АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 июля 2016 г. по делу в„– А41-69456/15

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 13 июля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Нечаева С.В.
судей Мысака Н.Я., Дунаевой Н.Ю.
при участии в заседании:
от истца: Женина М.А., дов. от 01.09.2015
от ответчика: Павлов И.В., дов. от 20.06.2016 в„– 1225исх
от третьего лица: Акопян Р.Р., дов. от 30.12.2015
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу
Администрации городского округа Балашиха
на постановление от 11 апреля 2016 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Игнахиным М.В., Александровым Д.Д., Мальцевым С.В.,
по делу по иску общества с ограниченной ответственностью "Люберецкая строительная компания" (Московская область, г. Люберцы, ОГРН 1065027032674)
к Администрации городского округа Балашиха (Московская область, г. Балашиха, ОГРН 1165001050026)
третье лицо - Министерство строительного комплекса Московской области
о внесении изменений в договор

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Люберецкая строительная компания" (далее - ООО "ЛСК", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к администрации городского округа Балашиха Московской области (далее - администрация, ответчик) о внесении изменений в пункты 3.1.2, 3.1.4, 3.1.5, 4.2, 5.1 договора о развитии застроенной территории от 04.09.2007 в„– 2007/1, заключенного между администрацией и обществом, следующей редакции:
Пункт 3.1.2 создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения в многоквартирных домах для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма в многоквартирных домах, договорам найма специализированного жилого помещения, включенных в перечень зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции (Приложение в„– 1) в течение 71 (семидесяти одного) месяца с момента утверждения Администрацией разработанного и согласованного в установленном порядке проекта планировки микрорайона в„– 26 г. Балашихи Московской области, включая проект межевания микрорайона, но не позднее 30-ти (тридцати) дней до сноса такого многоквартирного дома, и исходя из потребности в благоустроенных жилых помещениях, определенной на основании требований жилищного законодательства, необходимых для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, составляющей не менее 50000 (пятидесяти тысяч) кв. м. Сторонами определено, что указанная потребность в жилых помещениях рассчитана ориентировочно. В случае, если в силу требований жилищного законодательства для расселения многоквартирных домов, указанных в настоящем пункте, будет выявлена необходимость дополнительной жилой площади, Общество с ограниченной ответственностью "Люберецкая строительная компания" обязано передать в муниципальную собственность дополнительные жилые помещения.
В случае строительства стартовых многоквартирных домов, необходимых для выполнения требований настоящего пункта, Общество с ограниченной ответственностью "Люберецкая строительная компания" обязано в. течение 3 (трех) месяцев с момента получения разрешения на строительство передать Администрации график передачи в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений в стартовых домах, содержащий обязательства Общества с ограниченной ответственностью "Люберецкая строительная компания" по передаче жилых помещений.
Пункт 3.1.4 осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки микрорайона в„– 26 г. Балашихи Московской области в соответствии с ориентировочным сетевым графиком развития микрорайона в„– 26 г. Балашихи (Приложение в„– 2 к Договору), но в любом случае не позднее 3 квартала 2019 года. В течение 38 (тридцати восьми) месяцев с момента утверждения Администрацией разработанного и согласованного в установленном порядке проекта планировки микрорайона в„– 26 г. Балашихи Московской области, включая проект межевания микрорайона, Инвестор обязуется разработать и предоставить на утверждение Администрации итоговый сетевой график развития микрорайона в„– 26 г. Балашихи, предусматривающий очередность и сроки строительства объектов.
Пункт 3.1.5 осуществить строительство и (или) реконструкцию всех объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, указанных в расчетных показателях обеспечения застроенной территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры, утвержденными постановлением Главы городского округа Балашиха от 21.05.2007 в„– 587/3 и предназначенных для обеспечения застроенной территории в соответствии с ориентировочным сетевым графиком развития микрорайона в„– 26 г. Балашихи (Приложение в„– 2 к Договору), но в любом случае не позднее 3 квартала 2019 года. В течение 38 (тридцати восьми) месяцев с момента утверждения Администрацией разработанного и согласованного в установленном порядке проекта планировки микрорайона в„– 26 г. Балашихи Московской области, включая проект межевания микрорайона, Инвестор обязуется разработать и предоставить на утверждение Администрации итоговый сетевой график развития микрорайона в„– 26 г. Балашихи, предусматривающий очередность и сроки строительства объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры. 15% нежилых встроенно-пристроенных помещений первых этажей в жилых домах, а также все объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, за исключением вновь построенных объектов торговли и общественного питания, в течение 30-ти (тридцати) дней после ввода их в эксплуатацию подлежат передаче в муниципальную собственность.
