АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 ноября 2016 г. по делу в„– А41-12905/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 21 ноября 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Русаковой О.И.,
судей Кобылянского В.В., Кольцовой Н.Н.,
при участии в заседании:
от истца ООО "НСТ" - Пищугина Е.В., доверенность от 01.09.2016,
от ответчика АО "100 КЖИ" - Алехин С.И., доверенность от 14.03.2016, Коробов В.А., доверенность от 30.10.2016,
рассмотрев 14 ноября 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новые Строительные Технологии"
на решение от 23 мая 2016 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Кулматовым Т.Ш.,
на постановление от 08 августа 2016 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Немчиновой М.А., Бархатовым В.Ю., Коноваловым С.А.,
по иску ООО "НСТ" (ОГРН 1075038012983)
к АО "100 КЖИ" (ОГРН 1025005321109)
о взыскании 2 200 000 руб. штрафа, 528 000 руб. неустойки за просрочку возврата обеспечительного платежа
и по встречному иску о взыскании задолженности в сумме 300 000 руб., 91 000 руб. неустойки,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Новые Строительные Технологии" (далее - ООО "НСТ", истец, арендатор, покупатель) обратилось в Арбитражный суд Московской области к акционерному обществу "100 Комбинат железобетонных изделий" (далее - АО "100 КЖИ", ответчик, арендодатель, продавец) с требованиями о взыскании 2 200 000 руб. штрафа в соответствии с пунктом 7.1 раздела 6 предварительного договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 09.04.2015 и 528 000 руб. неустойки за просрочку возврата обеспечительного платежа по договору аренды части земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимого имущества от 09.04.2015 за период с 23.12.2015 по 08.02.2016.
Исковые требования заявлены на основании статей 309, 310, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что 09.04.2015 с ответчиком был заключен договор аренды земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимого имущества с последующей обязанностью ответчика продать арендуемый земельный участок истцу, по причине чего 09.04.2015 с ответчиком также был заключен предварительный договор купли-продажи. При этом истец исполнил свои обязательства перед ответчиком по всем договорам в полном объеме, тогда как в установленный срок ответчик свои обязательства по заключению основного договора не исполнил и вернул истцу обеспечительный платеж в размере 2 200 000 руб. Тем самым ответчик признал свою вину в не заключении с истцом основного договора купли-продажи, что и послужило основанием для начисления ответчику штрафа и неустойки, предусмотренной пунктами 7.1. и 7.2 раздела 6 предварительного договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 09.04.2015.
До принятия решения по существу заявленных требований суд первой инстанции для совместного рассмотрения с первоначальным иском принял встречный иск АО "100 КЖИ" к ООО "НСТ" о взыскании задолженности по договору аренды от 09 апреля 2015 года в размере 300 000 руб. и неустойки в размере 91 000 руб.
Требования по встречному иску основаны на положениях статей 309, 310, 330 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что за период с 01.01.2016 по 05.04.2016 у ООО "НСТ" имелась задолженность по арендной плате, размер которой рассчитан в соответствии с главой 4 договора аренды и составляет 300 000 руб., несвоевременное внесение арендных платежей послужило основанием для начисления договорной неустойки.
Решением Арбитражного суда Московской области от 23 мая 2016 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 августа 2016 года, в удовлетворении первоначальных исковых требований ООО "НСТ" отказано, а встречные требования АО "100 КЖИ" удовлетворены путем взыскания с ООО "НСТ" в пользу АО "100 КЖИ" 300 000 руб. задолженности и 91 000 руб. неустойки.
Законность принятых судебных актов проверяется в порядке статей 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "НСТ", которое ссылаются на несоответствие выводов судов, изложенных в судебных актах, обстоятельствам дела, просит отменить решение и постановление и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить их требования в полном объеме, а в удовлетворении встречных требований АО "100 КЖИ" отказать.
ООО "НСТ" в кассационной жалобе настаивает на своих доводах о том, что оба договора были заключены формально, в один день, в отношении одних и тех же объектов и были направлены на заключение в дальнейшем основного договора купли-продажи не позднее 15 декабря 2015 года. Заявитель также ссылается на то, что обеспечительный платеж вносился как задаток в счет причитающихся платежей по оплате общей стоимости объектов недвижимого имущества по основному договору купли-продажи, поэтому все арендные платежи не являлись фактически платежами за аренду земельного участка с расположенными на нем объектами, а выступали составной частью общей стоимости объектов недвижимого имущества по основному договору купли-продажи. По мнению заявителя, допущенные АО "100 КЖИ" нарушения и виновное поведение свидетельствует о наличии оснований для применения штрафных санкций в отношении этого лица.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "НСТ" поддержал приведенные в своей кассационной жалобе доводы.
Представители АО "100 КЖИ" возражали против кассационной жалобы, просили решение и постановление оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
Определением Арбитражного суда Московского округа от 14 ноября 2016 года произведена замена председательствующего судьи Крекотнева С.Н. на судью Русакову О.И. по основаниям, предусмотренным пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду болезни судьи Крекотнева С.Н.
