АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 февраля 2016 г. по делу в„– А41-39837/15

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Крекотнева С.Н., Шишовой О.А.,
при участии в заседании:
от истца: Департамента городского имущества города Москвы - Дзюба Ю.К. по дов. от 30.12.2014,
от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "ЮМИТ-2С" - Примак С.А. по дов. от 10.07.2015,
рассмотрев 10 февраля 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ЮМИТ-2С"
на решение от 18 августа 2015 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Кузьминой О.А.,
и постановление от 03 ноября 2015 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Епифанцевой С.Ю., Коротковой Е.Н., Огурцовым Н.А.,
по иску Департамента городского имущества города Москвы
к обществу с ограниченной ответственностью "ЮМИТ-2С"
о взыскании задолженности по арендным платежам по договору аренды земельного участка и неустойки,

установил:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "ЮМИТ-2С" (далее - ответчик, ООО "ЮМИТ-2С") с иском, с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений заявленных требований, о взыскании 6 153 365,76 руб., из которых: задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка от 17.06.1996 в„– М-10-005696 в размере 3 048 449,61 руб. за период с 20.12.2012 по 11.08.2015, неустойка в размере 3 104 916,15 руб. за период с 31.12.2012 по 11.08.2015.
Решением Арбитражного суда Московской области от 18 августа 2015 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 03 ноября 2015 года, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "ЮМИТ-2С" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые решение и постановление отменить, указывая на неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указывает, что судами неправомерно отклонены доводы ответчика о том, что истцом было допущено незаконное одностороннее изменение расчета арендной платы без заключения между сторонами дополнительного соглашения к договору, судами не учтено, что в силу положений пункта 2 постановления Правительства Москвы от 28.10.2008 в„– 1010-ПП "О дальнейшем совершенствовании порядка установления арендной платы за землю в городе Москве и внесении изменений и дополнений в постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. в„– 273-ПП" в связи с переходом на исчисление арендных платежей за землю в процентах от кадастровой стоимости земельных участков, истец должен был оформить изменения в части расчета арендных платежей в письменной форме путем подписания между сторонами дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 17.06.1996 в„– М-10-005696; судами не учтены положения пункта 1.3. дополнительного соглашения от 30.04.1998 в„– 4 к договору, пунктов 3.7., 4.1.1., статьи 9 договора, а также то обстоятельство, что заключенным сторонами договором не предусмотрена связь изменения размера арендной платы с изменением нормативных актов, истцу не предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке; судами не применены подлежащие применению, по мнению ответчика, статья 2, пункт 2 статьи 4, пункты 1, 2 статьи 424, пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды не приняли во внимание те факты, что изменилась не ставка арендной платы, а сама формула исчисления арендной платы, повлекшая за собой 13-кратное увеличение арендной платы и ущемление прав ответчика, истец, злоупотребляя правом, в одностороннем порядке, путем направления ответчику уведомления от 02.11.2012 в„– 33-А-18598/12-(0)-0 нарушил условия договора. Как указывает ответчик, поскольку была изменена формула, а не ставка арендной платы без заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, ответчик не признал новые исходные данные и платил по старым ставкам в соответствии с договором, и задолженности перед Департаментом не имеет.
Истец и ответчик, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области ввиду следующего.
В силу части 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 17.06.1996 между Московским земельным комитетом (арендодатель, правопредшественник истца) и ООО "ЮМИТ-2С" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка в„– М-10-005696, предметом которого (с учетом дополнительных соглашений б/н от 09.10.1996, в„– 2 от 28.11.1996, в„– 3 от 11.12.1997, в„– 4 от 30.04.1998) является земельный участок площадью 3 093 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Зеленоград, 2-й микрорайон, корпус 234-А, предоставляемый в долгосрочную аренду на 21 год для эксплуатации части существующего здания с целью реализации населению продуктов питания и других товаров народного потребления.
Согласно пункту 3.2. договора расчет арендной платы приведен в Приложении 1 к настоящему договору.
В Приложении в„– 1 к дополнительному соглашению от 13.07.1999 к договору закреплено, что расчет арендной платы производится по формуле: А = S x Сб x Кт, где S - площадь земельного участка - 0,3093 га, Сб - базовая ставка ежегодной арендной платы за землю по категориям арендаторов и видам целевого использования земель - 216 000 руб./га, Кт - коэффициент дифференциации по территории города базовых ставок арендной платы за землю - 0,17.
Пунктом 2 Приложения в„– 1 к дополнительному соглашению от 13.07.99 установлено, что арендная плата вносится не позднее 20-го числа последнего месяца квартала.
В соответствии с пунктом 3.3. договора введение коэффициентов для расчета размера арендной платы может производиться на основании законодательного акта, а также по соглашению сторон.
Пунктом 3.7 договора закреплено, что размер арендной платы изменяется арендодателем в каждом конкретном случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы уполномоченным органом государственной власти без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор.
Исчисление и уплата арендной платы в ином размере начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом, предусматривающим такое изменение (введение), действуют новые ставки арендной платы.
В случае изменения ставок арендной платы без указания дня их введения, таковым считается день регистрации нормативного акта.
В соответствии с пунктом 3.6 договора в случае невнесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,7% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Департамент земельных ресурсов города Москвы 23.01.2012 направил ООО "ЮМИТ-2С" уведомление в„– 33-ИТ1-7/12-(0)-0, в соответствии с которым размер арендной платы с 01.01.2012 составляет 86 920,58 руб. и был рассчитан на основании постановления Правительства Москвы от 28.12.2011 в„– 659-ПП и распоряжения Мэра Москвы от 02.04.1999 в„– 285-РМ "Об изменении ставок арендной платы за землю с 01.01.1999".