Пункт 4.2 строительство и/или реконструкция жилых домов микрорайона в„– 26 г. Балашихи Московской области, объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, переселение из многоквартирных домов, снос многоквартирных домов, определяются итоговым сетевым графиком развития микрорайона в„– 26 г. Балашихи Московской области, который разрабатывается Инвестором и предоставляется на утверждение Администрации после утверждения Администрацией разработанного и согласованного в установленном порядке проекта планировки микрорайона в„– 26 г. Балашихи Московской области, включая проект межевания микрорайона.
Пункт 5.1 срок реализации настоящего договора - 3 квартал 2019 года. Настоящий договор вступает в законную силу с момента его подписания. Вступивший в законную силу договор действует до полного выполнения сторонами своих обязательств.
Определением Арбитражного суда Московской области от 27.10.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство строительного комплекса Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 18 января 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2016 года решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены.
В кассационной жалобе ответчик просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, как принятое при неправильном применении норм материального права, при несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, оставить в силе решение суда первой инстанции.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить в силе обжалуемый судебный акт.
Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемое постановление апелляционного суда подлежит отмене, а отмененное им решение суда первой инстанции подлежит оставлению в силе по следующим основаниям.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 13.06.2007 Советом депутатов городского округа Балашиха принято решение в„– 33/188 "Об утверждении муниципальной адресной программы развития застроенной территории микрорайона 26 г. Балашиха".
Главой городского округа Балашиха издано Постановление от 20.06.2007 в„– 20/188 "Об утверждении муниципальной адресной программы развития застроенной территории микрорайона в„– 26 г. Балашиха".
С целью реализации утвержденной муниципальной адресной программы развития застроенной территории мкр. 26 г. Балашиха, 25.07.2007 Главой городского округа Балашиха издано Постановление в„– 915/13 "О развитии застроенной территории мкр. 26, г. Балашиха", во исполнение которого был проведен аукцион по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории мкр. 26, г. Балашиха (Постановление Главы городско округа Балашиха в„– 915/13 от 25.07.2007).
Победителем аукциона была признана ООО "Люберецкая строительная компания.
04 сентября 2007 года между Администрацией городского округа Балашиха Московской области (Администрация) и ООО "Люберецкая строительная компания" (Инвестор) заключен Договор о развитии застроенной территории в„– 2007/1, в соответствии с условиями которого Инвестор обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и/или с привлечением других лиц, и/или средств других лиц выполнить обязательства по строительству и/или реконструкции микрорайона в„– 26 г. Балашихи Московской области, объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, предназначенных для обеспечения застроенной территории (далее - Объекты), а Администрация обязуется создать необходимые условия для выполнения Инвестором своих обязательств.
Согласно пункту 3.1.2. договора общество обязалось создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения в многоквартирных домах для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма в многоквартирных домах, договорам найма специализированного жилого помещения, включенных в перечень зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции (приложение в„– 1) в сроки, определенные в сетевом графике развития микрорайона в„– 26 г. Балашихи Московской области (Приложение в„– 2), но не позднее 30-ти (тридцати) дней до сноса такого многоквартирного дома, и исходя из потребности в благоустроенных жилых помещениях, определенной на основании требований жилищного законодательства, необходимых для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, составляющей не менее 50 000 (пятидесяти тысяч) кв. м. Сторонами определено, что указанная потребность - в жилых помещениях рассчитана ориентировочно. В случае, если в силу требований жилищного законодательства для расселения многоквартирных домов, указанных в настоящем пункте, будет выявлена необходимость дополнительной жилой площади, Общество с ограниченной ответственностью "Люберецкая строительная компания" обязано передать в муниципальную собственность дополнительные жилые помещения.
