АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 января 2016 г. по делу в„– А40-109436/14

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 26 января 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Крекотнева С.Н., Шишовой О.А.,
при участии в заседании:
от истца: закрытого акционерного общества "Автомедон" - Литвиненко Т.П. по дов. от 11.07.2014,
от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Клоков Е.В. по дов. от 30.12.2014,
от третьего лица: Правительства Москвы - Клоков Е.В. по дов. от 08.09.2015,
рассмотрев 20 января 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Департамента городского имущества города Москвы и третьего лица - Правительства Москвы
на решение от 06 июля 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Пуловой Л.В.,
и постановление от 16 октября 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Савенковым О.В., Левиной Т.Ю., Тихоновым А.П.,
по иску закрытого акционерного общества "Автомедон"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, установлении размера платы за право аренды предоставленного земельного участка,
третье лицо: Правительство Москвы,

установил:

закрытое акционерное общество "Автомедон" (далее - истец, ЗАО "Автомедон") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) с иском, с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка по адресу: г. Москва, ул. Краснодарская, вл. 52-56, площадью 5000 кв. м, с кадастровым номером 77:04:0004015:6830, и установлении размера платы за право аренды предоставленного земельного участка в размере 85 668 000 руб.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы (далее - Правительство).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 06 июля 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2015 года, заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент и Правительство обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просят решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и, не направляя дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов заявители указывают, что распоряжение Департамента от 23.09.2014 в„– 3782-04 "О предоставлении ЗАО "Автомедон" в аренду земельного участка по адресу: г. Москва, ул. Краснодарская, вл. 52-56 для целей проектирования и строительства многофункционального торгово-административного комплекса" с указанием стоимости права на заключение договора аренды в размере 249 620 000 руб. является действующим. Результаты оценки размера платы за право заключения договора аренды спорного земельного участка по адресу: г. Москва, ул. Краснодарская, вл. 52-56, площадью 5000 кв. м, предоставленного в порядке компенсации за изъятый земельный участок с учетом зачета стоимости права аренды земельного участка по адресу: г. Москва, Волжский бул., вл. 3, площадью 5200 кв. м, не являются допустимым и относимым доказательством по делу. Судами не приняты во внимание сложившиеся отношения сторон в рамках заключенного договора аренды земельного участка. Истец направил в адрес Департамента замечания на проект договора 29.01.2013, а 15.07.2014 обратился с заявлением в суд, т.е. с нарушением сроков и порядка урегулирования преддоговорных разногласий.В представленном отзыве на кассационную жалобу ЗАО "Автомедон", возражая против доводов жалобы, указало, что такого распорядительного акта, как распоряжение Департамента от 23.09.2014 в„– 3782-04, органом исполнительной власти не издавалось. Согласно письму Департамента от 11.07.2014, истцу предложено заключить договор аренды с ценой в 253 072 000 руб., т.е. еще до издания распоряжения от 23.09.2014 в„– 3782-04 с ценой в 249 620 000 руб. орган исполнительной власти пересмотрел цену аренды в сторону увеличения. Являются необоснованными доводы ответчика о нарушении истцом процедуры досудебного порядка урегулирования спора (сроков направления возражений и предоставления протокола разногласий). Департамент отказался от заключения договора аренды на предложенных истцом условиях, не ссылался на пропуск истцом сроков для подачи протокола разногласий на ранее предложенный проект договора аренды в 2013 году, не заявлял о неактуальности иных условий договора. Судами обстоятельства преддоговорного урегулирования спора между сторонами, зафиксированные в преддоговорной переписке, исследованы и получили надлежащую правовую оценку. Возражая против экспертного заключения, поскольку экспертом произведена оценка земельного участка за период, не соответствующей дате фактического изъятия земельного участка, заявители жалобы не представили доказательств порочности экспертного заключения, составленного по итогам назначенной судом экспертизы. Ссылка заявителей жалобы на положения статей 422, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора и цене договора является ошибочной, заявителями не учтены особенности возникшего правоотношения, связанные с изъятием у истца земельного участка, ранее предоставляемого на основании договора аренды, и правового характера договора аренды, заключение которого для органа власти обязательно. Довод ответчика о необходимости постоянного пересмотра оценки права в зависимости от времени заключения договора о компенсации не соответствует положениям пункта 5 статьи 58.