Согласно уведомлению от 02.11.2012 в„– 33-А-18598/12-(0)-0 арендная плата с 01.10.2012 считается установленной на основании постановления Правительства Москвы от 10.09.2012 в„– 477-ПП и распоряжения Мэра Москвы от 11.09.2012 в„– 744-РМ и составляет 631 570,50 руб. в год.
В соответствии с уведомлением от 07.02.2013 в„– 33-А-18037/13-(0)-0 размер арендной платы был определен по результатам кадастровой оценки земель города Москвы и с 01.01.2013 составляет 1 194 439,28 руб. в год; в соответствии с уведомлением от 18.12.2014 в„– 33-А-134509/14-(0)-0 арендная плата с 01.01.2015 составляет 1 062 790,68 руб.
ООО "ЮМИТ-2С" принятые на себя обязательства по внесению арендной платы исполнило ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 3 048 449,61 руб. за период с 20.12.2012 по 11.08.2015.
Департамент 30.05.2014 направил в адрес ООО "ЮМИТ-2С" претензию в„– 33-А-64907/14-(0)-0, в которой указал на наличие задолженности по вышеназванному договору аренды и необходимость ее погашения.
Поскольку ответчик имеющуюся задолженность не погасил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В связи с просрочкой исполнения обязательств истец на основании пункта 3.6 договора начислил ответчику пени за период с 31.12.2012 по 11.08.2015 в размере 3 104 916,15 руб.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 309, 310, 330, пунктом 1 статьи 424, статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Постановлением Правительства Москвы от 10.09.2012 в„– 477-ПП, пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 в„– 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и исходил из того, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения; расчет арендной платы произведен с использованием сведений государственного кадастра недвижимости и рассчитан в процентах от кадастровой стоимости земельного участка; в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком, данное обстоятельство не оспорено ответчиком; ответчиком допущена просрочка исполнения обязательства по оплате арендных платежей по договору.
Отказывая в удовлетворении ходатайства ответчика о снижении размера неустойки, суд пришел к выводу, что ответчик не представил доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.
Между тем, судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи *** Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 в„– 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Следовательно, с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, надлежащим образом сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, переходит бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона.
В пункте 66 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (в ред. от 23.06.2015) содержатся следующие разъяснения.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
При этом, как разъяснено в пункте 67 Постановления от 29.04.2010 в„– 10/22, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Из приведенных разъяснений следует, что собственники помещений в многоквартирном доме в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, пользуются всеми правами законных владельцев, а публично-правовое образование, в собственности которого находится земельный участок до постановки его на государственный кадастровый учет, не вправе распоряжаться этим участком.
При этом с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка считается прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка (пункт 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Определение многоквартирного дома содержится в абзаце первом пункта 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 в„– 47.
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Признавая пункт 6 указанного Положения не противоречащим законодательству, Верховный Суд Российской Федерации в решении от 01.07.2013 в„– АКПИ13-593 и определении от 03.10.2013 в„– АПЛ13-410 указал на следующее.
Под многоквартирным домом понимается дом, который имеет не менее двух квартир, отвечающих требованиям части 3 статьи 16 Жилищного кодекса, а также принадлежащее собственникам этих квартир на праве общей долевой собственности общее имущество, состав которого определен частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса (в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном участке объекты). Иных условий признания жилого дома многоквартирным Кодекс не содержит.
Таким образом, многоквартирным домом может быть признано здание, состоящее не менее чем из двух квартир, содержащее в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме, и предназначенное для проживания граждан.
При рассмотрении настоящего спора судами не установлено, под каким зданием расположен земельный участок площадью 3 093 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Зеленоград, 2-й микрорайон, корпус 234-А и представленный ответчику по договору аренды от 17.06.1996 в„– М-10-005696, является ли указанное здание многоквартирным домом, был ли сформирован в установленном законом порядке земельный участок, на котором расположено здание, часть которого эксплуатируется ответчиком, проведен ли в отношении него государственный кадастровый учет, является ли в настоящее время действующим вышеупомянутый договор аренды земельного участка.
При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, определить предмет доказывания по делу, а также установить бремя и определить средства доказывания фактических обстоятельств каждой из сторон по делу, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в том числе, является ли здание, часть которого эксплуатирует ответчик, многоквартирным домом, в том случае, если является, установить, был ли сформирован в установленном законом порядке земельный участок, на котором расположено здание, проведен ли в отношении него государственный кадастровый учет, является ли в настоящее время действующим заключенный сторонами договор аренды земельного участка 17.06.1996 в„– М-10-005696 и в зависимости от установленного, определить подлежащие применению к правоотношениям сторон нормы права.
Исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Московской области от 18 августа 2015 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 03 ноября 2015 года по делу в„– А41-39837/15 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ

Судьи
С.Н.КРЕКОТНЕВ
О.А.ШИШОВА


------------------------------------------------------------------