АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 декабря 2016 г. по делу в„– А40-184616/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 07.12.2016
Полный текст постановления изготовлен 13.12.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Голобородько В.Я.,
судей: Власенко Л.В., Михайловой Л.В.
при участии в заседании:
от конкурсного управляющего ООО КБ "Адмиралтейский" - Смирнова Я.М. по дов. от 03.02.2016
от Кульназарова С.Д. - Волков И.Г. по дов. от 11.06.2016
рассмотрев 07.12.2016 в судебном заседании кассационную жалобу
Максименко Н.А.
на определение от 22.06.2016
Арбитражного суда г. Москвы
вынесенное судьей Романченко И.В.,
на постановление от 19.09.2016
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями О.Г. Мишаковым, А.С. Масловым, П.А. Порывкиным,
о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2015, заключенного между Максименко Н.А. и ООО КБ "Адмиралтейский"

установил:

Определением Арбитражного суда города Москвы от 22 июня 2016 года по делу в„– А40-184616/2015-160-287 договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2015, заключенный между Максименко Ниной Анатольевной и ООО КБ "Адмиралтейский" признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде взыскания с Максименко Нины Анатольевны в пользу ООО КБ "Адмиралтейский" денежных средств в размере 18 000 000 руб. Постановлением девятого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2016 г. определение Арбитражного суда г. Москвы от 22.06.2016 г. по делу в„– А40-184616/15 оставлено без изменения, апелляционная жалоба Максименко Нины Анатольевны - без удовлетворения.
Максименко Нина Анатольевна не согласившись с определением Арбитражного суда города Москвы от 22 июня 2016 года по делу в„– А40-184616/2015, с постановлением Апелляционной инстанции от 19 сентября 2016 г. по заявлению конкурсного управляющего Коммерческого банка "Адмиралтейский" (общество с ограниченной ответственностью) Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2015, заключенного между Максименко Ниной Анатольевной и ООО КБ "Адмиралтейский" и применении последствий недействительности сделки, обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, просит об отмене принятых судебных актов.
Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя кредитора и конкурсного управляющего, которые доводы кассационной жалобы поддержали и просили об отмене принятых судебных актов по доводам кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.
Как установлено судами, 10.07.2015 года между гражданкой РФ Максименко Ниной Анатольевной (Продавец) и ООО КБ "Адмиралтейский" (Покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения, этаж 1,2, общая площадь 722,1 кв. м, расположенного по адресу г. Магадан, ул. Пролетарская, дом 108, по условиям которого Продавец передает в собственность Покупателю, а Покупатель принимает и оплачивает недвижимое имущество не позднее 09 августа 2015 года. Во исполнение условий договора, покупатель оплатил продавцу денежные средства в размере 18 000 000 рублей. Продавец передал спорное имущество покупателю 10 июля 2015 года, что подтверждается актом приема-передачи имущества, заверенным подписями обеих сторон и скрепленным печатью покупателя. В соответствии с п. 2 Акта приема-передачи имущества покупатель удовлетворен качественным состоянием передаваемого имущества, осмотрел его до подписания настоящего Акта. В соответствии с п. 3 Акта "Стороны полностью и надлежащим образом выполнили свои обязательства по Договору купли-продажи имущества от 10 июля 2015 года, и не имеют по отношению друг к другу каких-либо обязательств".
При вынесении решения, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что установлены все необходимые условия для признания сделки недействительной. Судами первой и апелляционной инстанций был принят во внимание отчет об оценке в„– 2016-581/5 от 30.03.2016 года, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 13 344 408,00 рублей по состоянию на дату, предшествующую совершению сделки 01.07.2015 года, в то время как имущество было продано за 18 000 000 рублей, что свидетельствует о том, что спорный объект недвижимости был продан по явно завышенной цене, сделка была совершена в течение года до отзыва у должника лицензии. Должник не получил встречного исполнения по спорной сделке, поскольку переход права собственности имущества в ЕГРП Максименко Н.А. не зарегистрирован, спорное имущество банку не передано.
В соответствии с п. 1 ст. 61.2 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусматривается возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки. Признавая сделку недействительной, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что должник не получил встречного исполнения по сделке, поскольку права собственности на объект недвижимости не были зарегистрированы за покупателем, конкурсная масса была уменьшена на сумму 18 000 000 рублей.
Суд апелляционной инстанции указал, что факт обращения конкурсного управляющего с иском о понуждении к государственной регистрации не влечет невозможность признания сделки недействительной, конкурсному управляющему принадлежит право выбора способов защиты прав должника и кредиторов, также указал, что апеллянтом не доказано, что исполнение определения будет невозможным и Банк в результате исполнения определения о признании сделки недействительной получит меньше, чем он получил бы в результате передачи объекта недвижимости.
