АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 ноября 2016 г. по делу в„– А40-219134/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 23 ноября 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Комаровой О.И.
судей Денисовой Н.Д., Дунаевой Н.Ю.
при участии в заседании:
от истца - Мищенко В.Е. по доверенности от 27.11.2015,
от ответчика - Соболя Л.Я. по доверенности от 27.12.2015 в„– 33-Д-714/15,
рассмотрев 16 ноября 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на постановление от 03 августа 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Пирожковым Д.В., Садиковой Д.Н., Трубицыным А.И.,
по иску ООО "Алдис"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Алдис" (далее ООО "Алдис", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между Департаментом и ООО "Алдис" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 166 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Руставели, д. 1, корп. 2, в части определения рыночной стоимости имущества в пунктах 3.1., 3.4 договора, принять пункты 3.1., 3.4 договора купли-продажи в следующей редакции покупателя:
Пункт 3.1. - Цена объекта составляет 10 000 000 (десять миллионов) рублей.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
Пункт 3.4 - Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 05 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 277 778 (двести семьдесят семь тысяч семьсот семьдесят восемь) рублей 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга;
считать заключенным между Департаментом и ООО "Алдис" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 166 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Руставели, д. 1, корп. 2, на изложенных истцом условиях по истечении 10 дней с даты вступления решения в законную силу (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).
При рассмотрении дела в суде первой инстанции истец заявил об отказе от иска в части требования считать заключенным договор купли-продажи нежилого помещения на изложенных истцом условиях по истечении 10 дней с даты вступления решения в законную силу.
Судом принят указанный отказ; производство по делу в данной части прекращено.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 апреля 2016 года исковые требования удовлетворены; суд решил пункты 3.1, 3.4 договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 166 кв. м (подвал, пом. VIII, комн. 1, 2, 2а, 3-12, 12 а, 13, 13а, 14), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Руставели, д. 1, корп. 2, заключенного между Департаментом и ООО "Алдис", изложить в следующей редакции:
пункт 3.1. - Цена объекта составляет 18 640 000 (восемнадцать миллионов сто шестьсот сорок тысяч) руб. 00 коп. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
пункт 3.4 - Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 517 777 (пятьсот семьдесят семь тысяч семьсот семьдесят семь) рублей 77 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Арбитражный суд города Москвы установил, что ООО "Алдис" имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им по договору в„– 03-655/07 от 06.11.2007 нежилого помещения. Суд пришел к выводу, что выкупная цена указанного помещения по состоянию на 17.07.2014 (момент получения Департаментом от ООО "Алдис" заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) составляет 18 640 000 руб. (без учета НДС).Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2016 года указанное решение изменено; пункты 3.1, 3.4 договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 166 кв. м (подвал, пом. VIII, комн. 1, 2, 2а, 3-12, 12 а, 13, 13а, 14), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Руставели, д. 1, корп. 2, заключенного между Департаментом и ООО "Алдис", изложить в следующей редакции:
Пункт 3.1. - Цена объекта составляет 10 000 000 (десять миллионов) руб. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
Пункт 3.4 - Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 277 778 (двести семьдесят семь тысяч семьсот семьдесят восемь) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Апелляционный суд установил, что выкупная цена указанного помещения по состоянию на 17.07.2014 составляет 10 000 000 руб. (без учета НДС). При этом суд исходил из того, что согласно заключению эксперта, составленному по результатам назначенной судом повторной экспертизы, выкупная стоимость помещения составляет 10 000 000 руб.
Департаментом подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, дело направить на новое рассмотрение.
Заявитель жалобы указывает, что апелляционный суд, удовлетворяя исковые требования и определив цену спорного нежилого помещения в 10 000 000 руб., руководствовался отчетом об оценке, подготовленным в рамках проведенной по делу повторной судебной экспертизы, однако не учел сведения отчета об оценке, представленного Департаментом, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 19 913 000 руб.; при этом именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.
Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законным и обоснованным. Представлен письменный отзыв на жалобу.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемое постановление подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судами установлено, что ООО "Алдис" является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы.
Между Департаментом (арендодатель) и ООО "Алдис" (арендатор) заключен договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, в„– 03-655/07 от 06.11.2007, предметом которого является нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Руставели, д. 1/2.
Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
Названный договор аренды заключен на срок с 06.11.2007 по 01.11.2008 (пункт 2.1 договора). Дополнительным соглашением к названному договору от 05.08.2009 срок аренды продлен по 30.06.2010.
На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец 17.07.2014 обратился в Департамент с письменным заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате, на которое получил ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 19 913 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, выполненным ООО "АБН Консалт" по заказу ответчика.
Полагая, что цена спорного объекта завышена, истец обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилого помещения и получил отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составляет 9 956 779 руб. без учета НДС.
Истец подписал договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий в отношении пункта 3.1 договора, указав цену объекта 9 956 779 руб., и пункта 3.4 договора в части порядка оплаты выкупаемого помещения.
Ответчик отклонил протокол разногласий к договору купли-продажи.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "Алдис" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Ответчик не оспаривает, что ООО "Алдис" соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им имущества.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В деле имеется отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный по заказу истца, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 9 956 779 руб. без учета НДС.
Как указывает Департамент, в соответствии с отчетом об оценке, выполненным по его заказу уполномоченной организацией ООО "АБН Консалт", рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 19 913 000 руб. (без учета НДС).
Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда от 09.04.2015 по делу назначена судебно-оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения общей площадью 166 кв. м по состоянию на 17.07.2014, проведение которой поручено эксперту ООО "Агентство судебных экспертов".
Согласно заключению эксперта ООО "Агентство судебных экспертов" рыночная стоимость спорного объекта составила 18 640 000 руб. (без учета НДС) по состоянию на 17.07.2014.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 10.12.2015 по ходатайству истца назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО "Центр судебных экспертиз "ПРАВОЕ ДЕЛО".
Согласно заключению эксперта АНО "Центр судебных экспертиз "ПРАВОЕ ДЕЛО" рыночная стоимость спорного объекта составила 10 000 000 руб. (без учета НДС) по состоянию на 17.07.2014.
Апелляционный суд пришел к выводу, что выкупная цена спорного недвижимого имущества составляет 10 000 000 руб. с учетом указанного заключения эксперта, что соответствует вышеизложенным рекомендациям об определении выкупной цены в случае наличия разногласий по ее размеру.
Апелляционный суд установил, что ООО "Алдис" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона в„– 159-ФЗ, согласно которому оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого в кассационном порядке постановления апелляционного суда не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 августа 2016 года по делу в„– А40-219134/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА

Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
Н.Ю.ДУНАЕВА


------------------------------------------------------------------