АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июня 2016 г. по делу в„– А41-40780/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 01 июня 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Крекотнева С.Н.
судей Калининой Н.С., Шишовой О.А.
при участии в заседании:
от заявителя ООО "Престижцентр-2000" - Нестеров О.Н. по доверенности от 23.03.2016
от ответчиков:
Управления земельных отношений Раменского муниципального района Московской области - не явился, извещен
администрации Раменского муниципального района Московской области - не явился, извещен
от третьего лица Министерства имущественных отношений Московской области - не явился, извещен
рассмотрев 30 мая 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
ООО "Престижцентр-2000" (заявителя)
на решение от 30 октября 2015 года Арбитражного суда Московской области, принятое судьей Кулматовым Т.Ш.,
и постановление от 09 февраля 2016 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Диаковской Н.В., Иевлевым П.А., Шевченко Е.Е.,
по заявлению ООО "Престижцентр-2000"
к Управлению земельных отношений Раменского муниципального района Московской области, администрации Раменского муниципального района Московской области
об оспаривании решения,
третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Престижцентр-2000" (далее - ООО "Престижцентр-2000" или истец, заявитель) 03.06.2015 обратилось в Арбитражный суд Московской области к администрации Раменского муниципального района Московской области (далее - Администрация) и Управлению земельных отношений Раменского муниципального района (далее - Управление), с учетом уточнения первоначальных требований,
- о признании незаконным решения Администрации, выраженное в письме от 05.03.2015 в„– 1365 в части отказа в продлении договора аренды от 25.07.2005 в„– 1112 земельного участка площадью 10 000 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Раменский район, р. п. Быково, ул. Щорса, участок в„– 13/1, имеющий кадастровый номер 50:23:008126:0013;
- об обязании Администрацию и Управление в месячный срок со дня вступления решения в законную силу произвести все действия, направленные на продление договора аренды, и оформить с ООО "Престижцентр-2000" дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 25.07.2005 в„– 1 112 на пять лет на прежних условиях.
К участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (далее - Министерство).
Решением Арбитражного суда Московской области от 30.10.2015 производство по делу в отношении Управления прекращено и ООО "Престижцентр-2000" удовлетворены частично, путем признания незаконным решения Администрации, выраженного в письме от 05.03.2015 в„– 1365 в части отказа в продлении договора аренды от 25.07.2005 в„– 1112 земельного участка площадью 10 000 кв. метров, расположенного по адресу: Московская область, Раменский район, р. п. Быково, ул. Щорса, участок в„– 13/1, имеющий кадастровый номер 50:23:008126:0013.
Этим же решением на Администрацию возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ООО "Престижцентр-2000" о продлении договора аренды от 25.07.2005 в„– 1112 земельного участка площадью 10 000 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Раменский район, р. п. Быково, ул. Щорса, участок в„– 13/1, имеющий кадастровый номер 50:23:008126:0013. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2016 решение Арбитражного суда Московской области от 30.10.2015 отменено в части и в удовлетворении требования об обязании Администрации и Управление в месячный срок со дня вступления судебного акта в законную силу произвести все действия, направленные на продление договора аренды и оформить с ООО "Престижцентр-2000" дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды земельного участка от 25.07.2005 в„– 1112 на пять лет на прежних условиях отказано.
Не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением ООО "Престижцентр-2000" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой на принятые по делу судебные акты, в которой просит обжалуемые решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования в полном объеме.
В обоснование своей кассационной жалобы заявитель ссылается на то, что выводы суда о невозможности продления договора аренды противоречат собственному выводу суда, имеющимся в деле доказательствам, а также действующему законодательству на момент обращения с настоящим заявлением о продлении договора аренды с Администрацией. Заявитель настаивает на том, что в материалах дела имеются доказательства соблюдения истцом требований статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и договора о письменном уведомлении арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок, что предоставляет истцу преимущественное право по переводу прав и обязанностей по заключенному договору аренды на новый срок, тогда как заявления о продлении договора аренды подавались заявителем до вступления в силу изменений в Земельный кодекс Российской Федерации.
В судебном заседании суда кассационной инстанции 30.05.2016 представитель ООО "Престижцентр-2000" поддержал приведенные в кассационной жалобе доводы.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы ООО "Престижцентр-2000" к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.
Надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства ответчики и третье лицо явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие этих лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителя истца и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 18.03.2005 между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией и ООО "Престижцентр-2000" (инвестор, застройщик) были заключены инвестиционные контракты в„– 63/23-05 и в„– 62/32-05 по строительству двух жилых домов, расположенных в поселке Быково Раменского района Московской области.
