АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 июля 2016 г. по делу в„– А40-128186/15

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 19 июля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Кольцовой Н.Н., Петровой В.В.,
при участии в заседании:
от истца: общества с ограниченной ответственностью "АСиА-2000" - Лебединцев О.В. по дов. от 15.04.2014,
от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Шатихин Н.В. по дов. от 30.12.2015,
от третьих лиц: Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы - Кинчевский В.Г. по дов. от 21.09.2015,
Правительства Москвы - Шатихин Н.В. по дов. от 05.02.2016,
рассмотрев 13 июля 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "АСиА-2000"
на решение от 21 декабря 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Кофановой И.Н.,
и постановление от 29 марта 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Тихоновым А.П., Солоповой А.А., Савенковым О.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "АСиА-2000"
к Департаменту городского имущества города Москвы
о признании недействительным одностороннего отказа от договора, о применении последствий путем восстановления записи в ЕГРП о праве аренды земельного участка,
третьи лица: Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы, Правительство Москвы,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "АСиА-2000" (далее - истец, ООО "АСиА-2000") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) с иском, с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка, оформленного уведомлением от 06.03.2013, применении последствий недействительности сделки путем восстановления записи в ЕГРП о праве аренды земельного участка.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы, Правительство Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 21 декабря 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2016 года, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "АСиА-2000" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов истец указывает, что судами не дана надлежащая оценка доводам истца о том, что им принимались меры по освоению земельного участка с момента заключения договора аренды по дату получения уведомления от Департамента о прекращении действия договора аренды земельного участка. Суд пришел к ошибочному выводу о том, что с 2003 года у истца была возможность обратиться за получением разрешения на строительство. Судом не учтено, что распоряжение об утверждении акта разрешенного использования участка издано 18.07.2008, истец не мог получить разрешения на строительство, поскольку согласно регламенту разрешение на строительство можно получить только через 30 дней после сдачи всех собранных документов, обратившись в соответствующую уполномоченную организацию. Департаментом нарушен регламент расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке. По мнению истца, даже если сам договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, данное положение не имеет правового значения, и договор может быть расторгнут только по решению суда. Судом не дана оценка тому обстоятельству, что Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы 07.04.2014 сообщил о возврате заявления и комплекта документов, поданного истцом для оформления градостроительного плана земельного участка еще 04.11.2012, а без оформленного ГПЗУ на арендованный земельный участок истец лишен возможности завершить разработку проектной документации, что мешало получить разрешение на строительство на арендованном земельном участке и, соответственно, возвести строение.
Отзыв на кассационную жалобу не поступал.
Явившийся в судебное заседание суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы и требования кассационной жалобы, представители ответчика и третьих лиц возражали против доводов жалобы, указывая на законность и обоснованность принятых судебных актов.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых решения и постановления ввиду следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между Москомземом (в настоящее время - Департамент городского имущества города Москвы) (арендодатель) и ОАО "ИНТЕР-СЕВЕР" (арендатор) заключен договор от 26.06.2003 в„– М-09-024143 аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, между ул. Клинская, вл. 10, общей площадью 1840 кв. м, для строительства и последующей эксплуатации торгово-бытового комплекса с мини-пекарней, сроком на 49 лет.
Дополнительным соглашением от 26.08.2004 к договору установлено, что арендатор обязуется разработать и согласовать в установленном порядке проект строительства торгово-бытового комплекса с мини-пекарней и представить его арендодателю для внесения возможных изменений в договор в срок до 31.12.2004.
Между ОАО "ИНТЕР-СЕВЕР" и ООО "АСиА-2000" заключен договор от 15.07.2004 уступки прав долгосрочной аренды земельного участка по договору в„– М-09-024143.
В связи с нарушениями арендатором (ООО "АСиА-2000") условий договора (земельный участок не освоен, строительство не осуществлено в установленный срок, отсутствует разрешение на строительство) Департамент письмом от 06.03.2013 в„– ДГИ5-1-1/13-10-1 уведомил общество о расторжении договора земельного участка, а письмом от 14.05.2015 в„– ДГИ-1-230885/15-1 Департамент сообщил, что 09.12.2013 состоялось заседание Рабочей группы по вопросам градостроительной деятельности, на котором принято решение согласиться с ранее принятым решением ГЗК от 17.01.2013 о прекращении реализации ООО "АСиА-2000" инвестиционного проекта по адресу: г. Москва, ул. Клинская, вл. 10.
Полагая, что односторонний отказ арендодателя от исполнения договоров аренды путем направления спорных уведомлений нарушает права и законные интересы арендатора, принимая во внимание препятствия, которые были созданы органами исполнительной власти Москвы при получении разрешений на строительство объекта, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из доказанности факта нарушения арендатором существенных условий договора, а именно, что истцом не исполнены обязательства в части сроков освоения земельного участка, объект не построен, разрешение на строительство не получено, в связи с чем имеются предусмотренные пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" основания для расторжения арендодателем договора в одностороннем порядке.
