АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 апреля 2016 г. по делу в„– А40-173173/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2016 г.
Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2016 г.
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Нечаева С.В.
судей Мысака Н.Я., Дунаевой Н.Ю.
при участии в заседании:
от истца: Шинкарюк А.Ю., дов. от 07.12.2015 в„– 33-Д-695/15
от ответчика: Виноградская Я.С., дов. от 15.12.2015
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества г. Москвы
на постановление от 25 января 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Барановской Е.Н., Лящевским И.С.,
по делу по иску общества с ограниченной ответственностью "Детский сеанс" (Москва, ОГРН 1027700390079)
к Департаменту городского имущества города Москвы (Москва, ОГРН 1037739510423)
третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "Абн-Консалт"
об установлении достоверной величины рыночной стоимости, обязании заключить договор

установил:

ООО "Детский сеанс" (истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы с требованием урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 122 кв. м (этаж цоколь, пом. III, комн. 8-1, 16, 17, 26, 26а, 26б, 28, 30, 31), расположенного по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5 на условиях проекта договора купли продажи указанного нежилого помещения, прилагаемого к письму ответчика в„– 33-5-1506/14-(4)-0 от 13.10.2014 года по цене, равной достоверной величине рыночной стоимости данного нежилого помещения";
- о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения в размере 21 584 000,00 руб. площадью 122 кв. м по адресу: г. Москва, д. 5, установленной в отчете независимого оценщика ООО "АБН-Консалт" в„– 738Г/1330 от 25.08.2014 года;
- об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 122 кв. м, (этаж цоколь, помещение III, комната 8-11, 16, 17, 26, 26а, 26б, 28, 30, 31), расположенного по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5, изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:
"Цена объекта составляет 17 046 859 (Семнадцать миллионов сорок шесть тысяч восемьсот пятьдесят девять рублей) руб. 00 копеек, НДС в соответствии с заключением в„– 03-01зэ/08/15 от 03.08.2015 года по результатам проведения судебной экспертизы, выполненной ООО "Лига Независимых Экспертов" экспертом Игнатьевым В.Н. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- п. 3.4 договора изложить в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяцев с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 473 524 (Четыреста семьдесят три тысячи пятьсот двадцать четыре рубля) руб. 00 коп., и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга" (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 октября 2015 года исковые требования в части урегулирования разногласий возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения оставлены без рассмотрения, в части признания недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения в размере 21 584 000,00 руб. площадью 122 кв. м по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5, установленной в отчете независимого оценщика ООО "АБН-Консалт" в„– 738Г/1330 от 25.08.2014 года - отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 января 2016 года решение суда первой инстанции отменено, исковые требования в части обязания ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 122 кв. м (этаж цоколь, пом. III, комн. 8-11, 16, 17, 26, 26а, 26б, 28, 30, 31), расположенного по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5 на условиях проекта истца и об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи указанного недвижимого имущества, удовлетворены; в остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик подал кассационную жалобу, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, как принятое при несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, оставить в силе решение суда первой инстанции.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.
Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов судов в решении и постановлении установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Детский сеанс" является арендатором нежилого помещения общей площадью 122 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Барыковский, д. 5 на основании договора аренды от 30.07.2004 года в„– 01-746/04, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ.
Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения и земельного участка, истец 24 января 2014 года обратился в Департамент имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.
Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев обращение истца, 13 октября 2014 года с уведомлением в„– 33-5-1506/14-(4)-0 направил истцу проект договора купли-продажи арендуемых помещений, стоимость выкупаемых помещений установлена им в размере 21 584 000 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 25.08.2014 года в„– 738Г/1330 ООО "АБН-Консалт".
Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ООО "Землеустройство, городской кадастр и оценка"; в соответствии с подготовленным обществом заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта составила 11 684 797,00 руб.
Истец, не соглашаясь с выкупной ценой, предложенной Департаментом, направил в суд свою редакцию проекта договора купли-продажи по цене выкупаемого объекта (п. п. 3.1, 3.4) с приложением отчета от 17.07.2014 г. в„– 07/2014/-06РС-2 об оценке рыночной стоимости спорного имущества.
Таким образом, истцом выражено согласие на заключение договора на условиях проекта договора купли продажи указанного нежилого помещения, прилагаемого к письму Департамента городского имущества города Москвы в„– 33-5-1506/14-(4)-0 от 13.10.2014 года, но по цене, равной достоверной величине рыночной стоимости данного нежилого помещения".
Из представленного в суд искового заявления следует, что истец не отказывался от заключения договора, но выразил несогласие с предложенной Департаментом выкупной ценой, то есть по существу истцом выражена новая оферта.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с положениями статьи 3 Закона от 22 июля 2008 г. в„– 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.
Статья 443 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Из указанных норм права следует, что согласие на заключение договора на иных условиях не является акцептом, а признается новой офертой, что не исключает его оформления в виде иной формы, в данном случае в виде направления в суд в 30-дневный срок искового заявления со своей редакцией проекта договора купли-продажи по цене выкупаемого объекта (п. п. 3.1 и 3.4) с приложением отчета от 17.07.2014 г. в„– 07/2014/-06РС-2 об оценке рыночной стоимости спорного имущества.
Определением от 28.10.2014 г. Арбитражный суд города Москвы принял исковое заявление истца к производству для рассмотрения по существу.
Как правильно указано судом, на момент предъявления настоящего иска между сторонами имелся преддоговорной спор по отдельным условиям договора (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации) и требование истца, по существу, были направлены на урегулирование судом возникших между сторонами разногласий путем признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой ответчиком для определения цены выкупаемого имущества в направленном истцу проекте договора и обязания ответчика заключить договор по цене, равной рыночной стоимости выкупаемого имущества, определенной на дату получения Департаментом заявления истца о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества (статья 3, часть 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ).
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.
Как правильно указано судом, истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ: истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 в„– 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества"; арендованное помещение по состоянию на 1 июля 2013 года находится в непрерывном владении истца в течение двух и более лет.
В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в„– 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Для установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, определением суда первой инстанции от 09.07.2015 была назначена экспертиза; согласно заключению эксперта ООО "Лига Независимых Экспертов" Игнатьева В.Н. рыночная стоимость объекта по состоянию на 24.08.2014 года составила 15 799 664 руб. без учета НДС; стоимость объекта по состоянию на 24.01.2014 года составила 17 046 859 руб. без учета НДС.
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным; между сторонами спора при заключении такого договора возникли разногласия, вследствие чего рассмотрение судом возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
При таких обстоятельствах, учитывая выводы судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отмене решения суда первой инстанции и об удовлетворении исковых требований в части урегулирования разногласий при заключении договора и обязании ответчика заключить договор.
Выводы суда основаны на результатах оценки доказательств, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте, при этом в силу положений части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд исходил из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.
Нарушений требований процессуального законодательства при сборе и оценке судом доказательств по делу суд кассационной инстанцией не усматривает.
Доводы кассационной жалобы основаны на иной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, а поэтому они не могут служить основанием для отмены обжалуемого постановления. Переоценка установленных судом первой или апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены решения и постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 января 2016 года по делу в„– А40-173173/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
С.В.НЕЧАЕВ

Судьи
Н.Я.МЫСАК
Н.Ю.ДУНАЕВА


------------------------------------------------------------------