Вместе с тем, 25.07.2005 между ООО "Престижцентр-2000" и Управление земельных отношений Раменского района (прежнее наименование Комитет по управлению имуществом Раменского муниципального района) был заключен договор аренды в„– 1112 земельного участка с КН 50:23:008126:0013 общей площадью 10 000 кв. м по адресу: Московская область, Раменский район, р. п. Быково, ул. Щорса, участок в„– 13/1, под строительство многоэтажного жилого дома. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Как следует из пунктов 2.1 и 4.3.3 Дополнительного соглашения от 05.07.2010 в„– 1 к договору аренды, срок аренды установлен до 01.01.2015, арендатор по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами имеет право заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия настоящего договора.
Таким образом, 19.12.2014 ООО "Престижцентр-2000" обратилось с письмом в„– 163/2-25 в Комитет по управлению имуществом Раменского муниципального района с заявлением о продлении договора аренды сроком на три года, а 17.02.2015 в дополнение к письму от 19.12.2014 просило продлить срок действия договора на пять лет, тогда как письмом от 05.03.2015 в„– 1365 Управление отказало в продлении договора аренды, указав на отсутствие оснований для его продления, установленные договором аренды и действующим законодательством.
ООО "Престижцентр-2000", полагая незаконным ответ Управления, обратилось в арбитражный суд с заявленными требованиями.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования заявителя лишь в части, исходил из того, что, действительно, в пункте 4.3.3 Дополнительного соглашения в„– 1 к договору аренды, стороны предусмотрели условие, согласно которому в целях заключения договора аренды на новый срок арендатор обязан направить в адрес арендодателя письменное заявление не позднее чем за три месяца до окончания срока действия договора, поэтому срок действия договора определен дополнительным соглашением до 01.01.2015 и заявление о его заключении на новый срок могло быть подано арендатором до 01.10.2014.
Вместе с тем, как указал суд первой инстанции, 19.12.2014 арендатор обратился в Администрацию, однако с просьбой не о заключении договора аренды на новый срок, а о продлении договора аренды на три года, а в заявлении от 17.02.2015 арендатор конкретизировал, что просит продлить договор аренды на тех же условиях и на пять лет. В оспариваемом ответе от 05.03.2015 указано на отсутствие оснований для продления договора аренды земельного участка.
Исследовав ответ Управления, а также требования пункта 1 статьи 9 Федерального закона "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации", а также подпункта 4 пункта 1 статьи 10 Федерального закона "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации", суд первой инстанции сделал вывод о том, что отказ, должен быть мотивированным, тогда как обжалуемый ответ мотивированным не является, поскольку в нем не указаны основания для отказа в продлении договора аренды, поэтому, по мнению суда первой инстанции, письмо с отказом нарушает права и законные интересы заявителя и не соответствует требованиям законодательства, в связи с чем является незаконным.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требование заявителя о признании незаконным решения Администрации, выраженного в письме от 05.03.2015 в„– 1365 в части отказа в продлении договора аренды от 25.07.2005 в„– 1112 земельного участка площадью 10 000 кв. метров, расположенного по адресу: Московская область, Раменский район, р. п. Быково, ул. Щорса, участок в„– 13/1, имеющий кадастровый номер 50:23:008126:0013, указал на то, что удовлетворение этих требований влечет удовлетворение требований об устранении нарушении прав заявителя путем обязания Администрацию повторно рассмотреть заявление ООО "Престижцентр-2000" о продлении договора аренды от 25.07.2005 в„– 1112 земельного участка площадью 10 000 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Раменский район, р. п. Быково, ул. Щорса, участок в„– 13/1, имеющий кадастровый номер 50:23:008126:0013.
При этом суд первой инстанции со ссылкой на отзыв Администрации указал на то, что Администрация полагает действие договора аренды продленным на неопределенный срок в соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом того, что из выписки из ЕГРП следует, что право аренды ООО "Престижцентр-2000" на земельный участок с КН 50:23:008126:0013 является зарегистрированным и не прекращено, а с 01.03.2015 земельным законодательством вообще не предусмотрена возможность продления договоров аренды земельных участков.
Между тем, как указал суд первой инстанции, заявления о продлении договора аренды подавались заявителем до вступления в силу изменений в Земельный кодекс Российской Федерации.
Суд первой инстанции, прекращая производство в отношении требований к Управлению, указал на то, что Управление в настоящем деле является ненадлежащим заинтересованным лицом.
