АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 марта 2016 г. по делу в„– А40-56637/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 23 марта 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,
судей Аталиковой З.А., Нечаева С.В.
при участии в заседании:
от истца: ИП Муртазалиева Ю.И. - Румянцев А.С., дов. от 02.04.15
от ответчика: ООО "Центр оценки и аудита" - Ермошенкова М.Ю., дов. в„– 10 от 21.03.16, Толутанов П.О., дов. в„– 9 от 01.03.16
ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Соболь Л.Я., дов. от 07.12.15,
рассмотрев 22 марта 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу истца - ИП Муртазалиева Ю.И.
на постановление от 24 декабря 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И.
по делу в„– А40-56637/14, объединенному с делом в„– А40-93468/14
по иску ИП Муртазалиева Ю.И.
к ООО "Центр оценки и аудита"
третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы
о признании недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения
по иску ИП Муртазалиева Ю.И.
к Департаменту городского имущества города Москвы
об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

Индивидуальный предприниматель Муртазалиев Юнус Ильясович (далее - ИП Муртазалиев Ю.И.) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к ООО "Центр оценки и аудита" (далее - ООО "ЦОА") о признании недействительным отчета от 13.12.2013 г. в„– 11.13-129 об оценке нежилого помещения, общей площадью 309,1 кв. м, расположенного по адресу: город Москва, ул. Профсоюзная, дом 128.
В процессе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования и просит признать недостоверной рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 309,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 128, установленную в отчете ООО "ЦОА" от 13.12.2013 г. в„– 11.13-129 и определить рыночную стоимость помещения в размере 28 210 000 руб. в соответствии с заключением экспертов от 17.02.2015 г. в„– 02.03/1-3/15-16,18 Данное заявление истца судом было принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Определением от 23.06.2015 дело в„– А40-56637/2014 было объединено с делом в„– А40-93468/2014, возбужденным по иску ИП Муртазалиева Ю.И. к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 309,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 128, по цене 28 210 000 руб. без НДС (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ) Решением Арбитражного суда города Москвы от 06 августа 2015 года исковые требования ИП Муртазалиева Ю.И. удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2015 года решение отменено, в удовлетворении требований отказано.
Не согласившись с постановлением, истец - ИП Муртазалиев Ю.И. обратился в Арбитражный суд города Москвы с кассационной жалобой, в которой просит постановление апелляционного суда отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 в„– 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы истца - ИП Муртазалиева Ю.И. опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.
В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.
Представители ответчиков против доводов кассационной жалобы возражали, просили оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
Ответчиком ООО "ЦОА" представлен отзыв на кассационную жалобу, который на основании ст. 279 АПК РФ приобщен к материалам дела.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемого судебного акта, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции считает постановление подлежащим отмене, а решение оставлению в силе, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между Департаментом имущества города Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы, (арендодатель) и ИП Муртазалиевым Ю.И. (арендатор) был заключен договор аренды от 04.03.2003 года в„– 7-342, по условиям которого арендатору в аренду передано нежилое помещение общей площадью 309,1 кв. м, находящееся по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 128, корп. 1.
Согласно п. 2.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 23.11.2010 г.), срок его действия составляет с 01.04.2003 г. по 30.06.2015 г. договор и дополнительное соглашения к нему зарегистрированы в ЕГРП в установленном законом порядке.
Истец 15.11.2013 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ), что подтверждается письмом Департамента от 14.03.2014 г. в„– 33-5-34006/13-/4/-0.
В ответ на заявление ИП Муртазалиева Ю.И. Департамент направил письмо от 14.03.2014 г. в„– 33-5-34006/13-/4/-0 о подписании договора купли-продажи с приложением проекта договора купли-продажи нежилого помещения, в котором цена объекта была определена в размере 39 030 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 13.12.2013 в„– 11.13-129, выполненным ООО "ЦОА".
Истец не согласился с предложенной Департаментом стоимостью приобретения помещения, направив Департаменту протокол разногласий, и, поскольку уведомления о принятии либо отклонении разногласий по договору от Департамента не получил, обратился в суд с исковыми требованиями.
Суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных исков и принял решение об их удовлетворении.
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев апелляционную жалобу ответчика ООО "Центр оценки и аудита", отменяя решение и отказывая в удовлетворении требований, исходил из того, что указанная истцом и установленная судебной экспертизой цена объекта по состоянию на 09.12.2013 года в размере 28 210 000 руб. не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.
