АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 марта 2016 г. по делу в„– А40-121454/14

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 29 марта 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Калининой Н.С., Шишовой О.А.,
при участии в заседании:
от истца: общества с ограниченной ответственностью "Маргарита и К" - Девятов П.А. по дов. от 18.03.2016,
от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Соболь Л.Я. по дов. от 07.12.2015,
рассмотрев 22 марта 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 26 марта 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Михайловой Е.Н.,
и постановление от 24 июня 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Панкратовой Н.И., Александровой Г.С., Барановской Е.Н.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Маргарита и К"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Маргарита и К" (далее - истец, ООО "Маргарита и К") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 443,6 кв. м (этаж 1, пом. 1, комн. 1 - 12, 12а, 13, 14, 14а, 14б, 14в, 15, 15а, 16, 16а, 166, 17 - 21), расположенных по адресу: г. Москва, ул. Стрелецкая, д. 8, изложив пункты договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:
"3.1. Цена объекта составляет 33 449 000 (тридцать три миллиона четыреста сорок девять тысяч) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
"3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее двух месяцев с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 5 (пятого) числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 929 138 (девятьсот двадцать девять тысяч сто тридцать восемь) рублей 88 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 марта 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2015 года, заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указывает, что истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с момента отказа от заключения договора купли-продажи, поскольку не подписал договор в тридцатидневный срок. Согласно отчету об оценке, составленном ООО "Группа Финансового Консультирования" по заказу Департамента, рыночная стоимость спорного нежилого помещения общей площадью 443,6 кв. м составляет 58 565 254 руб. без учета НДС, при этом именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Согласно заключению судебной экспертизы, подготовленному ООО "ППО-Консалт", стоимость спорного объекта составила 33 449 000 руб., однако приведенные в заключении данные свидетельствуют о необоснованности экспертного заключения, предвзятости и необъективности эксперта. Департаментом было заявлено ходатайство о проведении по делу повторной экспертизы, однако судом в его удовлетворении было отказано.
Отзыв на кассационную жалобу не поступал.
Явившийся в судебное заседание суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы и требования кассационной жалобы, представитель истца возражала против доводов жалобы, указывая на законность и обоснованность принятых судебных актов.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых решения и постановления ввиду следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды от 03.04.2008 в„– 03-00236/08 нежилого помещения общей площадью 443,6 кв. м (этаж 1, пом. 1, комн. 1 - 12, 12а, 13, 14, 14а, 14б, 14в, 15, 15а, 16, 16а, 16б, 17 - 21), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Стрелецкая, д. 8, находящегося в собственности города Москвы.
На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ истец 19.09.2013 обратился в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп в собственность арендуемого объекта.
Письмами от 01.10.2013 и от 16.01.2014 Департамент сообщал заявителю о приостановке предоставления государственной услуги для подготовки документов технического учета объекта недвижимости и обеспечения внесения сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости, а 13.05.2014 Департамент направил истцу подписанный им проект договора купли-продажи нежилого объекта, согласно условиям которого, цена выкупаемого имущества составила 58 565 254 руб. (пункт 3.1 договора) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 18.02.2014 в„– 201-Д68, выполненным ООО "Группа Финансового Консультирования", и положительным экспертным заключением от 21.03.2014 в„– 188/68-14, подготовленным НП "Межрегиональный союз оценщиков", а также в проекте договора указано условие о рассрочке платежа (пункт 3.4 договора), согласно которому ежемесячная оплата состоит из ежемесячных платежей, составляющей не менее 1 626 812,62 руб., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.
Полагая предложенную Департаментом цену выкупаемого имущества завышенной, истец обратился в оценочную организацию ООО "Инвестиционная оценка" и получил отчет об оценке от 15.05.2014 в„– Н-882/14, согласно которому рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 39 830 190 руб. без учета НДС.
Истец 04.06.2014 направил ответчику протокол разногласий к договору купли-продажи с предложением заключить договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) по цене 39 830 190 руб. (без НДС), с размером ежемесячных платежей 1 106 394,17 руб.
Протокол разногласий в установленный срок Департаментом не рассмотрен.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "Маргарита и К" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
Судами установлено и подтверждено материалами дела, истец 04.06.2014 передал ответчику протокол разногласий, предложив собственную редакцию пунктов договора относительно цены выкупаемого имущества, однако протокол разногласий Департаментом подписан не был.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд вправе обязать сторон совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда города Москвы от 11.11.2014 по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта капитального строительства площадью 443,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Стрелецкая, д. 8, по состоянию на 19.09.2013, проведение которой было поручено эксперту ООО "ППО-КОНСАЛТ", предупрежденному об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения.
Согласно выводам эксперта, указанным в заключении от 15.12.2014 в„– С14112, рыночная стоимость спорного объекта оценки без НДС по состоянию на 19.09.2013 составляет 33 449 000 руб.
Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, суды пришли к выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.
Оснований для переоценки указанного вывода у суда кассационной инстанции не имеется.
Выкупная цена спорного недвижимого имущества была установлена судом в размере 33 449 000 руб. на основании результатов проведенной по делу судебной экспертизы. Доказательств недостоверности выводов эксперта не представлено.
Учитывая изложенное, суды обоснованно пришли к выводу, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных условиях по цене, установленной в соответствии с экспертным заключением, и с условием предоставления рассрочки на оплату стоимости нежилого помещения.
Судебная коллегия признает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Приведенные в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с выводами судов, основанными на исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка, и направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Довод кассационной жалобы об утрате истцом преимущественного права на выкуп арендованного имущества был исследован судом апелляционной инстанции и обоснованно отклонен судом, установившим, что установленный законом тридцатидневный срок не истек, истец оспорил достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, направив ответчику не подписанный договор с протоколом разногласий, предложив собственную редакцию спорных пунктов договора, что в силу части 4.1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ является основанием к приостановлению течения тридцатидневного срока, установленного для подписания проекта договора.
Довод кассационной жалобы о том, что заключение эксперта не может быть принято в качестве допустимого и достоверного доказательства, является необоснованным, поскольку данное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и было оценено судами в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не является основанием для отмены судебного акта.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на необоснованное отклонение судом ходатайства о назначении повторной экспертизы является несостоятельной, поскольку, отказывая в удовлетворении данного ходатайства, суд, принимая во внимание представленное в материалы дела экспертное заключение, составленное по результатам назначенной судом экспертизы, а также пояснения эксперта, данные им в судебном заседании, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы.
Довод ответчика о том, что именно собственник спорного помещения устанавливает цену выкупаемого имущества в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, в связи с чем, истец не вправе оспаривать установленную ответчиком цену, основан на ошибочном толковании ответчиком норм права.
При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами обеих инстанций были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 марта 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2015 года по делу в„– А40-121454/14 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий судья
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ

Судьи
Н.С.КАЛИНИНА
О.А.ШИШОВА


------------------------------------------------------------------