В случае строительства стартовых многоквартирных домов, необходимых для выполнения требований настоящего пункта, общество с ограниченной ответственностью "Люберецкая строительная компания" обязано в течение 3 (трех) месяцев с момента получения разрешения на строительство передать Администрации график передачи в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений в стартовых домах, содержащий обязательства Общества с ограниченной ответственностью "Люберецкая строительная компания" по передаче жилых помещений.
Как следует из пункта 3.1.4 договора ООО "ЛСК" обязалось осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки микрорайона в„– 26 г. Балашихи Московской области в сроки, определенные в сетевом графике развития микрорайона в„– 26 г. Балашихи Московской области (приложение в„– 2).
ООО "ЛСК" обязалось "осуществить строительство и (или) реконструкцию всех объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, указанных в расчетных показателях обеспечения застроенной территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры, утвержденными постановлением Главы городского округа Балашиха от 21.05.2007 в„– 587/3 и предназначенных для обеспечения застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки микрорайона в„– 26 г. Балашихи, в сроки, определенные в сетевом графике развития микрорайона в„– 26 г. Балашихи (Приложение в„– 2). 15% нежилых встроенно-пристроенных помещений первых этажей в жилых домах, а также все объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, за исключением вновь построенных объектов торговли и общественного питания, в течение 30-ти (тридцати) дней после ввода их в эксплуатацию подлежат передаче в муниципальную собственность" (пункт 3.1.5. договора).
Согласно пункту 4.2 договора строительство и/или реконструкция жилых домов микрорайона в„– 26 г. Балашихи Московской области, объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, переселение из многоквартирных домов, снос многоквартирных домов, определяются сетевым графиком развития микрорайона в„– 26 г. Балашихи Московской области (приложение в„– 2).
Настоящий договор заключается сроком на 8 (восемь) лет и вступает в законную силу с момента его подписания. Вступивший в силу договор действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств" (пункт 5.1 договора).
Истец оплатил цену договора в 16 675 000 рублей (п/п в„– 3 от 17.08.2007, п/п в„– 4 от 12.09.2007) (пункт 2.1. договора).
Договор может быть изменен по соглашению сторон только при условии, что подобные изменения соответствуют условиям аукциона (пункт 8.1. договора).
25.04.2012 Решением коллегии Министерства строительного комплекса Московской области в„– 4/1-15 "О строительстве жилых домов в микрорайоне в„– 26, городского округа Балашиха, Московской области" согласовано технико-экономическое обоснование строительства жилых домов повышенной этажности.
31.10.2012 Администрацией городского округа Балашиха утверждена документация по проекту планировки мкр. в„– 26 г. Балашиха (Постановление в„– 1483/13-ПА "Об утверждении документации по проекту планировки микрорайона в„– 26 г. Балашиха".
15.04.2013 утверждены схемы расположения земельных участков, выделяемых под строительство стартовых домов (Постановления Администрации городского округа Балашиха в„– 568/5-ПА, в„– 569/5-ПА, в„– 570/5-ПА).
08.08.2013 Администрацией городского округа Балашиха издано Постановление об отнесении 2-х земельных участков, выделяемых под строительство стартовых домов к категории земель "земли населенных пунктов" с видом разрешенного использования - "для строительства стартовых домов" и предоставлении их в аренду ООО "Люберецкая строительная компания" (Постановления в„– 994/5-ПА, в„– 995/5-ПА).
14.11.2013 между Администрацией г.о. Балашиха и ООО "Люберецкая строительная компания" подписан Договор в„– 1582 аренды земельного участка (кадастровый номер 50:15:0010205:2743) сроком на 5 лет с 14.11.2013 по 13.11.2018.
15.11.2013 между Администрацией г.о. Балашиха и ООО "Люберецкая строительная компания" подписан Договор в„– 1583 аренды земельного участка (кадастровый номер 50:15:0010205:2742) сроком на 5 лет с 15.11.2013 по 14.11.2018 (договор зарегистрирован 02.04.2014).
04.10.2013 вынесено Постановление Администрации городского округа Балашиха об отнесении 3-го земельного участка, выделяемого под строительство стартового дома к категории земель "земли населенных пунктов" с видом разрешенного использования - "для строительства стартовых домов" и предоставлении его в аренду ООО "Люберецкая строительная компания" (Постановление в„– 1213/5-ПА).
