АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 мая 2016 г. по делу в„– А40-216218/14

Резолютивная часть постановления объявлена 27.04.2016
Полный текст постановления изготовлен 06.05.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Бочаровой Н.Н.,
судей Петровой В.В., Крекотнева С.Н.,
при участии в заседании:
от истца: ЗАО "ПРОТАЗАН" - Леонидова Е.В. ген. директор, протокол от 11.01.2016, Дзибло И.С. дов-ть от 19.04.2016,
от ответчика: ГУП "Московское имущество" - Карпенко Н.В. дов-ть от 30.12.2015 в„– 632,
третьи лица: Департамент городского имущества города Москвы - не явился, извещен,
ПАО "Банк "ВТБ 24" - Суворов К.В. дов-ть от 27.10.2014 в„– 2717,
рассмотрев 27.04.2016 в судебном заседании кассационную жалобу
ГУП "Московское имущество"
на постановление от 01 декабря 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю., Савенковым О.В.,
по иску ЗАО "ПРОТАЗАН" (ОГРН 1037739174175)
к ГУП "Московское имущество" (ОГРН 1047727021198)
о признании недействительными одностороннего изменения ставки
арендной платы, одностороннего отказа от договора аренды недвижимого
имущества,
третьи лица: Департамент городского имущества города Москвы,
ПАО "Банк "ВТБ 24",

установил:

