АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 июля 2016 г. по делу в„– А40-21991/14

Резолютивная часть постановления объявлена 18.07.2016
Полный текст постановления изготовлен 21.07.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,
судей Петровой В.В., Кольцовой Н.Н.
при участии в заседании:
от ЗАО "УПДК Маркет" - Рогачев А.А., Вавилина Н.Н. - доверен. от 08.10.2015 г.
от Департамента городского имущества города Москвы - Зебелян С.А. - доверен. от 30.12.2015 г. в„– 33-д-843/15
от Правительства Москвы - Корчемагина Е.Н.- доверен. от 01.09.2015 г. в„– 4-14-859/5
от Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы - Котов С.А. - доверен. от 15.09.2015 г. в„– МКА-03-3922/5
рассмотрев кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы
на решение от 21.12.2015
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Скачковой Ю.А.,
на постановление от 14.04.2016
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Савенковым О.В., Тихоновым А.П., Лящевским И.С.,
по делу в„– А40-21991/14 по иску ЗАО "УПДК Маркет" (ИНН 7730180622, ОГРН 1157746747685)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)
третьи лица: 1) Правительство Москвы, 2) Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы
о признании недействительной односторонней сделки по досрочному расторжению договора аренды,

установил:

Закрытое акционерное общество "УПДК Маркет" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительной односторонней сделки, совершенной Департаментом по досрочному расторжению договора аренды земельного участка в„– М-07-027025 от 21.07.2004, оформленной уведомлением от 25.12.2013 в„– ДГИ-4-138601.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.01.2015 по делу в„– А40-21991/14, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2015, исковые требования удовлетворены.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 27.07.2015 решение Арбитражного суда города Москвы от 12.01.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2015 по делу в„– А40-21991/14 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела суду указано исследовать все имеющиеся в материалах дела доказательства, дать им оценку, указать правовые основания отклонения и непринятия тех или иных доказательств; предложить сторонам предоставить оспариваемое уведомление от 25.12.2013 в„– ДГИ-4-138601/13 о расторжении договора, установить изменился ли вид разрешенного использования земельного участка и были ли внесены изменения в договор аренды земельного участка, применить нормы права, подлежащие применению.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 12.10.2015 в порядке ст. 48 АПК РФ произведена замена ЗАО "УПДК МАРКЕТ" на его правопреемника ООО "УПДК Маркет".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.12.2015 по делу в„– А40-21991/14 исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2016 решение Арбитражного суда города Москвы от 21.12.2015 по делу в„– А40-21991/14 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы и Правительство Москвы обратились с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просят решение Арбитражного суда города Москвы от 21.12.2015 по делу в„– А40-21991/14 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2016 отменить, в удовлетворении требований ЗАО "УПДК МАРКЕТ" отказать в полном объеме.В качестве оснований обоснованности жалобы заявители ссылаются на нарушение норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судами в нарушении указаний суда кассационной инстанции не дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам, а доводы Правительства Москвы и Департамента должным образом судом не проверены, неверно не применена норма закона, подлежащая применению, а именно: положения п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ, судами не учтено, что до настоящего времени реализация строительства не закончена и не начиналась, объект на спорном земельном участке не построен, разрешение на строительство обществом не получено, суд апелляционной инстанции необоснованно отклонил представленный в материалы дела проект постановления Правительства Москвы в„– 1096-ПП, объект аренды включен в состав водоохранной зоны на основании правовых актов Правительства Москвы, изданных 14.09.2009 и 05.05.2010, общество в Департамент с заявлением об изменении сроков строительства не обращалось, суды не учли, что принятие постановления Правительства Москвы от 14.09.2009 в„– 299-ПП и Закона города Москвы от 05.05.2010 в„– 17 в соответствии с которыми арендованный земельный участок вошел в состав водоохранной зоны не могло повлиять на исполнение обществом условий договора аренды земельного участка. поскольку срок строительства по договору аренды был установлен до 31.12.2006, длительное согласование документации затянулось именно по вине самого общества, судами не учтено, что в рамках дела в„– А40-109742/12-144-523 градостроительное зонирование земельного участка по адресу: г. Москва, ул. Кульнева, вл. 6 было изменено, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявители подтвердили доводы, изложенные в жалобе, просили решение Арбитражного суда города Москвы от 21.12.2015 по делу в„– А40-21991/14 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2016 отменить, в удовлетворении требований ЗАО "УПДК МАРКЕТ" отказать в полном объеме.
Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы поддержал доводы кассационной жалобы.
Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отмене оспариваемых судебных актов и отказе в удовлетворении заявленных требований, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, между сторонами заключен договор аренды от 21.07.2004 в„– М-07-027025 земельного участка с кадастровым номером 77:07:0006005:95, имеющего адресные ориентиры: Москва, ул. Кульнева, вл. 6, под проектирование, строительство и дальнейшую эксплуатацию административного здания общей площадью 71000 кв. м в виде семиэтажной надстройки с существующим подземным гаражом Гаражно-строительного кооператива "Олимпийский" и пристройки тридцатиэтажного корпуса сроком до 21.07.2053.
По условиям договора арендатор обязался в течение шести месяцев со дня присвоения договору в Москомземе учетного номера разработать и согласовать в установленном порядке исходно-разрешительную документацию и проект строительства административного здания в виде пристройки и надстройки над существующим зданием гаража и представить в Москомзем проект организации строительства (ПОС) для внесения необходимых изменений в Договор; проектом предусмотреть благоустройство участка и прилегающей территории (п. 4.2.1); до 31.12.2006 выполнить строительство административного здания в виде пристройки и надстройки над существующим зданием гаража в соответствии с проектом, в сроки, установленные ПОС, благоустройство территории завершить в те же сроки (п. 4.2.2 договора); после завершения строительства и благоустройства участка в недельный срок предоставить в Москомзем акт приемки в эксплуатацию административного здания в виде пристройки и надстройки над существующим зданием гаража, отчет о выполнении работ по закреплению границ Участка на местности по техническому заданию Москомзема и документы, подтверждающие права землепользователя на имущественный комплекс, для внесения необходимых изменений в договор (п. 4.2.5).
Согласно п. 5.13 договора арендатор обязуется не осуществлять на участке работы без разрешения соответствующих компетентных органов (архитектурно-градостроительных, пожарных, санитарных, природоохранных и других органов), для проведения которых требуется соответствующее решение.
Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что в случае неиспользования участка в течение двух лет договор подлежит расторжению на основании распоряжения Мэра Москвы от 20.06.1997 в„– 484-РМ "О правовой и финансовой ответственности инвесторов (арендаторов) за неосвоение предоставленных земельных участков в Москве".
В соответствии с п. 6.1 договора аренды арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в одностороннем порядке (полностью отказаться от исполнения договора), в случае неисполнения и/или ненадлежащего исполнения условий раздела 4 договора, неосвоения или неиспользования земельного участка в течение 2 лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией.
Учитывая, что ЗАО "УПДК "Маркет" не осуществило строительство в сроки, предусмотренные договором аренды (п. 4.2.2), а также не получило разрешение на строительство по истечении пяти лет с момента заключения договора аренды Департаментом в адрес общества были направлены уведомления от 25.12.2013 в„– ДГИ-И-138601/13 и от 10.02.2014 в„– ДГИ-И-4162/14-1 об одностороннем расторжении договора аренды, в связи с существенным нарушением условий договора, предусмотренных положением п. 22 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Полагая отказ ответчика от договора незаконным, истец обратился в суд с настоящим иском.
Судами установлены следующие обстоятельства:
14.06.2006 Городская комиссия по вопросам землепользования и градостроительства согласилась с предложением истца об изменении функционального назначения площади проектируемого объекта с "административное здание общей площадью 71000 кв. м" на "многофункциональный деловой центр общей площадью 84635 кв. м", при этом срок проектирования и строительства был продлен до 31.12.2007.
Градостроительное обоснование размещения объекта подготовлено Государственным унитарным предприятием "НИиПИ Генплан" в 2007 году.
23.03.3007 размещение многофункционального делового центра согласовано с Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей.
28.03.2007 градостроительное обоснование согласовано с Департаментом жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы.
18.06.2007 истцом получено заключение ГУП "Главное архитектурно-планировочное управление" о соответствии размещаемого объекта существующим градостроительным регламентам.
03.08.2007 Государственным унитарным предприятием "Мосгоргеотрест" подготовлено техническое заключение в„– пп14706-07 о возможности строительства на предоставленном земельном участке.
15.11.2007 строительство многофункционального делового центра согласовано с Управлением по обеспечению мероприятий гражданской защиты города Москвы.
21.11.2007 Департамент земельных ресурсов г. Москвы, правопреемником которого является ответчик, выдал заключение о возможности использования арендуемого истцом земельного участка в целях размещения многофункционального делового центра.
26.12.2007 Департамент имущества города Москвы составил заключение о возможности размещения нового объекта на земельном участке в соответствии с распоряжением от 12.03.2004 в„– 418-РП.
