АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 декабря 2016 г. по делу в„– А41-10408/16

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 22 декабря 2016 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего судьи - Мысака Н.Я.,
судей: Комаровой О.И., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от истца - Оганян Е.В. доверенность от 04.02.2016
от ответчика - Бабийчук Р.Ю. доверенность от 29.06.2016, Титов Д.В. доверенность от 14.12.2016
рассмотрев 15 декабря 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
Общества с ограниченной ответственностью "Павильон",
на решение от 30 июня 2016 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Фаньян Ю.А.,
на постановление от 15 сентября 2016 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Игнахиной М.В., Мальцевым С.В., Ханашевичем С.К.,
по иску Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Индивидуального
предпринимателя Маралина Сергея Борисовича
к Обществу с ограниченной ответственностью "Павильон"
о признании договоров незаключенными

установил:

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства индивидуальный предприниматель Маралин Сергей Борисович (далее - Маралин С.Б., истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Павильон" (далее - ООО "Павильон", Общество, ответчик) о признании договоров о соинвестировании в форме капитальных вложений в строительство торгового павильона от 27.06.2006, от 10.01.2007, от 15.11.2007 незаключенными.
Решением Арбитражного суда Московской области от 30.06.2016, оставленным без изменения постановлением от 15.09.2016 Десятого арбитражного апелляционного суда, требования истца удовлетворены, суд признал договоры о соинвестировании в форме капитальных вложений в строительство торгового павильона от 27.06.2006 г., от 10.01.2007 г., от 15.11.2007 г. незаключенными и взыскал с ООО "Павильон" в пользу Маралина С.Б. судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 176 666 руб. и судебные издержки в размере 1 200 руб., а также взыскал с ООО "Павильон" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 18 000 руб.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Павильон" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и, как указал заявитель в своей кассационной жалобе, он просит применить последствия пропуска срока исковой давности и прекратить производство по делу.
В обоснование кассационной жалобы ответчик указывает, что суды неправильно применили нормы материального права и нарушили нормы процессуального права, что выводы, изложенные в обжалуемых судебных актах, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам. Ссылается на то, что суды не приняли во внимание решение Орехово-Зуевского городского суда Московской области от 19.03.2014; неправильно установили время, с которого необходимо исчислять срок исковой давности, не учли, что договоры о соинвестировании реально его сторонами исполнялись.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "Павильон" поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам отзыва на кассационную жалобу, который в судебном заседании суда кассационной инстанции приобщен к материалам дела, полагает обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судами, сторонами были подписаны договоры от 27.06.2006, от 10.01.2007, от 15.11.2007 о соинвестировании в форме капитальных вложений в строительство торговых павильонов, в соответствии с пунктом 1.1 которых соинвестор (ООО "Павильон") обязуется передать инвестору (ИП Маралин С.Б.) денежные средства (инвестиции в форме капитальных вложений) для финансирования строительства торговых павильонов по строительным адресам соответственно: Московская область, г. Орехово-Зуево, ул. Бирюкова, ул. Парковская, ул. 1905 года, с необходимыми коммуникационными сетями, с целью получения соинвестором, после сдачи объекта в эксплуатацию, встроенных павильона с отдельным входом, площадью каждый (с учетом не отапливаемых помещений) ориентировочно 15 кв. м (павильон), а инвестор обязуется передать результаты инвестиций (капитальных вложений) в виде павильонов, после подписания акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию закопченного строительством объекта и условии надлежащего выполнения соинвестором своих обязанностей по данным договорам.
Обращаясь в арбитражный суд с иском, ИП Маралин С.Б. указал, что вышеуказанные договоры предпринимателем с обществом фактически не заключались, а лишь были подготовлены проекты данных договоров.
Истец ссылался на то, что в некоторых вариантах проектов данных договоров были проставлены подписи сторон, однако окончательно данные договоры надлежаще оформлены и подписаны не были, существенные условия в данных договорах, предусмотренные законом, сторонами согласованы не были и отсутствовали, государственная регистрация договоров не производилась, никаких действий по выполнению обязательств, вытекающих из данных договоров, стороны не производили, в том числе, никаких оплат от ООО "Павильон" в адрес истца по софинансированию строительства торговых павильонов не поступало.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела обстоятельства несогласования сторонами в спорных договорах их существенных условий, ввиду чего, в силу недоказанности материалами дела фактического исполнения сторонами их условий, договоры, как указал суд, не могут быть признаны заключенными.
Суд руководствовался нормой пункта 1 статьи 432 ГК РФ, в соответствии с которой договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Суд установил, что из содержания договоров следует, что они связаны с инвестиционной деятельностью в сфере строительства объектов недвижимости и пришел к выводу, что договоры, исходя из их содержания, условий и правового смысла, являются договорами участия в долевом строительстве.