Вместе с тем, судами не принято во внимание и отклонен довод заявителя жалобы о том, что в период рассмотрения заявления конкурсного управляющего о признании сделки недействительной, Магаданским городским судом Магаданской области рассматривался иск конкурсного управляющего ООО КБ "Адмиралтейский" государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" к Максименко Н.А. о понуждении к регистрации перехода права собственности.
14 сентября 2016 года Магаданским городским судом Магаданской области было вынесено решение - произвести государственную регистрацию перехода права собственности к КБ "Адмиралтейский" на спорное помещение по договору купли-продажи недвижимого имущества от 10 июля 2015 года, заключенному между Максименко Н.А. и КБ "Адмиралтейский". Таким образом, заявитель, выбрав способ защиты права через понуждение к государственной регистрации по судебному решению, фактически признал действительность сделки.
В соответствии со ст. 61.7 Арбитражный суд может отказать в признании сделки недействительной в случае, если стоимость имущества, приобретенного должником в результате оспариваемой сделки, превышает стоимость того, что может быть возвращено в конкурсную массу в результате оспаривания сделки, или если приобретатель по недействительной сделке вернул все исполненное в конкурсную массу. Понуждение к государственной регистрации перехода права собственности к КБ "Адмиралтейский" на спорное помещение по договору купли-продажи недвижимого имущества от 10 июля 2015 года, заключенному между Максименко Н.А. и КБ "Адмиралтейский" по судебному решению Магаданского городского суда Магаданской области от 14 сентября 2016 года, не оспоренного сторонами, фактически означает возврат спорного имущества в конкурсную массу. Указанные доводы нашли отражение в апелляционной жалобе.
Вместе с тем, судами не дана оценка данным доводам.
В силу пункта 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
Кроме того, при рассмотрении обособленного спора, судами не учтено, что заявителем в материалы дела не представлены доказательства того, что Банк в результате исполнения определения о признании сделки недействительной получит меньше, чем он получил бы в результате передачи объекта недвижимости, поскольку вместо объекта недвижимости стоимостью, по оценке, представленной конкурсным управляющим, равной 13 344 408,00 рублей, в конкурсную массу будут включены права требования к физическому лицу Максименко Н.А. на сумму 18 000 000 рублей, оценка которых для целей их реализации в ходе конкурсного производства не проводилась и нельзя достоверно утверждать что стоимость реального объекта недвижимости будет значительно ниже стоимости прав требования к физическому лицу. Оценка прав требований 18 000 000 рублей к Максименко Н.А. конкурсным управляющим не проводилась, в материалы дела не представлена.Более того, конкурсные кредиторы Банка 22 сентября 2016 года обратились в порядке ст. ст. 60, 189.181 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в Арбитражный суд города Москвы с жалобой на действия конкурсного управляющего по оспариванию сделки между ООО КБ "Адмиралтейский" и Максименко Н.А., так как действия конкурсного управляющего заведомо ведут к уменьшению конкурсной массы.
Вывод суда о продаже имущества по завышенной цене и, как следствие вывод о неравноценном встречном предоставлении, нельзя признать обоснованным. Суды не дали должной оценки приведенным доводам о том, что разница в цене, между ценой, определенной продавцом на дату продажи 18 000 000 рублей и определенной специалистом оценщиком в размере 13 344 408 рублей, составляет 4 655 592 рублей, и может быть обусловлено применением различных методик оценки, без учета реальной рыночной стоимости объекта в докризисный период на дату продажи.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения заявления конкурсного управляющего ООО КБ "Адмиралтейский" о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности не имеется.
Данные судебные акты не основаны на фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательствах, что привело к принятию неправильного решения, и в соответствии с положениями ч. ч. 1, 2 ст. 288 АПК РФ является основанием для отмены состоявшихся судебных актов.
Таким образом, обжалуемые определение и постановление не соответствуют требованиям части 3 статьи 15 АПК РФ, согласно которой принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что судебные акты первой и апелляционной инстанций приняты с нарушением норм материального и процессуального права, что привело к неполному выяснению обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, в связи с чем, в соответствии с ч. 1 ст. 288 АПК РФ определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене.
Так как для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, установленные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела суду надлежит, исследовав вопросы, входящие в предмет доказывания, рассмотреть спор, с учетом всех представленных сторонами доказательств, после чего принять законный и обоснованный судебный акт в соответствии с нормами права, регулирующими спорные правоотношения.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

постановил:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 22.06.2016, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2016 года по делу в„– А40-184616/2015 отменить, обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий судья
В.Я.ГОЛОБОРОДЬКО

Судьи
Л.В.ВЛАСЕНКО
Л.В.МИХАЙЛОВА


------------------------------------------------------------------