22.07.2008 Мосгосэкспертиза подготовила положительное заключение в„– 77-ГК/3.1.20.00275.
06.06.2008 Регламентной комиссией архитектурного совета при главном архитекторе города Москвы по рассмотрению предпроектных материалов, представленных УАС и СП, рассмотрено градостроительное обоснование (с элементами планировки) размещения многофункционального делового центра (общей площадью 84635,0 кв. м) и предпроектные архитектурно-градостроительные проработки, и решено одобрить размещение и объемное решение для оформления АРИ (выписка в„– 21). Комиссией поручено НИиПИ Генплана г. Москвы выполнить корректировку границ природного комплекса, а заказчику выполнить корректировку границ отведенного участка.
22.07.2008 Мосгосэкспертиза подготовила положительное заключение в„– 77-ГК/3.1.20.00275, в соответствии с которым предпроектные предложения ЗАО "УПДК Маркет" по проектируемому объекту общей площадью 84635,0 кв. м соответствуют установленному постановлением Правительства Москвы в„– 741-ПП от 26.10.2004 градостроительному зонированию планировочного квартала 39, учтены в материалах актуализации генерального плана города Москвы, согласовано градостроительное обоснование. Мосгосэкспертиза указала, что участок проектирования частично находится на территории объекта природного комплекса в„– 41 - ЗАО "Бульвар вдоль р. Москва от Смоленского направления Московской ж.д. до Окружной ж.д.", РРГД в„– 4. Проектными предложениями по корректировке границ ПК в„– 41 для территориальной компенсации предлагаются 2 участка. Площадь ПК в результате присоединения может быть увеличена до 5,35 га, при этом на всей территории сохраняется РРГД в„– 1.
Распоряжением Комитета по архитектуре и градостроительству г. Москвы от 23.10.2008 в„– 214 одобрено градостроительное обоснование размещения многофункционального делового центра, установлены технико-экономические показатели объекта: общая площадь здания: 84636,96 кв. м, процент застроенности участка 97,05; плотность застройки участка 137,043 тыс. кв. м/га, максимальная отметка шпиля 150,3 м.
Срок строительства объекта продлен до 30.06.2011 на основании постановления Правительства Москвы от 02.12.2008 в„– 1096-ПП.
31.03.2009 Москомархитектура выдала истцу акт разрешенного использования земельного участка в„– А-6972/02.
15.01.2010 Москомархитектура приняла к исполнению заявку истца на подготовку градостроительного плана земельного участка.
03.08.2010 на заседании Городской комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы принято решение, оформленное протоколом в„– 23, о выдаче в установленном законом порядке градостроительного плана земельного участка с показателями и основными видами разрешенного использования земельного участка, указанными в Проекте закона города Москвы "О правилах землепользования и застройки города Москвы".
22.05.2012 Москомархитектура подготовила градостроительный план земельного участка в„– RU77-129000-001194 (далее ГПЗУ) с содержанием следующих технико-экономических показателей объекта: основной вид разрешенного использования земельного участка - благоустройство и озеленение территории; максимальный размер застройки в границах земельного участка - предельная застроенность 0, предельное количество этажей или высота здания 0, предельная плотность застройки 0.
Судами установлено, что истец обратился в арбитражный суд с заявлением о признании ГПЗУ в„– RU77-129000-001194 в части указания "основной вид разрешенного использования земельного участка - благоустройство и озеленение территории; максимальный размер застройки в границах земельного участка - предельная застроенность - 0, предельное количество этажей или высота здания - 0, предельная плотность застройки - 0" и обязании Москомархитектуру устранить нарушение прав истца путем внесения соответствующих изменений в ГПЗУ в соответствии с параметрами, содержащимися в акте разрешенного использования земельного участка, в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 27.02.2013 по делу в„– А40-109742/12 в удовлетворении требований ЗАО "УПДК Маркет" отказано.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что истцом были приняты необходимые и достаточные действия по освоению участка, со стороны истца отсутствует виновное бездействие при исполнении договора аренды; не получение разрешения на строительство и не осуществление строительства в установленный срок вызвано обстоятельствами, не связанными с действиями (бездействием) арендатора.
Кроме того суды указали, что вид разрешенного использования земельного участка был изменен арендатором с согласия арендодателя. При этом, изменений в предмет договора аренды в связи с увеличением общей площади объекта стороны не вносили, поскольку внесение таких изменений оформляется распорядительным актом Правительства Москвы, в связи с чем ответственность за невнесение изменений в договор аренды в части разрешенного использования (технико-экономических показателей объекта) и срока строительства не может быть возложена на арендатора (истца).
