АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июля 2016 г. по делу в„– А40-4279/15

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 15 июля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего судьи - Мысака Н.Я.,
судей: Дунаевой Н.Ю., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от истца - Знайко П.И. генеральный директор на основании протокола от 23.07.2014 г.
от ответчика - Соболь Л.Я. доверенность от 07.12.2015 г. в„– 33-Д-714/15
от третьего лица - не явился, извещен
рассмотрев 13 июля 2016 года в судебном заседании кассационные жалобы Департамента городского имущества города Москвы
на постановление от 28 апреля 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Левиной Т.Ю., Савенковым О.В., Семикиной О.Н.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Бастион-СТ"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
купли-продажи нежилых помещений
третье лицо - Департамент культурного наследия города Москвы

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "БАСТИОН-СТ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о понуждении Департамента городского имущества города Москвы к заключению договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 162 кв. м (подвал, пом. I ком. 1 - 9, 14 - 18) по адресу: г. Москва, Спиридоньевский пер., д. 8, стр. 8, по цене 16 156 356 руб. с рассрочкой на три года на условиях приложенного проекта договора.
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент культурного наследия города Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 06 июля 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2016 года, решение Арбитражного суда города Москвы от 06 июля 2015 года отменено, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.
Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.
В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что только собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта, которая согласно подготовленному по заказу Департамента отчету составляет 24 291 000 руб., поэтому суд апелляционной инстанции, с учетом наличия в материалах дела противоречивых экспертных заключений, представленных как истцом, так и ответчиком, неправомерно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по цене 23 325 000 руб.
Кассатор также указывает на то, что истцом в нарушение закона договор купли-продажи в тридцатидневный срок подписан не был, в Департамент не возвращен, протокол разногласий также в адрес Департамента не направлялся.
Надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства третье лицо Департамент культурного наследия города Москвы явку своего представителя в суд кассационной инстанции не обеспечило, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителей этого лица.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы, представил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Судами установлено, что ООО "БАСТИОН-СТ" является в силу закона субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ а именно: является субъектом малого предпринимательства; отсутствует задолженность по арендной плате; площадь помещения составляет 162 кв. м; выкупаемый объект является обособленным объектом; поставлен на кадастровый учет; находится во владении истца на основании договора аренды с 2004 года, указанные правоотношения также урегулированы Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Как установлено судом первой инстанции, 27.12.2013 г. арендатор обратился в службу "одного окна" Департамента имущества города Москвы с заявлением о получении государственной услуги - возмездного отчуждения имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы (рег.н. ДГИ-39917/13-(0)-0), с приложением необходимых для предоставления услуги документов (т. 1 л.д. 37).
Рассмотрев заявление, Департамент издал распоряжение от 31.10.2014 в„– 17650 "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Спиридоньевский пер., д. 8, стр. 8, общей площадью 162 кв. м", согласно которому помещение подлежало продаже по цене 24 291 000 руб., способ продажи - предоставление ООО "БАСТИОН-СТ" преимущественного права выкупа с рассрочкой на три года.
Департамент направил арендатору проект договора купли-продажи помещения по цене 24 291 000 руб. с сопроводительным письмом от 28.10.2014 в„– 33-5-1489/14-/310. Получение договора подтверждается распиской от 28.10.2014.
В свою очередь, арендатор обращался к оценщику ООО "ПрофиЭксперт" (договор от 28.07.2014), который оценил выкупаемое помещение в 16 156 356 руб., отчет в„– 04/07-14/2-Н. 22 октября 2014 г. арендатор направил арендодателю копию искового заявления в Арбитражный суд города Москвы о понуждении к заключению договора, подготовленный им проект договора, копию отчета независимой рыночной стоимости, что подтверждается описью вложения в ценное письмо от 22.10.2014 (т. 1 л.д. 6).
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не уклонялся от заключения договора, а на основании обращения истца ответчик выполнил необходимые действия, заказал оценку рыночной стоимости спорного объекта, изготовил проект договора и направил его истцу, который истец не подписал, протокол разногласий не направил. Проект договора купли-продажи был направлен вместе с копией искового заявления, как приложение к иску, доказательства направления истцом сопроводительного письма, содержащего предложение подписать договор купли-продажи отсутствуют. Направленный в качестве предложения к исковому заявлению проект не мог быть истолкован ответчиком как предложение заключить договор.
Отменяя нарушение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции установил, что общество 24.01.2014 обратилось в Департамент с заявлением о приобретении арендуемых помещений в собственность на основании ч. 2.1 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ (т. 2 л.д. 28), в свою очередь ответчик проект договора купли-продажи не подготовил и истцу не направил.
В связи с чем истец подготовил и направил ответчику свой проект договора. Как уже было указано ранее, 28.10.2014 был получен подготовленный ответчиком проект договора купли-продажи нежилого помещения, направленный истцу письмом от 28.10.2014 в„– 33-50-1489/14/310, с предложением о цене в размере 24 291 000 руб.
По предложенному истцом проекту договора ответчик возражал в части условия о размере покупной цены.
Поскольку Департаментом и обществом при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества не было достигнуто соглашение о цене выкупаемого объекта, то ООО "БАСТИОН-СТ" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Судебная коллегия суда кассационной инстанции соглашается с выводами суда апелляционной инстанции.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Федеральным законом в„– 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку в материалы дела Департамент и ООО "БАСТИОН-СТ" представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом апелляционной инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 23 325 000 руб., определенной в названном заключении по итогам проведения судебной экспертизы.
Суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу, что истец правомерно передал на рассмотрение суда спор в связи с наличием у сторон разногласий относительно цены выкупаемого объекта, а также преддоговорной спор о разногласиях по условиям проекта договора.
Доводы Департамента относительно цены выкупаемого объекта правомерно были отклонены судом апелляционной инстанции. Судебная коллегия суда кассационной инстанции учитывает, что истец и ответчик в судебном заседании апелляционного суда не ссылались на наличие в экспертном заключении по результатам судебной оценочной экспертизы недостатков.
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба Департамента удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2016 года по делу в„– А40-4279/15 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Я.МЫСАК

Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
Е.А.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------