Судами установлено и не оспаривается сторонами, что истец имеет преимущественное право на приобретение помещения в собственность, так как он является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из реестра субъектов малого предпринимательства от 10.06.2014, и обладает преимущественным правом на приобретение Помещения в собственность.
В соответствии с п. 3.1 проекта договора купли продажи цена помещения устанавливается в размере 39 030 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 13.12.2013 в„– 11.13-129, выполненным ООО "Центр оценки и Аудита".
В соответствии с п. 3.1 проекта договора купли-продажи, направленного ответчиком истцу, стоимость помещения определена в 39 030 000 рублей со ссылкой на отчет об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 13.12.2013 в„– 11.13-129, выполненным ООО Центр оценки и Аудита".
При этом, в соответствии с отчетом независимого оценщика ООО "Эксперт Оценка" от 24.04.2014 г. в„– 14.04.09-Н и экспертным заключением от 17.06.2014 в„– 754/С-14 НП СРО СВОД" года рыночная стоимость помещения составляет 26 986 273 рублей, что существенно отличается от стоимости приобретения.
По результатам судебной экспертизы, проведение которой было поручено ФБУ Московская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, составлено заключение эксперта в„– 02,03/1-3/15-16,18 от 17.02.2015 г., согласно которой рыночная стоимость исследуемого нежилого помещения составила 28 210 000 руб.
Изучив полученные экспертные заключения, суд первой инстанции установил, что оценка, проведенная ФБУ Московская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. в„– 254, 255, 256, и пришел к выводу об обоснованности требований истца об обязании сторон совершить сделку по цене, определенной экспертным заключением, сделанном по назначению суда.
Поскольку одним из требований истца было требование о признании оценки, указанной в отчете ООО "Центр оценки и аудита" недостоверной, суд первой инстанции удовлетворил также и это требование, поскольку данная оценка не могла быть применена при заключении договора выкупа помещения истцом.
Апелляционный суд, рассматривая апелляционную жалобу ООО "Центр оценки и аудита", отменил решение суда первой инстанции полностью и отказал в иске по всем требованиям истца.
При этом апелляционный суд указал, что, поскольку истец отказался от ходатайства о проведении повторной экспертизы и установленная судом цена объекта в размере 28 210 000 руб. не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи, решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Данные выводы апелляционного суда не основаны на законе.
Целью обращения истца в суд явилось намерение истца выкупить арендуемое им помещение в соответствии с условиями, предоставленными субъектам малого предпринимательства Федеральным законом от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ).
Цель подачи иска с учетом постановления апелляционного суда не достигнута.
Судом первой инстанции установлено, что истец полностью соответствует условиям, при наличии которых он приобретает право выкупа арендуемых помещений, а спор в отношении стоимости имущества судом первой инстанции разрешен.
Апелляционный суд, отказывая в иске, не указал, почему он пришел к выводу о том, что истец не имеет права на заключение договора выкупа недвижимого имущества по цене, установленной судом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
В силу статьи 3 Закона об отчуждении имущества для муниципального образования заключение договора купли-продажи арендуемого истцом помещения обязательно. Наличие у истца преимущественного права на заключение договора купли-продажи ответчик не оспаривает.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
Субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимой оценкой в силу статьи 3 Закона об отчуждении имущества.
Между сторонами возник спор о рыночной стоимости арендуемого помещения.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон в„– 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 Закона в„– 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд первой инстанции, установив, что истец вправе требовать заключения договора купли-продажи арендуемого помещения, но у сторон имеется спор по цене договора, установил цену на основании экспертного заключения, сделанного на основании назначенной судом экспертизы. Ни одна из сторон по договору купли-продажи установленную судом первой инстанции цену договора не оспаривала.
Решение суда оспаривало ООО "Центр оценки и аудита", поскольку общество не было согласно с тем, что его оценку суд признал недостоверной.
Однако недостоверной оценка признана судом первой инстанции потому, что она была неприменима в спорных правоотношениях, так как противоречила результатам судебной экспертизы. Судом первой инстанции дана оценка этому обстоятельству.
Таким образом, судом первой инстанции установлены все обстоятельства, касающиеся рассматриваемого спора и принято решение об удовлетворении исков, а суд апелляционной инстанции нарушил права истца на заключение договора в обязательном порядке, не применив ст. 445 ГК РФ, а также положения Федерального закона от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ) и не разрешил спор по существу.
В связи с вышеуказанным, а также учитывая длительность рассмотрения спора, суд кассационной инстанции считает возможным, не направляя дело на новое рассмотрение, отменить постановление суда апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2015 года по делу в„– А40-56637/14 отменить, решение Арбитражного суда города Москвы от 6 августа 2015 года оставить в силе.

Председательствующий судья
Н.Д.ДЕНИСОВА

Судьи
З.А.АТАЛИКОВА
С.В.НЕЧАЕВ


------------------------------------------------------------------