АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июня 2016 г. по делу в„– А40-164542/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 30 июня 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Мысака Н.Я., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от истца - Золукова Н.Ш. (предъявлен паспорт), Каюмова Р.А. по доверенности от 11.01.2016,
от ответчика - Гречко А.В. по доверенности от 07.12.2015 в„– 33-Д-703/15,
рассмотрев 23 июня 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на постановление от 21 января 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Расторгуевым Е.Б., Верстовой М.Е., Садиковой Д.Н.,
по иску индивидуального предпринимателя Золукова Наиля Шамильевича (г. Москва, ОГРН 304770000621104, ИНН 772121711327)
к Департаменту городского имущества города Москвы (г. Москва, ОГРН 1037739510423 ИНН 7705031674)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

установил:

индивидуальный предприниматель Золуков Наиль Шамильевич (далее ИП Золуков Н.Ш., истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 408 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хабаровская, д. 9 по цене объекта 41 022 000 руб. (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 05 ноября 2015 года в иске отказано.
Суд исходил из того, что истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, поскольку по истечении тридцати дней со дня получения проекта договора купли-продажи, направленного в его адрес Департаментом, не подписал указанный проект договора, тем самым процедура выкупа арендованного имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом в„– 159-ФЗ, ответчиком не соблюдена.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2016 года указанное решение отменено; исковые требования удовлетворены.
Апелляционный суд установил, что течение срока на реализацию истцом преимущественного права выкупа арендуемого помещения приостановлено в связи с оспариванием истцом достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки.
Истец в установленный Федеральным законом в„– 159-ФЗ срок направил в адрес Департамента подписанный договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий в части цены выкупаемого объекта.
Апелляционный суд установил, что ИП Золуков Н.Ш. имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им по договору в„– 04-747/04 от 19.11.2004 нежилого помещения; выкупная цена указанного помещения по состоянию на 25.07.2013 (момент получения Департаментом от ИП Золукова Н.Ш. заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) составляет 41 022 000 руб. (без учета НДС).
Департаментом подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит постановление суда апелляционной инстанций отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.
Ответчик полагает, что истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, поскольку в тридцатидневный срок со дня получения предложения Департамента о заключении договора купли-продажи не подписал данный договор.
Заявитель жалобы указывает, что суд, удовлетворяя исковые требования и определив цену спорного нежилого помещения в 41 022 000 руб., руководствовался отчетом об оценке, подготовленным в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, однако не учел сведения отчета об оценке, представленного Департаментом, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 49 666 102 руб. без учета НДС, при этом именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.
Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законным и обоснованным. Представлен письменный отзыв на жалобу.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемое постановление подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судами установлено, что ИП Золуков Н.Ш. является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы.
Между Департаментом (арендодатель) и ИП Золуковым Н.Ш. (арендатор) заключен договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, от 19.11.2004 в„– 04-747/04, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 408 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Хабаровская, д. 9.
Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
Названный договор аренды заключен на срок с 01.11.2004 по 31.10.2014 (пункт 2.1 договора).
На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец 25.07.2013 обратился в Департамент с письменным заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате, на которое получил ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 49 666 102 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, выполненным ООО "Пенни Лэйн Коммерц" по заказу ответчика.
Ответчик полагает, что истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, поскольку в тридцатидневный срок со дня получения предложения Департамента о заключении договора купли-продажи не подписал данный договор.
Частью 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ предусмотрено, что в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Согласно пункту 2 части 9 статьи 4 указанного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;
Частью 4.1 статьи 4 указанного Закона предусмотрено, что течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Суд установил, что Департамент 12.12.2013 направил в адрес ИП Золукова Н.Ш. подписанный проект договора купли-продажи.
ИП Золуков Н.Ш. 26.12.2013 обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту по делу в„– А40-188117/13 о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 28.08.2013 в„– 11-К/2013/374, экспертного заключения от 02.10.2013; обязании заключить договор купли-продажи по цене, определенной в ходе рассмотрения спора. Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.07.2015 по указанному делу иск в части требования об обязании заключить договор купли-продажи по цене, определенной в ходе рассмотрения спора, оставлен без рассмотрения; в иске о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 28.08.2013 в„– 11-К/2013/374, экспертного заключения от 02.10.2013 отказано.
Полагая, что цена спорного объекта завышена, ИП Золуков Н.Ш. обратился в оценочную организацию ООО "Центр поддержки бизнеса" для определения рыночной стоимости нежилого помещения и получил отчет об оценке от 27.06.2013 в„– 2013-01/594-03, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составляет 31 700 000 руб.
Истец подписал договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий, указав цену объекта 31 700 000 руб.; 26.08.2014 направил в ответ Департаменту договор купли-продажи в своей редакции (с разногласием в отношении цены объекта).
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что в данном случае течение тридцатидневного срока на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества считается приостановленным; истец не утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ИП Золуков Н.Ш. обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Ответчик не оспаривает, что ИП Золуков Н.Ш. соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им имущества.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В деле имеется отчет от 27.06.2013 в„– 2013-01/594-03 об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный по заказу истца, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 31 700 000 руб.
Как указывает Департамент, в соответствии с отчетом об оценке, выполненным по его заказу уполномоченной организацией ООО "Пенни Лэйн Коммерц", рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 49 666 102 руб.
Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда от 14.04.2015 назначена судебно-оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения общей площадью 408 кв. м по состоянию на 25.07.2013, проведение которой поручено эксперту ООО "Агентство судебных экспертов".
Согласно заключению эксперта ООО "Агентство судебных экспертов" рыночная стоимость спорного объекта составила 41 022 000 руб. (без учета НДС) по состоянию на 25.07.2013.
Оценив указанное экспертное заключение, суд признал его отвечающим требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, апелляционный суд установил, что выкупная цена спорного недвижимого имущества составляет 41 022 000 руб. (без учета НДС).
У суда кассационной инстанции в силу полномочий, установленных статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют основания для переоценки доказательств.
Доводы Департамента о несогласии с размером выкупной цены по существу являются несогласием с произведенной судом оценкой доказательств, что в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого в кассационном порядке судебного акта не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2016 года по делу в„– А40-164542/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА

Судьи
Н.Я.МЫСАК
Е.А.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------