Арбитражный суд кассационной инстанции, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационных жалоб и возражения на них, изучив материалы дела, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, не находит оснований для отмены решения и постановления судов в связи со следующим.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 09 апреля 2015 года АО "100 КЖИ" (арендодатель) и ООО "НСТ" (арендатор) заключили договор аренды части земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимого имущества.
По условиям вышеназванного договора, арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок ориентировочной площадью 20 284 кв. м, являющийся частью земельного участка с кадастровым номером 50:05:0060206:655, разрешенное использование "размещение промплощадки", общей площадью 344251 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, Наугольновский с.о., в районе ст. Наугольное.
На переданном в аренду земельном участке находились - склад инертных материалов с галереями площадью 1 775,10 кв. м, сооружение дорожного хозяйства (производственные площадки и автодороги внутренние и подъездные, площадь покрытия 5556,8 кв. м), линейный объект недвижимости (железнодорожная ветка ориентировочной протяженностью 380 м).
В пункте 1.8 договора аренды стороны указали на заключенный между ними в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор купли-продажи объектов недвижимого имущества от 09 апреля 2015 года в отношении тех же объектов недвижимого имущества, которые являются предметом аренды по настоящему договору.
Согласно условиям предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи объектов, указанных в пункте 1.1 договора, в срок до 15 декабря 2015 года.
В соответствии с условиями пункта 4.2 договора аренды размер базовой ставки арендной платы в месяц составляет 100 000 руб. в том числе НДС 18%. Вся сумма уплаченной арендной платы по настоящему договору за весь период действия настоящего договора идет в зачет выкупной цены по основному договору купли-продажи объектов недвижимого имущества, указанному в пункте 1.8. настоящего договора, в случае его включения между сторонами. Стоимость объектов недвижимого имущества по основному договору будет уменьшена на сумму уплаченной арендной платы по настоящему договору.
Согласно пункту 4.3 договора аренды арендатор оплачивает арендную плату в размере, указанном в пункте 4.2. настоящего договора, не позднее 5-го числа текущего месяца аренды путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, указанный в настоящем договоре. За первый месяц аренды арендная плата уплачивается в течение 3 (трех) рабочих дней с даты заключения настоящего договора в сумме, пропорциональной количеству фактических дней аренды.
Во исполнение принятых на себя обязательств арендодатель передал, а арендатор принял объекты недвижимости по акту приема-передачи от 09 апреля 2015 года.
В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды в случае просрочки внесения арендатором платежей, установленных настоящим договором, арендатор по требованию арендодателя уплачивает неустойку в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
При заключении предварительного договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 09 апреля 2015 года стороны предусмотрели в нем условия, при которых продавец обязан в будущем продать, а покупатель купить объекты недвижимого имущества: часть земельного участка площадью 20 284 кв. м, и находящиеся на нем объекты: склад инертных материалов с галереями площадью 1 775,10 кв. м; сооружение дорожного хозяйства (производственные площадки и автодороги внутренние и подъездные, площадь покрытия 5 556,8 кв. м); линейный объект недвижимости (железнодорожная ветка ориентировочной протяженностью 380 м).
В предварительном договоре купли-продажи от 09 апреля 2015 года стороны предусмотрели период, в течение которого должен быть заключен договор купли-продажи, а именно: не позднее 15 декабря 2015 года (включительно), при наличии у продавца государственной регистрации прав собственности на земельный участок площадью 20284 кв. м и на железнодорожную ветку, а также снятии обременений, указанных в пункте 1.2 (залог в пользу ВБТ Капитал ПЛС) со всех объектов недвижимого имущества (пункт 1.4).
Согласно пункту 2.1 общая стоимость объектов составляет 12 000 000 руб., из них стоимость земельного участка - 6 000 000 руб., стоимость склада - 4 000 000 руб., стоимость сооружения дорожного хозяйства - 1 500 000 руб., стоимость железнодорожной ветки - 500 000 руб. (цены с учетом НДС). Оплата стоимости объектов по основному договору производится покупателем в течение трех рабочих дней с даты его подписания (пункт 2.3).
В соответствии с пунктом 4.1 договора не менее чем за 1 месяц до 15 декабря 2015 года и при условии выполнения сторонами всех обязательств, предусмотренных настоящим предварительным договором, продавец назначает дату, время и место подписания основного договора купли-продажи объектов путем направления покупателю извещения заказным письмом с уведомлением по почтовому адресу и одновременно по электронной почте по реквизитам, указанным в настоящем предварительном договоре.
При этом, в случае, если продавец не явится в назначенное время для заключения основного договора, и/или не направит в адрес продавца мотивированное сообщение (уведомление) о невозможности явки в назначенный день, стороны договорились считать, что основной договор не будет заключен по вине покупателя (пункт 4.2).
В случае, если продавец не направит покупателю извещение о заключении основного договора, покупатель вправе инициировать заключение основного договора путем направления продавцу извещения заказным письмом с уведомлением по адресу указанному в договоре (пункт 4.3 договора).
В случае, если продавец не явится в назначенное время для заключения основного договора согласно пункту 4.3, стороны договорились считать, что основной договор купли-продажи объектов не заключен по вине продавца.
