АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 апреля 2016 г. по делу в„– А40-71488/15

Резолютивная часть постановления объявлена 26.04.2016
Полный текст постановления изготовлен 29.04.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,
судей Мысака Н.Я., Нечаева С.В.,
при участии в заседании:
от ООО "ДИЗАЙН-ДЕКОР" - Лунева В.В. доверен. от 12.06.2015
от Департамента городского имущества города Москвы - Соболь Л.Я. доверен. от 07.12.2015 в„– 33-Д-714/15
рассмотрев 26.04.2016 в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 28 октября 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Зотовой Е.А.
на постановление от 17 февраля 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Валиевым В.Р., Левченко Н.И., Лаптевой О.Н.
по иску ООО "ДИЗАЙН-ДЕКОР"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

ООО "ДИЗАЙН-ДЕКОР" обратилось с иском, с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ изменений предмета иска, к Департаменту городского имущества г. Москвы об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 95,1 кв. м (цокольный этаж, помещение II - комнаты 1-2; помещение V - комнаты 1-6), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кибальчича, д. 11, корп. 1. Истец просит внести следующие изменения в договор купли-продажи:
1) дополнить договор пунктом 2.1.4 следующего содержания: "Продавец обязан в течение пяти рабочих дней с даты заключения Договора, выдать доверенность Покупателю на представление интересов Продавца, необходимую для государственной регистрации перехода права собственности на имущество (п. 1.1 Договора) к Покупателю с одновременной государственной регистрацией залога на Объект (п. 1.1 Договора) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также выдать все необходимые документы для подачи заявления в регистрирующий орган";
2) изложить пункт 3.1 в следующей редакции: "Цена Объекта составляет 5 354 235 (Пять миллионов триста пятьдесят четыре тысячи двести тридцать пять) рублей 00 копеек без учета НДС (18%) в соответствии с заключением эксперта в„– ОД-128/15 от 07.08.2015 г., выполненным ООО "АПХИЛЛ". В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
3) изложить пункт 3.2 в следующей редакции: "Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения";
4) изложить пункт 3.4 в следующей редакции: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до___ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 89 237 (восемьдесят девять тысяч двести тридцать семь) рублей 25 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга";
5) изложить пункт 4.5 в следующей редакции: "В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание во внесудебном порядке. При этом период просрочки должен составлять не менее 3-х месяцев, а также сумма неисполненных Покупателем обязательств должна составлять не менее чем 5% от указанной в пункте 3.1 Договора цены Объекта";
6) изложить пункт 5.1 в следующей редакции: "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на дату нарушения сроков оплаты, от неуплаченной суммы за каждый день просрочки";
7) изложить пункт 5.2 в следующей редакции: "В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,5% от цены объекта. В случае невыполнения Продавцом своих обязательств, предусмотренных п. 2.1.4 Договора, штрафные санкции не применяются";
8) изложить пункт 5.4 в следующей редакции: "В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.1 Договора, в течение 30 дней с момента истечения сроков оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий Договор путем направления уведомления, при этом Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления";
9) дополнить договор пунктом 5.6 следующего содержания: "В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект, Продавец обязан уплатить Покупателю штраф в размере 0,5% от цены объекта. В случае невыполнения Покупателем своих обязательств, предусмотренных п. 2.1.2 Договора, штрафные санкции не применяются".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.10.2015 по делу в„– А40-71488/15, урегулированы разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью "ДИЗАЙН-ДЕКОР" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 95,1 кв. м (цокольный этаж, помещение II - комнаты 1-2; помещение V - комнаты 1-6), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кибальчича, д. 11, корп. 1 в части п. 3.1, 3.2, 3.4: В остальной части иска отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2016 решение Арбитражного суда города Москвы от 23.10.2015 по делу в„– А40-80450/15 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 28.10.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2016 и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, экспертное заключение не соответствует требованиям относимости и допустимости доказательств по смыслу ст. 67, 68 АПК РФ, суды неправомерно удовлетворили требования о выкупе помещения по цене, определенной судебной экспертизой, истцом не соблюден претензионный порядок, протокол разногласий в адрес Департамента не направлялся, предоставление рассрочки на 5 лет не соответствует закону, действовавшему на момент обращения истца с заявлением о выкупе помещения, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель подтвердил доводы, изложенные в жалобе, просил отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 28.10.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2016 и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе, представил отзыв.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "ДИЗАЙН-ДЕКОР" (арендатор) заключен договор аренды от 18.01.2007 в„– 03-00007/07.
По условиям вышеуказанного договора арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Кибальчича, д. 11, корп. 1, площадью 95,1 кв. м (цокольный этаж, помещение II - комнаты 1-2; помещение V - комнаты 1-6).
24.11.2014 истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества.
Ответчик провел оценку стоимости выкупаемого имущества, которая составила 7 936 000 руб., и направил в адрес истца проект договора купли-продажи по указанной цене.
24.02.2015 истец, не согласившись со стоимостью объекта, направил в адрес ответчика (вх. в„– 33-5-33970/14-(2)-0) протокол разногласий, указав в редакции покупателя меньшую цену объекта.
Поскольку ответчик письмом от 18.03.2015 в„– 33-5-33970/14-(0)-1 отказался от подписания договора в редакции истца, последний обратился в суд с настоящим иском.
Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 в„– 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По ходатайству истца судом была назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам проведения которой экспертом была определена рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кибальчича, д. 11, корп. 1, площадью 95,1 кв. м (цокольный этаж, помещение II - комнаты 1-2; помещение V - комнаты 1-6) по состоянию на дату обращения истца с заявлением о реализации права на выкуп арендуемого имущества - 24.11.2014, итоговая величина составила 5 354 235 руб.
Оценив экспертное заключение, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований.
Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи с чем правомерно удовлетворили требования истца.
В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
При этом, срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.
Учитывая, что срок рассрочки выкупаемого имущества должен составлять не менее 5 лет, суды первой и апелляционной инстанций правомерно урегулировали разногласия в части 3.2 договора купли-продажи.
Кроме того, поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора правомерно принят судами в редакции истца.
Судебные акты в части отказа в урегулировании разногласий по п. 2.1.4, 4.5., 5.1, 5.2, 5.4, 5.6 договора Департаментом не обжалуются.
Доводы заявителя жалобы о том, что суд обязал ответчика заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, кассационная коллегия считает несостоятельным.
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводам о том, что заключение эксперта ООО "АПХИЛЛ" от 07.08.2015 в„– ОД-128/15 соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 5 354 235 руб.
Доводы заявителя о том, что истцом не соблюден претензионный порядок, протокол разногласий в адрес Департамента не направлялся, опровергается представленным в материалы дела письмом истца с отметкой ответчика о получении 24.02.2015 (вх. в„– 33-5-33970/14-(2)-0).
Доводы заявителя о том, что предоставление рассрочки на 5 лет не соответствует закону, действовавшему на момент обращения истца с заявлением о выкупе помещения, кассационная коллегия считает несостоятельными, поскольку на момент рассмотрения дела по существу срок предоставления рассрочки платежа законодателем установлен в течение пяти лет, в связи с чем, оснований для отказа истцу в предоставлении рассрочки платежа сроком на пять лет не имеется.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 октября 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2016 года по делу в„– А40-71488/15 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Ю.ДУНАЕВА

Судьи
Н.Я.МЫСАК
С.В.НЕЧАЕВ


------------------------------------------------------------------