АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июля 2016 г. по делу в„– А40-111175/15

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 20 июля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего судьи - Мысака Н.Я.,
судей: Денисовой Н.Д., Дунаевой Н.Ю.
при участии в заседании:
от истца - Абрамова О.С. доверенность от 03.07.2014 г.
от ответчика - Гречко А.В. доверенность от 07.12.2015 г. в„– 33-Д-703/15
рассмотрев 18 июля 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы,
на решение от 25 января 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Смысловой Л.А.,
на постановление от 12 апреля 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Валиевым В.Р., Лаврецкой Н.В., Лаптевой О.Н.,
по иску Закрытого акционерного общества "Деловой центр "Северный берег"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
купли-продажи нежилого помещения

установил:

Закрытое акционерное общество "Деловой центр "Северный берег" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Стромынка 13А, площадью 376,8 кв. м (этаж 1, пом. III, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 2-29, 39, 40), площадью 78,6 кв. м (этаж 2 пом. IV комн. 7-11) и площадью 249,5 кв. м (этаж 3 пом. V комн. 5, 5а, 6-17, 20, 20а, 20б, 20в) (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25 января 2016 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2016 года, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.
В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что только собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта, которая согласно подготовленному по заказу Департамента отчету составляет 57 823 000 руб., поэтому суд первой инстанции, с учетом наличия в материалах дела противоречивых экспертных заключений, представленных как истцом, так и ответчиком, неправомерно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по цене 48 000 000 руб.
Также заявитель не согласен с самим экспертным заключением, представленным по результатам проведенной судебной экспертизы; по мнению заявителя, экспертиза не соответствует положениям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Кассатор также указывает, что принимая уточнения требований с рассрочкой оплаты на пять лет, не применены положения статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить в силе принятые по делу судебные акты.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Судами установлено, что ЗАО "Деловой центр "Северный берег" является в силу закона субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ а именно: является субъектом малого предпринимательства; отсутствует задолженность по арендной плате; площадь помещений выкупаемых объектов составляет 376,8 кв. м (этаж 1, пом. III, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 2-29, 39, 40), 78,6 кв. м (этаж 2 пом. IV комн. 7-11) и 249, 5 кв. м (этаж 3 пом. V комн. 5, 5а, 6-17, 20, 20а, 20б, 20в); выкупаемые объекты являются обособленными объектами; поставлены на кадастровый учет; находятся во владении истца на основании договора аренды с 2003 года, указанные правоотношения также урегулированы Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
ЗАО "Деловой центр "Северный берег" обратилось в Департамент с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом в„– 159-ФЗ, по результатам рассмотрения которого Департамент согласился заключить договор купли-продажи арендуемого объекта с истцом по цене 57 823 000 руб.
Истец не согласился с предлагаемой в проекте договора ценой выкупа и направил ответчику письмо (исх. в„– б/н от 29.05.2015 г.) с приложенным к нему протоколом разногласий, в котором выразил несогласие с установленной в проекте договора купли-продажи ценой выкупа, и предложил заключить договор купли-продажи с условием о цене в размере 48 700 000 руб., установленной оценщиком ООО "Финконсалт-Центр" в отчете от 28.05.2015 г. в„– 280515/1.
Департамент письмом от 10.06.2015 г. исх. в„– 33-5-27125/13-(0)-1 отказал истцу в заключении договора купли-продажи нежилого помещения по цене 48 700 000 руб.
Поскольку Департаментом и обществом при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества не было достигнуто соглашение о цене выкупаемого объекта, то ЗАО "Деловой центр "Северный берег" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Федеральным законом в„– 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку в материалы дела Департамент и ЗАО "Деловой центр "Северный берег" представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 48 000 000 руб., определенной в названном заключении по итогам проведения судебной экспертизы.
В обжалуемых судебных актах судами приведены подробные мотивы, по которым суды отклонили доводы Департамента, полностью аналогичные доводам его кассационной жалобы.
Судебная коллегия суда кассационной инстанции также учитывает, что судом первой инстанции ходатайство Департамента о назначении повторной экспертизы было отклонено. Кроме того, экспертом Харитоновым И.В. были даны в судебном заседании дополнительные пояснения по итогам проведенной экспертизы.
Довод кассатора о том, что судом необоснованно удовлетворено требование истца об изменении редакции пункта 3.2 договора судебной коллегией суда кассационной инстанции отклоняется.
Условие пункта 3.2 договора купли-продажи содержит в себе норму федерального закона, предоставляющего субъекту среднего и малого предпринимательства право рассрочки.
Учитывая, что до урегулирования судом разногласий договор купли-продажи считается незаключенным, в данном случае истец может воспользоваться положением закона, предусматривающим рассрочку в течение пяти лет.
Кроме того, редакция пункта 3.2 договора влияет на редакцию пункта 3.4, так как период рассрочки определяет размер ежемесячных платежей, в связи с чем судом обоснованно удовлетворены требования также в части урегулирования разногласий по пункту 3.2 договора.
Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, Департамент не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и по сути, заявляют доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба Департамента удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 января 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2016 года по делу в„– А40-111175/15 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Я.МЫСАК

Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
Н.Ю.ДУНАЕВА


------------------------------------------------------------------