закрытое акционерное общество "Протазан" (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к ГУП г. Москвы "Московское имущество" (далее - ответчик, предприятие) о признании недействительным изменения ставки арендной платы по Охранно-арендному договору от 01.07.2001 в„– 308, оформленного письмом от 01.09.2014 в„– 12-12/5099/14, а также признании недействительным одностороннего отказа от исполнения Охранно-арендного договора от 01.07.2001 в„– 308, оформленного письмом от 12.12.2014 в„– 12-12/7506/14.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 10.09.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2015 решение суда первой инстанции отменено, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Законность принятых судебных актов проверяется в порядке статей 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с кассационной жалобой ответчика, в которой ставится вопрос об отмене постановления апелляционного суда и оставлении в силе решения суда первой инстанции. В обоснование жалобы ответчик ссылается на неправильное определение апелляционным судом предмета доказывания по настоящему спору и круга лиц, участвующих в деле, а также указывает на применение нормативных актов города Москвы, не подлежащих применению, и несоответствие вывода апелляционного суда о порядке формирования размера арендной платы условиям договора аренды.
Истец представил отзыв на кассационную жалобу, в котором возражал против доводов ответчика. ПАО "Банк "ВТБ 24" также представило отзыв на жалобу, в котором поддержало доводы кассационной жалобы. Указанные документы приобщены судом к материалам дела.
Департамент городского имущества города Москвы, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, своего представителя в судебное заседание не направил. Дело рассмотрено в порядке статей 156 и 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.
Представители ответчика и ПАО "Банк "ВТБ 24" в судебном заседании поддержали доводы кассационной жалобы.
Представитель истца против доводов кассационной жалобы в судебном заседании возражал.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения судами норм материального и процессуального права, доводы кассационной жалобы и возражений относительно них, суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебных актов и направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Судами установлено и следует из материалов дела, что между Государственным учреждением "Главное Управление охраны памятников г. Москвы" и ЗАО "Протазан" был заключен договор аренды от 01.07.2001 в„– 308 (Охранно-арендный договор), в соответствии с условиями которого арендодатель передал арендатору здание по адресу: г. Москва, б-р Зубовский, д. 27/26, стр. 1, для использования под административно-конторские помещения на срок до 31.03.2017.
Указанное здание является памятником архитектуры регионального значения "Дом Дворцового ведомства, нач. XIX в." и находится в собственности города Москвы.
Распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 29.03.2013 в„– 1830 здание передано в хозяйственное ведение ГУП г. Москвы "Московское имущество" с 01.08.2013.
Письмом от 01.09.2014 в„– 12-12/5099/14 арендодатель уведомил арендатора об установлении на 2014 год арендной платы в размере, равном рыночной ставке арендной платы, определенной на основании Отчета об оценке от 09.06.2014 в„– р-25-6, в размере 44 976 772,92 руб. за все здание в год.
Поскольку арендатор продолжал уплачивать арендную плату по прежней ставке, арендодатель письмом от 12.12.2014 в„– 12-12/7506/14 в одностороннем порядке отказался от исполнения Охранно-арендного договора от 01.07.2001 в„– 308.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из положений пункта 3.3.1.9 Постановления Правительства Москвы от 29.06.2010 в„– 540-ПП и пришел к выводу об обоснованности приведения ставки арендной платы по спорному договору от 01.07.2001 к нормативно установленным ставкам на момент направления спорных уведомлений.
Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции, указав на то, что истец получил здание в неудовлетворительном состоянии, в связи с чем на основании Положения о предоставлении в аренду объектов культурного наследия города Москвы, находящихся в неудовлетворительном состоянии (утверждено Постановлением Правительства Москвы в„– 12-ПП от 24.01.2012) арендатор вправе потребовать установления ему на весь последующий период до окончания срока действия договора аренды минимальную ставку арендной платы в размере 1 рубль за 1 кв. м площади объекта в год.
Суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов сделаны при неполном исследовании всех имеющих значении для дела обстоятельств, с нарушением норм материального права.
В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Вне зависимости от принадлежности имущества, составляющего предмет договора аренды, публичному образованию или иному субъекту права, арендные правоотношения являются гражданско-правовыми отношениями и регулируются соответствующими нормами гражданского права, с учетом конкретных условий договора аренды.
В соответствии с последним абзацем пункта 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Таким образом, существенными обстоятельствами, подлежащими установлению для разрешения спора, являются условия договора о порядке и основаниях корректировки ставки арендной платы.
Судом первой инстанции установлено, что договор аренды предусматривает возможность приведения ставки арендной платы к актуальным ставкам арендной платы при изменении порядка взимания или размеров арендной платы. Суд апелляционной инстанции дополнительно указал, что в рассматриваемом случае новая ставка арендной платы подлежит установлению на основании нормативного акта, регулирующего предоставление объектов культурного наследия города Москвы, находящихся в неудовлетворительном состоянии.
В соответствии с положениями статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Судом первой инстанции указанные правила толкования условий договора не применены, не установлены действительные правоотношения сторон, в связи с чем допущено произвольное применение ценовых сведений, указанных в нормативном акте, регулирующем общие условия предоставления имущества в аренду.
Суд апелляционной инстанции не привел правовых оснований для признания спорного объекта культурного наследия города Москвы находящимся в неудовлетворительном состоянии, не принял во внимание конкретные условия договора о состоянии здания и примененном коэффициенте состояния здания при расчете арендной платы.
Судами двух инстанций не дано никакой оценки условиям договора с учетом дополнительного соглашения от 10.02.2014, подписанного сторонами и устанавливающего новую ставку арендной платы, не проверена структура новой согласованной сторонами арендной платы.
При этом применение к спорным правоотношениям Положения о предоставлении в аренду объектов культурного наследия города Москвы, находящихся в неудовлетворительном состоянии, судом апелляционной инстанции не обоснованно. Указанный нормативный акт разработан в целях создания условий для вовлечения в гражданский оборот объектов культурного наследия нежилого назначения, находящихся в неудовлетворительном состоянии, стимулирования привлечения инвестиций в процесс реставрации и сохранения указанных объектов путем предоставления в аренду.
С учетом предмета и основания заявленного требования судам надлежало проверить согласованные сторонами условия определения ставки арендной платы, соотношение таких условий с иными условиями договора, в том числе об осуществлении арендатором проектных, ремонтно-реставрационных и иных работ, и определить применимый порядок определения ставки арендной платы.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции полагает, что имеются предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены обжалуемых судебных актов.
Исходя из содержания пункта 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе принять новый судебный акт, не передавая дело на новое рассмотрение, только в случае, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.
Поскольку для разрешения спора требуется оценка доказательств и установление фактических обстоятельств дела, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебные акты подлежат отмене, а дело направлению в Арбитражный суд города Москвы на новое рассмотрение на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При новом рассмотрении суду в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства, установить все имеющие значение для дела, правильно применить нормы процессуального и материального права, принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 10.09.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2015 по делу в„– А40-216218/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья
Н.Н.БОЧАРОВА

Судьи
В.В.ПЕТРОВА
С.Н.КРЕКОТНЕВ


------------------------------------------------------------------