АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 марта 2016 г. по делу в„– А40-216812/14

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 28 марта 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Калининой Н.С., Русаковой О.И.,
при участии в заседании:
от истца: открытого акционерного общества "Новый Импульс - Центр" - Долайчук А.В. по дов. от 05.02.2016,
от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Руденко М.В. по дов. от 30.12.2015,
от третьего лица: Правительства Москвы - Руденко М.В. по дов. от 26.08.2015,
рассмотрев 21 марта 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Департамента городского имущества города Москвы и третьего лица - Правительства Москвы
на решение от 31 июля 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Махалкиным М.Ю.,
и постановление от 30 октября 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Савенковым О.В., Тихоновым А.П.,
по иску открытого акционерного общества "Новый Импульс - Центр"
к Департаменту городского имущества города Москвы
о расторжении договора аренды земельного участка, возврате неосновательного обогащения,
третье лицо: Правительство Москвы,

установил:

открытое акционерное общество "Новый Импульс - Центр" (далее - истец, ОАО "Новый Импульс - Центр") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) с иском о расторжении договора аренды от 31.10.2006 в„– М-02-027414 земельного участка с кадастровым номером 77:02:18007:098 площадью 400 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Сельскохозяйственная, вл. 14, корп. 2 и обязании возвратить неосновательное обогащение в размере 3 462 420 руб. в виде части уплаченной платы за право заключения договора аренды на 49 лет, приходящейся на период после расторжения договора.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 июля 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2015 года, заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент и Правительство Москвы обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просят решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик и третье лицо указывают на отсутствие обстоятельств, предусматривающих расторжение договора аренды по основаниям, предусмотренным статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец должен был знать о согласовании либо отказе в согласовании градостроительного плана земельного участка, а также о возможности внесения изменений в отношении разрешенного использования земельного участка, т.е. истец должен был знать о возможности изменения соответствующих обстоятельств. С октября 2006 года по август 2008 года у истца имелась вся необходимая документация для получения разрешения на строительство объекта, однако истец не предпринял действий для получения необходимых документов, что свидетельствует о недобросовестности арендатора и неприменении истцом мер к освоению земельного участка. Судами не учтено, что отношения сторон по реализации инвестиционного проекта сложились задолго до заключения договора аренды земельного участка от 31.10.2006 в„– М-02-027414. Поскольку арендатор, как сторона в договоре аренды земельного участка, ненадлежащим образом исполнял обязательства по договору, не предпринимал всех необходимых действий, установленных законом, для освоения земельного участка и его использования по целевому назначению для строительства, то имеются основания для расторжения договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду существенного нарушения истцом условий договора аренды. Неосновательное обогащение не имело место в сложившихся отношениях, перечисленные денежные средства не подлежат возврату. Истец неправомерно рассчитывает стоимость выкупа права аренды, исходя из фактического срока пользования участком, стоимость права не соотносится с периодом фактического использования участка, средства были уплачены только за возможность заключить договор. Истцом не представлено доказательств того, что стоимость права была рассчитана с учетом периода, на который заключается договор. Законом не установлено, что стоимость права аренды при расторжении договора в судебном порядке подлежит возврату, договором аренды также не предусмотрен возврат денежных средств при расторжении договора, нормы о неосновательном обогащении не применимы к рассматриваемым отношениям. Плата за право на заключение договора взималась на основании распоряжения Префекта Северо-Восточного административного округа города Москвы от 28.07.2005 в„– 1885, а также договора аренды от 31.10.2006 в„– М-02-027414, общество путем подписания договора добровольно приняло на себя обязательство по оплате. Предоставление права владения и пользования участком не может являться встречным предоставлением за уплаченные денежные средства.
Отзыв на кассационную жалобу не поступал.
Явившийся в судебное заседание суда кассационной инстанции представитель ответчика и третьего лица поддержала доводы и требования кассационной жалобы, представитель истца возражал против доводов жалобы, указывая на законность и обоснованность принятых судебных актов.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ОАО "Новый Импульс - Центр" заявил письменное ходатайство о процессуальном правопреемстве истца по делу - ОАО "Новый Импульс - Центр" на правопреемника - общество с ограниченной ответственностью "Новый Импульс-50".
Представитель ответчика и третьего лица не возражала против удовлетворения данного ходатайства.
Рассмотрев заявленное ходатайство и представленные в его обоснование документы, суд кассационной инстанции признает его обоснованным и подлежащим удовлетворению на основании статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку ОАО "Новый Импульс - Центр" прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме присоединения к ООО "Новый Импульс-50".
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых решения и постановления ввиду следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между городом Москвой в лице Департамента земельных ресурсов города Москвы (в настоящее время - Департамент городского имущества города Москвы) (арендодатель) и ОАО "Новый Импульс - Центр" (арендатор) заключен договор от 31.10.2006 в„– М-02-027414 аренды земельного участка с кадастровым номером 77:02:18007:098 площадью 400 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Сельскохозяйственная, вл. 14, корп. 2, для строительства и последующей эксплуатации магазина с выкупом права аренды земельного участка, сроком на 49 лет.