Суды исходили из того, что исходя из предмета, спорные договоры являются договорами долевого участия в строительстве, ввиду чего спорные правоотношения сторон подлежат регулированию нормами Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 214-ФЗ).
Согласно п. 4 ст. 4 Закон в„– 214-ФЗ договор долевого участия в строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Судом установлено, что в договорах отсутствуют требуемые по закону существенные условия - нет определения, подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, нет указаний на срок передачи истцом объекта долевого строительства ответчику, нет цены договора, а также указаний на сроки и порядок ее уплаты, а также отсутствует условие о гарантийном сроке на объект долевого строительства.
В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Закона в„– 214-ФЗ договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Таким образом, судом установлено, что указанные договоры не соответствуют требованиям п. 1 ст. 432 ГК РФ и п. 4 ст. 4 Закон в„– 214-ФЗ и являются незаключенными.
Во всех трех договорах одинаково предусматривалось (п. 8.1), что "Договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую силу, один для Инвестора, другой для Соинвестора, третий для ГУФРС Московской области по г. Орехово-Зуево", то есть в самом тексте всех договоров было указано условие о необходимости их регистрации.
Учитывая то, что судом установлено, что договоры в установленном законом порядке зарегистрированы не были, суд сделал вывод о том, что договоры не соответствуют требованиям п. 3 ст. 433 ГК РФ и п. 3 ст. 4 Закона в„– 214-ФЗ и являются незаключенными.
Суд отклонил заявление ответчика о применении срока исковой давности, поскольку истец узнал о нарушении своего права в феврале 2014 года из материалов рассматриваемого дела в„– 2-856/14 Орехово-Зуевскими городским судом по иску ООО "Павильон" к Маралину С.Б. о признании права собственности на нежилые помещения.
Суд кассационной инстанции считает выводы судов сделанными по неполно установленным обстоятельствам вследствие неполного исследования имеющихся в деле доказательств и неправильного применения следующих норм права.
В соответствии с частью 1 статьи 1 Закона в„– 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Часть 3 статьи 1 Закона в„– 214-ФЗ предусматривает, что действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.
В соответствии Федеральным законом от 25.02.21999 в„– 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон в„– 39-ФЗ) настоящий Федеральный закон определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации, а также устанавливает гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.
В соответствии со статьей 1 Закона в„– 39-ФЗ инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; капитальные вложения - инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты;
Статья 2 Закона в„– 39-ФЗ предусматривает, что действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений.
Настоящий Федеральный закон не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года в„– 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Положениями статей 15, 16, 19 Закона в„– 39-ФЗ предусмотрены равные права при осуществлении инвестиционной деятельности.
Таким образом, законодатель установил раздельное правовое регулирование отношений, связанных с привлечением средств граждан, являющихся участниками долевого строительства и целью которых является строительство многоквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости, и отношений, связанных с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанных на договоре участия в долевом строительстве, цель которых является получение прибыли.
Спорными договорами, заключенными между истцом (Инвестор) и Обществом (Соинвестор), предусматривалось передача Соинвестором Инвестору денежных средств в суммах, предусмотренных пунктом 3.1 договоров, в качестве инвестиций в форме капитальных вложений (пункт 1.1 договоров) для финансирования строительства торговых павильонов с необходимыми коммуникационными сетями с целью получения Соинвестором после сдачи объекта в эксплуатацию, встроенных павильонов с отдельными входами, а Инвестор обязуется передать результат инвестиций (капитальных вложений) в виде павильонов после подписания акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта и при условии надлежащего выполнения Соинвестором своих обязанностей по данным договорам (пункт 1.1 договоров).
Таким образом, отношения двух субъектов предпринимательской деятельности по данным договорам могли быть направлены на вложение инвестиций в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство.
В пункте 2.1 договоров стороны буквально предусмотрели, что нормативной базой для отношений сторон по договорам является "Закон РФ от 25.02.1999 г. в„– 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в редакции Федерального закона от 02.01.2000 г. в„– 22-ФЗ)".
Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что отношения сторон должны регулироваться Законом в„– 214-ФЗ, договоры подлежали регистрации в порядке, предусмотренным данным Законом, договоры не соответствуют требованиям п. 3 ст. 433 ГК РФ и п. 3 ст. 4 Закона в„– 214-ФЗ и являются незаключенными, противоречит материалам дела и закону.
Вывод суда первой инстанции о том, что в самом тексте всех договоров было указано условие о необходимости их регистрации не соответствует условиям пунктов 8.1 и 8.2 данных договоров. В частности, в пункте 8.2 договоров стороны предусмотрели, что "Настоящий Договор вступает в силу со дня его подписания участвующими сторонами и действует до подписания Акта приема-передачи Павильона (по форме, требуемой для представления в органы юстиции для государственной регистрации) и завершения взаимных расчетов между участвующими Сторонами".
