АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 апреля 2016 г. по делу в„– А40-157027/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25.04.2016
Полный текст постановления изготовлен 29.04.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Петровой Е.А.
судей Мысака Н.Я. и Нечаева С.В.
при участии в заседании:
от истца - Карпов Р.Д. по дов. от 10.09.2014;
от ответчика - Яшкин А.В. по дов. от 07.12.2015 в„– 33-Д-696/15;
от третьего лица - не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании 25.04.2016 кассационные жалобы Департамента культурного наследия города Москвы, Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 23.10.2015 Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Буниной О.П.,
на постановление от 02.02.2016 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Верстовой М.Е., Садиковой Д.Н., Трубицыным А.И.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Акция ЛТ"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения,
с участием третьего лица: Департамента культурного наследия города Москвы,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Акция ЛТ" (далее - ООО "Акция ЛТ" или истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 32,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Б. Никитская, д. 21/18, стр. 1, на условиях определения выкупной цены в размере 6 442 000 руб. без учета НДС. (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 04.12.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен по ходатайству истца Департамент культурного наследия города Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.10.2015, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2016, исковые требования были удовлетворены.
При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что ООО "Акция ЛТ" соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ, а также к выводу о том, что спор между сторонами по поводу выкупной цены помещения подлежит разрешению с учетом результатов назначенной определением Арбитражного суда города Москвы экспертизы, согласно заключению которой на дату 13.09.2013 рыночная стоимость спорного помещения составила 6 442 000 руб.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы и Департамент культурного наследия города Москвы обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами, в которых Департамент городского имущества города Москвы просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, а Департамент культурного наследия города Москвы просит решение и постановление изменить в части внесения в существенные условия договора купли-продажи требований по сохранению выявленного объекта культурного наследия, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б. Никитская, д. 21/18, стр. 1.
В обоснование кассационной жалобы Департамент городского имущества города Москвы ссылается на то, что только собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта, которая согласно подготовленному по заказу Департамента отчету составляет 6 935 000 руб., поэтому суд первой инстанции, с учетом наличия в материалах дела противоречивых экспертных заключений, представленных как истцом, так и ответчиком, неправомерно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по цене 6 442 000 руб.
Департамент культурного наследия города Москвы в обоснование кассационной жалобы ссылается на то, что судами не был учтен тот факт, что здание в котором расположено спорное помещение, является выявленным объектом культурного наследия Городская усадьба Е.И. Маркова: Главный дом, 1823 - 1875 гг. на основании распоряжения Мосгорнаследия от 07.08.2012 в„– 760 "О согласии с заключением (актом) государственной историко-культурной экспертизы", в связи с чем при заключении договора купли-продажи объекта культурного наследия в договор должны быть внесены условия о сохранении такого объекта, в отсутствие таких условий договор в силу пункта 10 статьи 48 Федерального закона от 25.06.2002 в„– 73-ФЗ "Об объектах культурного населения (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" является ничтожным.
Отзывы на кассационные жалобы не поступили.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы своей жалобы и жалобы Департамента культурного наследия города Москвы, представитель ООО "Акция ЛТ" возражал против отмены обжалуемых судебных актов, пояснив, что подписание дополнительного соглашения с условиями о сохранении объекта культурного наследия предполагается в момент заключения основного договора, Департамент культурного наследия города Москвы, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, что с учетом части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.
Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационных жалоб и возражений на них, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобах доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.
Судами установлено, что ООО "Акция ЛТ" является в силу закона субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ а именно: является субъектом малого предпринимательства; отсутствует задолженность по арендной плате; площадь помещения составляет 32,3 кв. м; выкупаемый объект является обособленным объектом; поставлен на кадастровый учет; находится во владении истца на основании договора аренды с 2006 года, указанные правоотношения также урегулированы Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
ООО "Акция ЛТ" обратилось в Департамент с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом в„– 159-ФЗ, по результатам рассмотрения которого Департамент согласился заключить договор купли-продажи арендуемого объекта с истцом по цене 6 935 000 руб.
В обоснование завышения выкупной цены спорного объекта ООО "Акция ЛТ" представило свой отчет об оценке рыночной стоимости, согласно которому стоимость спорного объекта составляла 3 179 000 руб.
Поскольку Департаментом решение о заключении с ООО "Акция ЛТ" договора купли-продажи спорного нежилого помещения принято не было, а выражено несогласие с предложенной арендатором выкупной ценой, то ООО "Акция ЛТ" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Федеральным законом в„– 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации.
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку в материалы дела Департамент и ООО "Акция ЛТ" представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 6 442 000 руб., определенной в названном заключении.
В соответствии с частью 1 статьи 29 Федерального закона от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены настоящим Федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.
В соответствии с пунктом 1 статьи 33 Федерального закона от 25.06.2002 в„– 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 73-ФЗ) объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера (в случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к его предмету охраны), нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.
В соответствии с пунктом 4 статьи 50 Федерального закона в„– 73-ФЗ при отчуждении объектов культурного наследия из государственной или муниципальной собственности новый собственник принимает на себя обязательства по содержанию объекта культурного наследия, по его сохранению (включая требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ), по выполнению требований к условиям доступа к нему граждан, иных обеспечивающих его сохранность требований, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия в соответствии со статьей 48 названного Федерального закона.
Учитывая изложенное и поскольку Департамент культурного наследия города Москвы, привлеченный к участию в деле 04.12.2014, в ходе всего рассмотрения дела никаких возражений о невозможности выкупа арендуемых истцом помещений не заявлял, в суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции не обжаловал, в кассационной жалобе также не ссылается на недопустимость выкупа объекта, а лишь указывает на необходимость включения в договор охранных обязательств, то судебная коллегия суда кассационной инстанции считает, что доводы кассационной жалобы не могут быть основанием для отмены судебных актов, так как не препятствуют заключению сторонами дополнительного соглашения с условиями требований к сохранению объекта культурного наследия.
При таких обстоятельствах кассационные жалобы Департамент культурного наследия города Москвы и Департамент городского имущества города Москвы удовлетворены судом кассационной инстанции по заявленным в них доводам быть не могут.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23.10.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2016 по делу в„– А40-157027/2014 оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Е.А.ПЕТРОВА

Судьи
Н.Я.МЫСАК
С.В.НЕЧАЕВ


------------------------------------------------------------------