Согласно пункту 7.1 договора в случае, если основной договор купли-продажи не будет заключен по вине продавца (при условии полного выполнения обязательств другой стороной) покупатель вправе потребовать оплаты штрафа в размере 2 200 000 руб.
В претензии истец просил продавца оплатить штраф, предусмотренный пунктом 7.1 договора, в сумме 2 200 000 руб., а также за просрочку возврата обеспечительного платежа в размере 528 000 руб. за период с 23 декабря 2015 года (пункт 4.7 договора аренды).
Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении первоначальных требований ООО "НСТ", исходили из того, что в силу условий предварительного договора и требований закона, вина за незаключение основного договора купли-продажи лежит не на продавце, а на покупателе.
Удовлетворяя встречные требования АО "100 КЖИ" о взыскании арендных платежей, суды исходили из действительности заключенного между сторонами договора аренды, наличия у ООО "НСТ" задолженности по договору за спорный период и непредставления доказательств возврата арендатором арендодателю объектов недвижимости, находящихся в аренде.
При этом, как правильно указали суды, обстоятельство выполнения или невыполнения продавцом условий предварительного договора о формировании и постановке на учет земельного участка, регистрации на него и на один из объектов недвижимости (железнодорожный путь) права собственности, снятия обременений с объектов недвижимости в данном случае не имеет существенного значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку предметом настоящего спора является не заключение основного договора, а взыскание штрафа с продавца за его не заключение при наличии вины продавца в этом.
Суд кассационной инстанции соглашается с такими выводами нижестоящих судов.
По смыслу статей 422, 431, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.
Являясь по своей природе возмездным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект имущественного найма в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.
В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (статья 624 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пунктам 1, 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент возникновения спора и рассмотрения дела судом, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В силу пункта 5 той же статьи в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Как правильно указали суды нижестоящих инстанций, в установленный для заключения основного договора срок (15 декабря 2015 года), договор заключен не был, и ни одна из сторон не направила другой стороне соответствующего предложения, поэтому обязательства сторон из предварительного договора прекратились применительно к пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вывод судов о том, что срок для направления покупателем извещения продавцу установлен не позднее чем 15 декабря 2015 года, мотивирован ссылкой на условия предварительного договора купли-продажи и договора аренды.
Так, в пункте 1.8 договора аренды содержится ссылка на заключенный между сторонами предварительный договор, которым регулируется порядок и условия для заключения основного договора купли-продажи недвижимости. В предварительном договоре стороны предусмотрели порядок заключения основного договора, что нашло отражение в положениях главы 4 предварительного договора, установив, что, если продавец за один месяц до 15 декабря 2015 года не направит покупателю извещение о заключении основного договора купли-продажи, то эти действия должен осуществить покупатель, инициируя заключение указанного договора.
Таким образом, судами сделан правильный вывод о том, что, если такое извещение направлено покупателем продавцу, а продавец отклоняется от заключения основного договора купли-продажи, то в порядке пункта 4.4 предварительного договора вина за не заключение договора купли-продажи лежит на продавце, тогда как в ходе судебного разбирательства судами было установлено, что в установленный срок такого извещения от покупателя продавцу не последовало, доказательств обратного в материалы дела не представлено. Установив обстоятельство направления извещения в январе 2016 года покупателем с нарушением предусмотренного в предварительном договоре и договоре аренды срока на выкуп недвижимого имущества, а также непринятия ООО "НСТ" своевременных в установленные в предварительном договоре сроки мер по заключению основного договора, суды пришли к выводу о том, что заключение договора купли-продажи не состоялось по вине покупателя, который не предпринял установленных частью 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации мер по понуждению продавца заключить основной договор, с указанными требованиями к продавцу или в суд не обращался.
Вместе с тем, задаток является согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.
Гражданский кодекс Российской Федерации в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, не исключал возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что арендные платежи являются авансовыми платежами и относятся к договору купли-продажи с включением их в состав выкупной стоимости недвижимого имущества, был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и правомерно отклонен, со ссылкой на условия пункта 7.1 предварительного договора, учитывая что вина по незаключению основного договора купли-продажи лежит не на продавце, а на покупателе, который свои обязательства по предварительному договору надлежащим образом не выполнил.
Сторонами договор аренды исполнялся, ООО "НСТ" не оспаривает осуществление арендных платежей за пользование недвижимым имуществом в предусмотренном сторонам размере. Наличие предварительного договора в отношении этого же объекта не порождает подмену предмета договора аренды, условие о зачислении арендных платежей в счет возможной оплаты стоимости покупки недвижимого имущества является добровольным и согласованным (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Иные доводы кассационной жалобы направлены на переоценку правильно установленных судом обстоятельств и оцененных доказательств, что выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу решения и постановления судов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение от 23 мая 2016 года Арбитражного суда Московской области и постановление от 08 августа 2016 года Десятого арбитражного апелляционного суда по делу в„– А41-12905/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новые Строительные Технологии" - без удовлетворения.

Председательствующий судья
О.И.РУСАКОВА

Судьи
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
Н.Н.КОЛЬЦОВА


------------------------------------------------------------------