АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 мая 2016 г. по делу в„– А40-5825/15

Резолютивная часть постановления объявлена 04.05.2016
Полный текст постановления изготовлен 11.05.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,
судей Комаровой О.И., Мысака Н.Я.,
при участии в заседании:
от ЗАО "Электро-органические соединения" - Тюшевский С.В. доверен. от 01.09.2014, Бондаренко В.Г. протокол от 24.02.2014 в„– 8
от Департамента городского имущества города Москвы - Бускин А.А. доверен. от 07.12.2015 в„– 33-Д-701/15
рассмотрев 04.05.2016 в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 04 сентября 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Яниной Е.Н.,
на постановление от 08 декабря 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Трубицыным А.И., Валиевым В.Р., Солоповой А.А.
по иску ЗАО "Электро-органические соединения"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
купли-продажи нежилого помещения,

установил:

Закрытое акционерное общество "Электро-органические соединения" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы с требованиями об урегулировании разногласий, возникших между ЗАО "Электро-органические соединения" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Анадырский пр., д. 17/1, в редакции прилагаемой истцом, с учетом уточнений требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 04.09.2015 урегулированы разногласия, возникшие между ЗАО "Электро-органические соединения" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Анадырский пр-д, д. 17/1, изложив п. 1.1 договора в следующей редакции:
"Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Москва, Анадырский пр., д. 17/1, площадью 32,5 кв. м, (подвал, пом. I, комн. 1 - 5) (далее Объект 1), площадью 38,7 кв. м (подвал, пом. I, комн. 13, 14) (далее Объект 2), а Покупатель принять и оплатить это имущество.";
изложив п. 1.2 договора в следующей редакции:
"Объекты находятся в собственности города Москвы (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Объект 1 - от 06 декабря 2002 г. в„– 77-01/02-614/2002-447; Объект 2 - от 06 декабря 2002 г. в„– 77-01/02-614/2002-445)";
изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:
"Цена объектов составляет 6 393 000 руб. (шесть миллионов триста девяносто три тысячи) рублей (в том числе объект 1 - 2 918 000 (два миллиона девятьсот восемнадцать тысяч) рублей, Объект 2 - 3 475 000 (три миллиона четыреста семьдесят пять тысяч) рублей, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 28 августа 2014 г. в„– 738Г/1398, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 08 сентября 2014 в„– 1622/С-14 подготовленным НП СРО "СВОД". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.";
изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции:
"Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения.";
изложив пункт 3.4 договора в следующей редакции:
"Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 2 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долг, составляющей не менее 106 550 (сто шесть тысяч пятьсот пятьдесят) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.";
изложив пункт 4.5 договора в следующей редакции:
"В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взысканием в судебном порядке. При этом период просрочки должен составлять не менее 3-х месяцев.";
изложив пункт 5.1 договор в следующей редакции:
"За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 договора, Продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,1% от неуплаченной суммы (п. 3.4 Договора) за каждый день просрочки.";
изложив пункт 5.3 договора в следующей редакции:
"Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по договору, обязан возместить продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных договором неустоек.";
изложив пункт 5.4 договора в следующей редакции:
"В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в п. 3.1 Договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не предоставление подтверждающих оплат документов) Продавец одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий Договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления".
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2015 решение Арбитражного суда города Москвы от 04.09.2015 по делу в„– А40-5825/15 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 04.09.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2015 по делу в„– А40-5825/15 и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, помещения подвала, в отношении которых истец не просит заключить договор купли-продажи не могут считаться обособленным объектом, указанные помещения не могут использоваться самостоятельно, арендованное имущество не может быть реализовано в порядке 159-ФЗ без внесения изменений в договор аренды, собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель подтвердил доводы, изложенные в жалобе, просил отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 04.09.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2015 по делу в„– А40-5825/15 и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ЗАО "Электро-органические соединения" (арендатор) заключен договор аренды от 02.03.2007 в„– 03-00107/07.
По условиям вышеуказанного договора арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, Анадырский проезд, д. 17/1, площадью 32,5 кв. м (подвал, пом. I, комн. 1 - 5), площадью 387 кв. м (подвал, пом. I, комн. 13, 14), площадью 70,1 кв. м (подвал, пом. I, комн. 15 - 19).