Суды указали, что ГПЗУ в„– RU77-129000-001194 от 22.05.2012 оформлен Москомархитектурой с нулевыми показателями в связи с принятием Закона г. Москвы от 05.05.2010 в„– 17 "О Генеральном плане города Москвы" и постановлением Правительства Москвы от 14 апреля 2009 г. в„– 299-ПП "О территориальной схеме зоны развития, прилегающей к ММДЦ "Москва-Сити", которыми была установлена водоохранная зона, в которую вошел земельный участок с кадастровым номером 77:07:0006005:95, являющийся предметом договора аренды от 21 июля 2004 г. в„– М-07-027025.
Таким образом, содержание ГПЗУ в„– RU77-129000-001194, оформленного Москомархитектурой 22.05.2012 на основании обращения ЗАО "УПДК Маркет" от 15.01.2010 в„– 03/УП, исключало возможность получения ЗАО "УПДК Маркет" разрешения на строительство и, соответственно, проведение истцом работ по строительству на арендованном земельном участке.
До издания 22.05.2012 Москомархитектурой ГПЗУ в„– RU77-129000-001194 ответчик не выражал намерений по расторжению договора по основаниям, указанным в п. 6.1, а также по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.Суды установили, что постановлением Правительства Москвы от 10.04.2014 в„– 172-ПП "О признании утратившими силу правовых актов города Москвы" распоряжение Правительства Москвы от 12.03.2004 в„– 418 "О предоставлении ЗАО "УПДК МАРКЕТ" земельного участка под строительство и дальнейшую эксплуатацию административного здания по адресу: ул. Кульнева, вл. 6 (Западный административный округ города Москвы)" и постановление Правительства Москвы от 02.12.2008 в„– 1096-ПП "О завершении реализации инвестиционного проекта строительства административного здания по адресу: ул. Кульнева, вл. 6" признаны утратившими силу. Указанное постановление принято Правительством Москвы в соответствии с Законом города Москвы от 08.07.2009 в„– 25 "О правовых актах города Москвы", постановлением Правительства Москвы от 16.11.2010 в„– 1019-ПП "О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы", решениями Градостроительно-земельной комиссии города Москвы (протоколы от 17.10.2013 в„– 33, от 14.11.2013 в„– 37).
Распоряжением Москомархитектуры от 15.01.2013 в„– 2 "О признании утратившим силу распоряжения Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы от 23.10.2008 в„– 214" распоряжение Москомархитектуры в„– 214 от 23.10.2008, которым одобрено градостроительное обоснование размещения многофункционального делового центра, признано утратившим силу. Приказом Москомархитектуры от 18.04.2013 в„– 614 АРИ земельного участка в„– А-6972/02 от 31.03.2009 также аннулирован.
Суды пришли к выводу, что вышеуказанные обстоятельства не являются случаем существенного нарушения арендатором условий договора, а являются иным основанием для расторжения договора.
Также суды указали, что применение к арендатору ответственности в виде неустойки за нарушение срока разработки и согласования проектной документации, истекшего 21.01.2005, не свидетельствует и не может свидетельствовать о таком нарушении обязательств арендатором, которое влечет одностороннее расторжение договора арендодателем.
Таким образом, суды пришли к выводу о том, что по указанным основаниям требования истца о признании недействительной односторонней сделки, совершенной Департаментом городского имущества города Москвы по досрочному расторжению договора аренды земельного участка в„– М-07-027025 от 21.07.2004 г., оформленной уведомлением от 25 декабря 2013 года в„– ДГИ-4-138601 правомерными.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Кассационная коллегия приходит к выводу об отмене оспариваемых судебных актов и отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
Согласно статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. ст. 9, 10 и 11 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
По смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды помимо существенного нарушения условий договора могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является: неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией; отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
В соответствии с п. 2 ст. 7 этого Кодекса правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков.
В соответствии со ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях: создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для привлечения инвестиций.
Из электронной картотеки дел следует, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 27.02.2013 по делу в„– А40-109742/2012 установлено: в соответствии Постановлением Правительства Москвы от 26.10.2004 в„– 741-ПП "О корректировке схем градостроительного зонирования территорий административных округов и Генеральной схемы градостроительного зонирования территории города Москвы" градостроительное зонирование земельного участка по адресу: г. Москва, ул. Кульнева, вл. 6 изменено.
Акт разрешенного использования (АРИ) от 31.03.2009 в„– А-6972/02 не подлежал учету при разработке ГПЗУ, поскольку АРИ не утвержден в установленном порядке и действовал до 30.03.2010.
Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. (п. 2 ст. 69 АПК РФ).