Кассационная коллегия с выводами судов соглашается ввиду следующего.
В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.
Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, предусмотренном этой статьей.
В свою очередь, подпункт 7 пункта 2 названной статьи допускает возможность прекращения аренды земельного участка также и в иных случаях, предусмотренных федеральным законодательством.
Аналогичные положения содержатся в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующей особенности досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя.
В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", введенным в действие Федеральным законом от 12.12.2011 в„– 427-ФЗ, заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Положения вышеприведенной нормы права распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 в„– 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу.
Указанная норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.
Таким образом, названным Федеральным законом предусмотрены основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга, а также указан момент, когда договор считается расторгнутым.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 06.10.2015 в„– 2317-О разъяснил, что законодатель, предусматривая в пункте 22 статьи 3 Федерального закона 25.10.2001 в„– 137-ФЗ право публичного собственника земельных участков, расположенных в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, на досрочное расторжение договора аренды таких участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности, потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.
В указанном Определении Конституционный Суд Российской Федерации также отметил, что при оценке правомерности решения соответствующего органа публичной власти суд принимает во внимание обусловившие задержку получения арендатором разрешения на строительство обстоятельства, связанные с действиями (бездействием) как арендатора, так и арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц, или обстоятельства непреодолимой силы.
Предусмотренный пунктом 22 статьи 3 Федерального закона 25.10.2001 в„– 137-ФЗ последующий судебный контроль за отражающими общественный интерес решениями управомоченных органов об одностороннем досрочном расторжении договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенных в целях строительства, реконструкции объектов недвижимого имущества, представляет собой достаточную гарантию защиты прав арендаторов, поскольку суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу фактические обстоятельства (причины, вызвавшие существенные нарушения условий договора аренды, включая действия или бездействие, как арендатора, так и арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц, или обстоятельства непреодолимой силы) и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы.
В связи с изложенным, в рамках настоящего спора истец должен был доказать, что имелись объективные, не зависящие от его воли обстоятельства, препятствующие освоению земельного участка в установленные сроки.
Исследовав и оценив предоставленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу, что истцом не доказано, что в настоящем случае имели место какие-либо обстоятельства, препятствующие строительству в период действия договора аренды; единственной причиной задержки в освоении земельного участка явилась длительная разработка документации самим обществом и по его вине.
При этом в текстах судебных актов приведены подробные мотивы, по которым суды пришли к указанным выводам со ссылкой на действовавшее в период действия договора законодательство, регулирующее порядок получения документов и разрешений, необходимых для строительства.
Судами установлено, что до настоящего времени земельный участок арендатором не освоен, строительство не осуществлено, разрешение на строительство не получено.
Судами обеих инстанций принято во внимание, что истец подал заявку в Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы в целях утверждения и подготовки Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) лишь в апреле 2012 года. При этом проект ГПЗУ был направлен на рассмотрение рабочей группы Градостроительно-земельной комиссии города Москвы, о чем заявитель был проинформирован, однако Комиссией было принято решение (протокол от 17.01.2013, пункт 22) о прекращении реализации инвестиционного контракта и расторжении договора аренды земельного участка от 26.006.2003 в„– М-09-024143, в связи с чем ГПЗУ не был утвержден и представленный истцом комплект документов был возвращен заявителю.
Судами не установлено, что неосуществление строительства было вызвано не длительным бездействием со стороны арендатора, а обстоятельствами, которые от него не зависели, что нарушение истцом срока строительства объекта обусловлено незаконными действиями (бездействием) органов исполнительной власти города Москвы, которые препятствовали истцу в освоении земельного участка.
При указанных обстоятельствах, суды пришли к обоснованному выводу, что в настоящем случае имеются основания, предусмотренные пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ, предоставляющие Департаменту право на одностороннее расторжение вышеназванного договора аренды земельного участка, в связи с чем, правомерно отказали в удовлетворении иска.
Приведенные в кассационной жалобе доводы повторяют позицию истца по делу, были предметом проверки судов первой и апелляционной инстанций и, получив надлежащую правовую оценку, правомерно отклонены, не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права и направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права. Нарушений судами норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, кассационной коллегией не установлено.
Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 декабря 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2016 года по делу в„– А40-128186/15 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АСиА-2000" - без удовлетворения.

Председательствующий судья
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ

Судьи
Н.Н.КОЛЬЦОВА
В.В.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------