14.02.2014 истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества.
Ответчик провел оценку стоимости выкупаемого имущества, которая составила 12 687 000 руб., и направил в адрес истца проект договора купли-продажи по указанной цене.
31.10.2014 истец направил в адрес ответчика, подписанный со своей стороны договор купли-продажи недвижимости, с протоколом разногласий, указав, что объект 3 площадью 70,1 кв. м (подвал, пом. I, комн. 15 - 19) следует исключить из договора, поскольку указанный объект является подвалом, в котором имеются инженерные коммуникации Мосэнергосбыта, указав цену объектов в размере 56 330 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 27.10.2014 в„– 0-1/10-14, выполненным ООО "Универсальные бизнес технологии".
03.12.2014 Департамент отказал истцу в предоставлении государственной услуги "возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".
Поскольку ответчик отказался от подписания договора в редакции истца, последний обратился в суд с настоящим иском.
Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 в„– 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Определением суда от 19.05.2015 по делу была назначена судебно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО "АСП КОНСАЛТ".
Согласно заключению эксперта от 11.06.2015 нежилое помещение подвала комнаты 15 - 19 предназначены для обслуживания более одного помещения жилого дома, поскольку в данном помещении имеются инженерные коммуникации и оборудование, требующие обеспечения круглосуточного беспрепятственного доступа к нему.
При этом, истец согласен с размером цены, предложенным Департаментом исходя из цены 1 кв. м за площадь объекта, определенной Отчетом об оценке нежилого помещения, выполненного по заказу Департамента городского имущества города Москвы, в также с учетом изменений в ФЗ в„– 159-ФЗ в части срока предоставления рассрочки оплаты выкупной стоимости, в связи с чем, предлагает изложить п. 3.1., 3.2 и п. 3.4 договора в следующей редакции:
"Цена объектов составляет 6 393 000 руб. (шесть миллионов триста девяносто три тысячи) рублей (в том числе объект 1 - 2 918 000 (два миллиона девятьсот восемнадцать тысяч) рублей, Объект 2 - 3 475 000 (три миллиона четыреста семьдесят пять тысяч) рублей, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 28 августа 2014 г. в„– 738Г/1398, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 08 сентября 2014 в„– 1622/С-14 подготовленным НП СРО "СВОД". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.";
Изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции:
"Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения."
Изложив пункт 3.4 договора в следующей редакции:
"Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 2 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долг, составляющей не менее 106 550 (сто шесть тысяч пятьсот пятьдесят) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.".
Суды, оценив заключение эксперта, пришли к правомерному выводу о том, что нежилое помещение 1 комнаты 15 - 19 площадью 70,1 кв. м не подлежит отчуждению в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, поскольку относится к общему имуществу собственников квартир многоквартирного дома.
В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.
В силу вышеуказанной нормы права право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В силу подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации с 01.04.2011 объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории РФ государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи с чем правомерно удовлетворили требования истца в отношении предложенной редакции пунктов 1.1, 1.2, 3.1, 3.2, 3.4. При этом, ходатайств о проведении экспертизы стоимости имущества сторонами заявлено не было.
Также правомерно приняты судами в редакции истца п. п. 4.5, 5.1, 5.3, 5.4, как не противоречащие нормам Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований.
Доводы заявителя о том, что помещения подвала, в отношении которых истец не просит заключить договор купли-продажи не могут считаться обособленным объектом, указанные помещения не могут использоваться самостоятельно, арендованное имущество не может быть реализовано в порядке 159-ФЗ без внесения изменений в договор аренды, кассационная коллегия считает несостоятельными.
Согласно пункту 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 05.11.2009 г. в„– 134, реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно разъяснениями, данными в п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 в„– 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций, пришли к правомерному выводу о том, что нежилое помещение 1 комнаты 15 - 19 площадью 70,1 кв. м не подлежит отчуждению в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ (общее имущество собственников квартир многоквартирного дома).
Вместе с тем, заявитель не опроверг доводы истца о наличии отдельного входа в нежилое помещение 1 комнаты 15 - 19 площадью 70,1 кв. м в соответствии с поэтажным планом подвала, что свидетельствует об отсутствии оснований для отказа в выкупе в отношении остальной части подвала.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 04 сентября 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 декабря 2015 года по делу в„– А40-5825/15 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Ю.ДУНАЕВА

Судьи
О.И.КОМАРОВА
Н.Я.МЫСАК


------------------------------------------------------------------