04.10.2013 Утверждена схема расположения земельного участка, выделяемого под строительство детского сада (Постановление Администрации городского округа Балашиха в„– 1209/5-ПА).
По состоянию на 07.07.2015 Договор аренды земельного участка под строительство детского сада не подписан.
06.08.2014 между Администрацией г.о. Балашиха и ООО "Люберецкая строительная компания" подписан Договор в„– 1604 аренды земельного участка (кадастровый номер 50:15:0010205:2746) сроком на 5 лет с 06.08.2014 по 05.08.2019 (договор зарегистрирован 06.11.2014).
В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что со стороны Администрации и исполнительных органов городского округа Балашиха неоднократно допускались существенные задержки и просрочки исполнения принятых на себя обязательств по Договору о развитии застроенной территории в„– 2007/1 от 04.09.2007, а также выполнения государственных функций. Кроме того, истец указал на существенные изменения обстоятельств.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности истцом наличия существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции исходил из того, что приведенные истцом обстоятельства, на которые он ссылается, как на обоснование своих требований, отвечают требованиям статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Как указал суд апелляционной инстанции, из материалов дела следует, что с даты заключения договора истец исполняет надлежащим образом свои обязательства по договору; стороны не могли предвидеть бездействие государственных органов и истечение сроков строительства до фактического начала строительства.
Суд кассационной инстанции не может согласиться с такими выводами суда апелляционной инстанции.
Заявляя настоящий иск, истец просит суд внести изменения в пункты 3.1.2, 3.1.4, 3.1.5, 4.2, 5.1 Договора о развитии застроенной территории в„– 2007/1 от 04.09.2007.
Данные изменения представлены истцом в одностороннем порядке, запрашиваемые изменения направлены на срок договора, являющийся существенным его условием, что допустимо только по воле самих сторон договора, при обоюдном их согласии и отсутствии каких-либо возражений.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменись настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) изменение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Из положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что существенное изменение обстоятельств может являться основанием для расторжения или изменения договора лишь в том случае, когда исполнение взятых на момент заключения договора обязательств вследствие произошедших помимо воли сторон событий будет крайне обременительным. При этом предвидение возможности наступления таких событий на момент заключения договора либо полностью исключало потребность в заключении сторонами договора, либо стороны заключали договор на совершение других условиях.
Из содержания искового заявления усматривается, что под существенным изменением обстоятельств истец подразумевает невыполнение обязательств ответчиком.
Между тем, как правильно указано судом первой инстанции, эти обстоятельства не обладают одновременно всеми четырьмя признаками, предусмотренными пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и необходимыми для отнесения их к категории существенных, в связи с чем не являются достаточными для изменения условий договора на основании решения суда.
Доказательства наличия иных существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, истцом не представлены.
При этом из материалов дела усматривается, что ответчиком были приняты все меры для надлежащего исполнения обязательств по договору.
Доказательства совершения ответчиком неправомерных действий, ненадлежащего исполнения обязательств по договору в материалах дела отсутствуют, в связи с чем суд кассационной инстанции считает необоснованным вывод суда апелляционной инстанции о том, что инвестор не имел возможности осуществить реализацию договора и исполнить принятые на себя обязательства в установленный вследствие действий (бездействий) исполнительных органов, возникших не по вине инвестора.
Кроме того, суд кассационной инстанции считает необоснованным вывод суда апелляционной инстанции том, что с даты заключения договора истец исполняет надлежащим образом свои обязательства по договору, поскольку судом не указаны доказательства, подтверждающие данный вывод, в материалах дела такие доказательства отсутствуют.
В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.
Согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Учитывая изложенное, принимая во внимание, что выводы суда апелляционной инстанции, содержащиеся в обжалуемом постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, судом неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что оно подлежит отмене.
Отмененное апелляционной инстанцией решение суда первой инстанции на основании пункта 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению в силе, как принятое в соответствии с установленными обстоятельствами дела и без нарушения норм материального права.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2016 года по делу в„– А41-69456/15 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Московской области от 18 января 2016 года.

Председательствующий судья
С.В.НЕЧАЕВ

Судьи
Н.Я.МЫСАК
Н.Ю.ДУНАЕВА


------------------------------------------------------------------