, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.
Судебная коллегия кассационной инстанции, установив, что отказ от жалобы не противоречит нормам закона и не нарушает прав иных лиц, пришла к выводу о возможности удовлетворения заявленного ходатайства.
В судебном заседании суда кассационной инстанции ответчик поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, просил решение Арбитражного суда города Москвы от 14.07.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2015 по делу А40-193280/14 отменить в части удовлетворения заявленных требований, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Истец доводы кассационной жалобы отклонил, представил отзыв.
В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассматривается исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях относительно жалобы.
Поскольку постановлением апелляционного суда решение суда первой инстанции изменено, то кассационный суд проверяет законность судебного акта Девятого арбитражного апелляционного суда.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "БИК А" (арендатор) заключен договор аренды от 11.07.2007 в„– 02-00248/07.
По условиям вышеуказанного договора арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Зои и Александры Космодемьянских, д. 35/1 (этаж 1, пом. XIII, комн. 1-8, пом. XIII a, комн. 1-10), площадью 435,8 кв. м 24.09.2013 истец обратился в Департамент с заявлением о выкупе арендуемых нежилых помещений.
Ответчик провел оценку стоимости выкупаемого имущества и направил в адрес истца проект договора купли-продажи по указанной цене.
08.10.2014 истец направил в адрес ответчика проект договора купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий, указав в редакции покупателя меньшую цену объекта.
Поскольку ответчик договор купли-продажи в редакции истца не подписал, последний обратился в суд с настоящим иском.
Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 в„– 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По ходатайству истца судом была назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам проведения которой экспертом была определена рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Зои и Александра Космодемьянских, д. 35/1 (этаж 1, пом. XIII, комн. 1-8, пом. XIII a, комн. 1-10), площадью 435,8 кв. м по состоянию на дату обращения истца с заявлением о реализации права на выкуп арендуемого имущества - 24.09.2013, итоговая величина составила 52 121 000 руб.
Оценив экспертное заключение, заслушав эксперта, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований.
Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи с чем правомерно удовлетворили требования истца.
В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора правомерно принят судами в редакции истца.
Отменяя судебный акт в части урегулирования разногласий по п. п. 51., 5.2 договора, суд апелляционной инстанции установил, что из предложенных сторонами редакций п. п. 5.1 и 5.2 договора, разногласия между сторонами возникли в отношении ставок неустоек по п. 5.1 договора: 0,5% в проекте ответчика, 0,05% в проекте истца; по п. 5.2 договора: штраф в размере 5% от цены объекта в проекте ответчика, и 0,01% от цены объекта за каждый день просрочки в проекте истца.
При этом, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что установление неустоек в редакции ответчика соответствует принципам равенства, автономии воли и имущественной самостоятельности участников гражданских отношений (ч. 1 ст. 2 ГК РФ).
Исключая из договора п. 4.5 в проекте договора ответчика суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке возможно только по соглашению сторон (п. 1 ст. 349 ГК РФ), в связи с чем истец не может быть понужден к заключению договора на противоречащих императивной норме условиях (ст. 422 ГК РФ).
Исключая из договора п. п. 5.4, 5.5 в проекте ответчика суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что право одностороннего отказа от договора вне зависимости от выплаченных сумм по причине не поступления платежей противоречит положениям ч. 2 ст. 489 ГК РФ. При этом суд указал, что взыскание убытков является универсальным способом защиты гражданских прав (ст. 15, 393 ГК РФ) вне зависимости от специального указания об этом в договоре.
Доводы ответчика о том, что суды обязали ответчика заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, кассационная коллегия считает несостоятельным.
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам о том, что заключение эксперта ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 52 121 000 руб.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Уплаченная при подаче кассационной жалобы госпошлина в порядке статьи 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит возврату истцу.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

постановил:

Принять отказ ООО "БИК А" от кассационной жалобы на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2015 по делу в„– А40-193280/14.
Прекратить производство по кассационной жалобе ООО "БИК А" на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2015 по делу в„– А40-193280/14.
Вернуть ООО "БИК А" из федерального бюджета госпошлину в размере 3 000 (три тысячи) рублей.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2015 по делу в„– А40-193280/14 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы оставить без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Ю.ДУНАЕВА

Судьи
З.А.АТАЛИКОВА
О.И.КОМАРОВА


------------------------------------------------------------------