Согласно выданному 06.12.2013 Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы градостроительному плану земельного участка в„– RU77-184000-007875, предельная высота зданий, строений, сооружений - 0 м, максимальный процент застройки в границах земельного участка - 0%, предельная плотность застройки - 0 тыс.кв. м/га, таким образом, строительство на земельном участке с кадастровым номером 77:02:0018007:98 невозможно.
Истец в соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации 01.12.2014 обратился в Департамент с письменным предложением о расторжении договора аренды земельного участка.
Письмом от 22.01.2015 Департамент уведомил заявителя об отказе в расторжении договора аренды ввиду отсутствия решения Градостроительной земельной комиссии на расторжение данного договора.
Обращаясь с настоящим иском в арбитражный суд, истец указал, что отсутствие согласованного градостроительного плана земельного участка является непреодолимым препятствием к проектированию и строительству объекта капитального строительства на территории города Москвы, что в свою очередь делает нецелесообразным сохранение договора и несение по нему расходов, поскольку земельный участок не может быть использован по назначению, указанному в договоре.
Удовлетворяя заявленные требования в части расторжения договора, суды исходили из доказанности наличия оснований для расторжения договора аренды, а именно наличия существенного изменения обстоятельств в рамках статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Установив, что истец выплатил ответчику за право заключения договора денежные средства, суды в связи с досрочным расторжением договора аренды взыскали с ответчика внесенную истцом за право на заключение договора аренды сумму в части, приходящейся на оставшийся срок действия договора аренды, как того требовал истец в исковом заявлении.
Кассационная коллегия соглашается с выводами судов об удовлетворении иска ввиду следующего.
Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора в случаях, предусмотренных нормами статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает расторжение договора судом по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств в исключительных случаях.
В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно пункту 2 названной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Отсутствие одного из перечисленных условий является самостоятельным основанием для отказа в расторжении или изменении договора ввиду существенно изменившихся обстоятельств.
В силу пункта 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что на момент заключения договора аренды проект планировки территории и градостроительный план земельного участка разработаны не были; согласно утвержденному 06.12.2013 Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы Градостроительному плану земельного участка с кадастровым номером 77:02:18007:098, основным видом разрешенного использования земельного участка является благоустройство и озеленение, без права размещения объектов капитального строительства, в связи с чем, пришли к выводу, что результат публично-правовой градостроительной деятельности по планированию развития территории города, выраженный в выданном градостроительном плане земельного участка, исключает возможность использования земельного участка в соответствии с условием, определенным в гражданско-правовом обязательстве из договора аренды между его собственником и пользователем, при этом на момент заключения договора стороны не могли предполагать, что строительство на земельном участке окажется невозможным, соответственно, выдача истцу Градостроительного плана земельного участка в„– RU77-184000-007875 отвечает признакам существенного изменения обстоятельств.
При таких обстоятельствах, суды, установив наличие правовых оснований для расторжения договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и непредставление ответчиком в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств обратного, пришли к правильному выводу об удовлетворении иска в части досрочного расторжения договора аренды.
Суды, установив, что договором аренды, помимо обязанности арендатора уплачивать арендную плату, предусмотрена также обязанность арендатора уплатить плату за право заключения договора, а при досрочном расторжении договора аренды часть уплаченной за право его заключения оплаты, приходящейся на период после расторжения договора, подлежит возврату арендатору в силу положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации как неосновательное обогащение, возникшее на стороне арендодателя, правомерно удовлетворили заявленное требование о взыскании денежных средств в размере 3 462 420 руб.
Оснований для иной оценки установленным судами фактическим обстоятельствам и сделанным ими выводам у кассационной коллегии не имеется.
Судебная коллегия признает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Приведенные в кассационной жалобе доводы повторяют доводы, которые были изложены в апелляционной жалобе и, получив надлежащую правовую оценку, обоснованно отклонены, поэтому не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с выводами судов, основанными на исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка, и направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами обеих инстанций были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 48, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Ходатайство о процессуальном правопреемстве удовлетворить.
Заменить в деле в„– А40-216812/14 истца - открытое акционерное общество "Новый Импульс - Центр" на правопреемника - общество с ограниченной ответственностью "Новый Импульс - 50".
Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 июля 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2015 года по делу в„– А40-216812/14 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий судья
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ

Судьи
Н.С.КАЛИНИНА
О.И.РУСАКОВА


------------------------------------------------------------------