В том случае, если при новом рассмотрении дела суд придет к выводу о том, что отсутствует законодательно установленная обязанность такой регистрации суду необходимо установить, означает ли условие договора о составлении третьего экземпляра текста договора "для ГУФРС Московской области по г. Орехово-Зуево" необходимость государственной регистрации таких договоров.
Если суд все же сделает вывод о том, что государственная регистрация договоров обязательна, необходимо учесть разъяснения, содержащиеся в пункте 3 Информационного письма от 25.02.2014 в„– 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", согласно которым сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Суду необходимо также учесть, что в материалах дела имеется копия решения от 19.03.2014 Орехово-Зуевского городского суда по делам, объединенным в одно производство с присвоением объединенному делу в„– 2-858/2014, которым было признано право собственности ООО "Павильон" на нежилое помещение - торговую площадь в городе Орехово-Зуево: 13.3 кв. м - в здании минимаркета по адресу: ул. Парковская д. 5 "в"; 13.4 кв. м - в нежилом здании по адресу: г. Орехово-Зуево ул. Бирюкова д. 43; 13.3 кв. м - в здании минимаркета по адресу: ул. 1905 года д. 15 "а".
В частности судом общей юрисдикции установлено, что суду представлен инвестиционный контракт на строительство на территории г. Орехово-Зуево стационарных объектов торговли по адресу: ул. Парковская (у магазина "Мебель"), ул. 1905 года (у магазина, перекресток ул. Бирюкова-ул. Урицкого), заключенный между Администрацией г. Орехово-Зуево и Маралиным С.Б. 07.09.2005; установлено, что между ООО "Строймонтаж ВД" и ООО "Павильон" был заключен договор строительного подряда от 11.06.2006 по возведению обособленных помещений с отдельными входами; из технических паспортов следует, что спорные помещения являются обособленными в отдельным входом; ООО "Павильон" надлежащим образом исполнил свои обязательства по договорам путем внесения платы за павильоны, а также финансировал их непосредственное строительство; Маралин С.Б. письменно не уведомил ООО "Павильон" о вводе в эксплуатацию спорных торговых павильонов, а также о состоявшихся судебных постановлениях и о регистрации права собственности на павильоны за собой.
Апелляционным определением от 28.05.2014 Московского областного суда вышеуказанное решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В судебном заседании суда кассационной инстанции стороны сообщили, что по заявлению Маралина С.Б. решение от 19.03.2014 Орехово-Зуевского городского суда отменено тем же судом по вновь открывшимся обстоятельствам. Однако, соответствующего судебного акта материалы дела не содержат.
В том случае, если арбитражный суд установит, что вышеуказанное решение суда общей юрисдикции отменено, то суду необходимо установить: имелся ли инвестиционный контракт между Администрацией г. Орехово-Зуево и Маралиным С.Б. на строительство на территории г. Орехово-Зуево стационарных объектов торговли, исполняли ли стороны договоров от 27.06.2006, от 10.01.2007, от 15.11.2007 их условия, были ли истцом переданы ответчику павильоны после ввода объектов в эксплуатацию, кто владел павильонами и использовал их в своей хозяйственной деятельности с момента ввода в эксплуатацию, на каких условиях с 2008 года по момент обращения в суд строились отношения между истцом и ответчиком по поводу павильонов.
Рассматривая вопрос об исковой давности, суду необходимо мотивировать ранее сделанный вывод о том, что истец узнал о нарушении своего права в феврале 2014 года из материалов рассматриваемого Орехово-Зуевским городским судом дела в„– 2-856/14 по иску ООО "Павильон" к Маралину С.Б. о признании права собственности на нежилые помещения. В ходе рассмотрения дела общество ссылалось на то, что с 2008 года, после ввода павильонов в эксплуатацию, Маралин С.Б. направлял потенциальных арендаторов в ООО "Павильон" с целью заключения договоров аренды спорных павильонов.
Как утверждало общество, внеся плату за павильоны Маралину С.Б., а также профинансировав непосредственное строительство данных павильонов, именно оно выступало арендодателем павильонов, а Маралин С.Б., став победителем конкурса, объявленного местной администрацией и заключив с ней контракт, привлекая соинвесторов, мог продавать последним права на строительство отдельных торговых мест (павильонов), что необходимо установить суду при новом рассмотрении спора, так как данное обстоятельство имеет значение для правильной квалификации оспариваемых истцом договоров.
Необходимо также установить, не свидетельствует ли подписание спорных договоров соинвестирования об осведомленности истца о наличии спорных договоров.
Для правильного разрешения спора также необходимо установить, с какого времени изначально Маралин С.Б. был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, так как в суде кассационной инстанции стороны сообщили суду о том, что истец в таком качестве был зарегистрирован с 1990-х годов.
При не полно установленных судами обстоятельствах, суд кассационной инстанции считает, что судебные акты не являются законными и обоснованными, в связи с чем, в соответствии с частями 1 - 3 статьи 288 АПК РФ указанные судебные акты подлежат отмене.
Так как для принятия обоснованного и законного решения требуется установление обстоятельств, исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, предусмотренные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 названного Кодекса подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
В соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судов первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

постановил:

Решение Арбитражного суда Московской области от 30 июня 2016 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2016 года по делу в„– А41-10408/16 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья
Н.Я.МЫСАК

Судьи
О.И.КОМАРОВА
Е.А.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------