В силу п. 2. ст. 8 Закона г. Москвы в„– 48 (в редакции на момент возникновения спорного правоотношения) при предоставлении органами исполнительной власти города Москвы земельного участка в аренду устанавливается вид использования земельного участка из числа разрешенных градостроительным регламентом. При изменении установленного вида разрешенного использования земельного участка вносятся изменения в договор аренды земельного участка.
Судами установлено изменение вида разрешенного использования земельного участка, однако изменения в договор аренды сторонами внесены не были.
При этом, судами не учтено, что объект на земельном участке не построен, разрешение на строительство в установленные договором сроки обществом не получено.
Кроме того, на основании постановления Правительства Москвы от 14.09.2009 в„– 299-ПП и Закона города Москвы от 05.05.2010 в„– 17 арендованный земельный участок вошел в состав водоохранной зоны.
В соответствии с п. 16 ст. 65 Водного кодекса РФ от 03.06.06 в„– 74-ФЗ в границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством в области охраны окружающей среды.
В соответствии со статьей 33 Федерального закона от 10.01.02 в„– 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" в целях установления соответствия документов и (или) документации, обосновывающих планируемую хозяйственную и иную деятельность, требованиям в области охраны окружающей среды проводится экологическая экспертиза.
Согласно части 1 статьи 35 указанного Федерального закона при размещении зданий, строений, сооружений и иных объектов должно быть обеспечено выполнение требований в области охраны окружающей среды, восстановления природной среды, рационального использования и воспроизводства природных ресурсов, обеспечения экологической безопасности с учетом ближайших и отдаленных экологических, экономических, демографических и иных последствий эксплуатации указанных объектов и соблюдением приоритета сохранения благоприятной окружающей среды, биологического разнообразия, рационального использования и воспроизводства природных ресурсов.
В силу статьи 36 указанного Федерального закона при проектировании зданий, строений, сооружений и иных объектов должны учитываться нормативы допустимой антропогенной нагрузки на окружающую среду, предусматриваться мероприятия по предупреждению и устранению загрязнения окружающей среды, а также способы размещения отходов производства и потребления, применяться ресурсосберегающие, малоотходные, безотходные и иные наилучшие существующие технологии, способствующие охране окружающей среды, восстановлению природной среды, рациональному использованию и воспроизводству природных ресурсов.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, право на судебную защиту предполагает наличие конкретных гарантий, позволяющих реализовать его в полном объеме, а правосудие, которое в Российской Федерации осуществляется только судом, по своей сути может признаваться таковым, только если оно отвечает требованиям справедливости и обеспечивает эффективное восстановление в правах; эффективный судебный контроль может быть как предварительным, так и последующим. В рамках указанных конституционных гарантий суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу его фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы; иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное статьей 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемленным (пункт 2.3 Определения от 06.10.2015 в„– 2317-О).
С учетом правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 12.07.2016 по делу в„– 305-ЭС16-2309, А40-123508/2014, суды при применении пункта 22 статьи 3 Закона в„– 137-ФЗ не должны ограничиваться установлением формальных условий применения этой нормы и не исследовать имеющиеся в материалах дела доказательства, устанавливать наличие обстоятельств, исключающих возможность завершения строительства в установленные договором сроки и получения разрешения на строительство в течение 5 лет с момента заключения договора.
Вместе с тем, установленный судебным актом по делу в„– А40-109742/2012 вид разрешенного использования вышеназванного земельного участка, запрещающий строительство, а также отнесение участка к водоохранной зоне препятствует реализации строительства без внесения соответствующий изменений в данный договор аренды.
Учитывая изменение вида разрешенного использования земельного участка и отсутствие со стороны истца проведения мероприятий в целях возможности реализации строительства на земельном участке, отнесенном к водоохранной зоне, выводы судов первой и апелляционной инстанции о том, что истцом были приняты необходимые и достаточные действия по освоению участка, кассационная коллегия считает неправомерными.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, судами установлены правильно, однако нормы материального права ими применены неправильно, суд кассационной инстанции в силу п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отмене решения Арбитражного суда города Москвы от 21.12.2015 и постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2016 по делу в„– А40-21991/14 и отказе в удовлетворении иска ЗАО "УПДК Маркет".
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21.12.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2016 по делу в„– А40-21991/14 отменить.
В удовлетворении иска ЗАО "УПДК Маркет" - отказать.

Председательствующий судья
Н.Ю.ДУНАЕВА

Судьи
В.В.ПЕТРОВА
Н.Н.КОЛЬЦОВА


------------------------------------------------------------------