Суд апелляционной инстанции, проверяя возражения ООО "Престижцентр-2000", приведенные в апелляционной жалобе на решение от 30.10.2015, указало на свое несогласие с выводами суда первой инстанции в части прекращения производства в отношении требований к Управлению, поскольку приведенное судом основание не предусмотрено статьей 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом того, что требование об обязании заключить договор аренды земельного участка заявлено как в отношении Администрации, так и в отношении Управления.
Кроме того, суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции по поводу наличия оснований для обязания Администрации повторно рассмотреть заявление ООО "Престижцентр-2000" о продлении договора аренды земельного участка от 25.07.2005 в„– 1112, так как Администрация стороной указанного договора не является, а решение об отказе в продлении договора, изложенное в письме от 05.03.2015 в„– 1365, принималось не Администрацией, а Комитетом по управлению имуществом Раменского муниципального района, а, кроме того, в соответствии с Положением об Управлении земельных отношений Раменского муниципального района (утв. решением Совета депутатов Раменского муниципального района от 25.02.2015 в„– 4/4-СД) исполнительно-распорядительная деятельность в сфере земельных отношений относится к компетенции Управления.
Суд апелляционной инстанции также сделал вывод о том, что договор аренды земельного участка от 25.07.2005 в„– 1112 является действующим и, соответственно, ООО "Престижцентр-2000" обладает правомочиями арендатора земельного участка с КН 50:23:008126:0013 на согласованных в названном договоре условиях.
При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что договор аренды земельного участка от 25.07.2005 в„– 1112, с учетом условия, предусмотренного пунктом 2.1 дополнительного соглашения в„– 1 к этому договору, заключен сроком до 01.01.2015, по истечении срока указанного договора ООО "Престижцентр-2000" продолжало пользоваться арендованным земельным участком, а арендодатель не заявил возражений и не предпринял действий, направленных на прекращение арендных отношений. Таким образом, договор аренды от 25.07.2005 в„– 1112 является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Между тем судами не учтено следующее.
Согласно требованиям статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
В соответствии с частью 2 и 3 статьи 22, частью 1 статьи 25, частью 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.
Если исходить из требований статей 606, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, то по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Кроме того, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме того аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.
ООО "Престижцентр-2000", заявляя требования о продлении договора аренды по причине отказа в возобновлении срока этого договора, полагало, что этот договор может быть расторгнут в любой момент в преимущественном порядке для Управления. При этом заявитель указывал на то, что договор аренды земельного участка заключался в 2005 году и должен был быть продленным до вступления в законную силу изменений в Земельный кодекс Российской Федерации.
Таким образом, судам следовало дать оценку доводам заявителя о том, что им были соблюдены требования пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также наличие в материалах дела письменного уведомления арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок, что предоставляет заявителю преимущественное право по переводу прав и обязанностей по заключенному договору аренды.
Если после исследования этих вопросов, суды придут к выводу о том, что заявителем надлежащим образом исполнялись свои обязанности, а также заявитель письменно уведомил арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора, то, что препятствовало по истечении срока договора заключению договора аренды на новый срок.
А в случае, если суды установят, что заявитель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то, что препятствует возобновлению договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок.
Для разрешения этих вопросов судам следует исследовать вопросы о том, обращался ли заявитель с заявлением о продлении договора аренды до вступления в законную силу изменений в Земельном кодексе Российской Федерации, а также соблюдены ли заявителем требования статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При новом рассмотрении судам следует предложить заявителю уточнить предмет заявленных требований к каждому из заинтересованных лиц, с учетом того, что 19.12.2014 ООО "Престижцентр-2000" обратилось с письмом в„– 163/2-25 в Управление с заявлением о продлении договора аренды сроком на три года и именно Управление письмом от 05.03.2015 в„– 1365 отказало в продлении договора аренды.
Таким образом, суд кассационной инстанции полагает, что выводы, как суда первой, так и суда апелляционной инстанций, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам.
При новом рассмотрении судам следует принять во внимание, в том числе и положения части 2 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
В случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
С учетом изложенного выводы судов о применении нормы права не основаны на полном и всестороннем исследовании обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, а поэтому решение, постановление подлежат отмене.
Так как в силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, дело по основаниям, указанным выше, подлежит направлению в Арбитражный суд Московской области.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Московской области от 30 октября 2015 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 09 февраля 2016 года по делу в„– А41-40780/2015 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья
С.Н.КРЕКОТНЕВ

Судьи
Н.С.КАЛИНИНА
О.А.ШИШОВА


------------------------------------------------------------------