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой, отчет об оценке, составленный в целях определения размера возмещения, рыночной стоимости земельного участка, предоставляемого взамен изымаемого, или рыночной стоимости права, на котором предоставляется земельный участок взамен изымаемого, действителен вплоть до подписания соглашения об изъятии недвижимости для государственный или муниципальных нужд либо до разрешения в судебном порядке соответствующего спора.
Явившийся в судебное заседание суда кассационной инстанции представитель ответчика и третьего лица поддержал доводы и требования кассационной жалобы, представитель истца возражала против доводов жалобы, указывая на законность и обоснованность принятых судебных актов.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых решения и постановления ввиду следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судами, в 1998 году ЗАО "Автомедон" на праве аренды сроком на 49 лет был предоставлен земельный участок по адресу: г. Москва, Волжский бул., д. 3, с полной оплатой стоимости права аренды.
На основании распоряжения Правительства Москвы от 20.01.2004 в„– 26-РП указанный земельный участок был изъят у ЗАО "Автомедон" для государственных нужд, а за обществом на компенсационной основе был зарезервирован земельный участок размером 0,5 га по адресу: ул. Краснодарская, вл. 52-56, в целях освобождения территории по адресу: г. Москва, Волжский бул., д. 3.
Территориальным органом землепользования Департамента земельных ресурсов города Москвы на основании расчета стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка с применением поправочных коэффициентов, установленных постановлением Правительства Москвы от 06.03.2007 в„– 146-ПП "Об утверждении поправочных коэффициентов к удельным показателям кадастровой стоимости земель города Москвы на 2007 год", определена стоимость права аренды в размере 80 275 763 руб.
Из стоимости права аренды земельного участка исключена оплаченная истцом стоимость права аренды под зданием на изъятом земельном участке в размере 8 781 421 руб.
Распоряжением Префекта ЮВАО г. Москвы от 21.08.2007 в„– 1744 установлен размер платы за право аренды предоставленного земельного участка в размере 71 494 342 руб. в качестве компенсационного с учетом 8 781 421 руб., подлежащих уплате за право аренды изъятого земельного участка (пункт 5).
Позднее на земельном участке снесены 4 административных здания, общей площадью 1110,5 кв. м, принадлежавшие на праве собственности истцу.
ЗАО "Автомедон" 22.04.2010 обратилось с заявлением в Департамент земельных ресурсов города Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы) об утверждении схемы расположения земельного участка для последующей постановки на кадастровый учет и оформлении договора аренды земельного участка с приложением документов об инженерно-геодезических работах по установлению границ и определению площади земельного участка, расположенного по адресу: Москва, ул. Краснодарская, вл. 52-56.
Письмом от 31.05.2010 Департамент уведомил заявителя о том, что по результатам совещания по оформлению земельно-правовых отношений на земельный участок по ул. Краснодарская, вл. 52-56, состоявшегося 06.05.2010, принято решение, что вопрос по оформлению прав на данный земельный участок должен решаться в судебном порядке.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 16.02.2011 по делу в„– А40-132567/10 признан незаконным отказ Департамента, выраженный в письме от 31.05.2010, в оформлении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Краснодарская, вл. 52-56; на Департамент возложена обязанность направить ЗАО "Автомедон" для подписания проект договора аренды земельного участка площадью 5000 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Краснодарская, вл. 52-56, сроком на 49 лет, стоимостью платы права аренды, установленной пунктом 5 Распоряжения Префекта ЮВАО г. Москвы от 21.08.2007, в сумме 71 494 342 руб.
Вместе с тем, согласно решению Градостроительно-земельной комиссией от 30.08.2012, стоимость аренды земельного участка площадью 5500 кв. м (вместо 5000 кв. м) определена на основании отчета об оценке от 19.12.2012 и составила 249 620 000 руб., которая и была указана в пункте 4.1 проекта договора аренды, направленного ответчиком истцу.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы по делу в„– А40-64489/13 отказано в удовлетворении требований ЗАО "Автомедон" о признании незаконным решения Департамента об отказе указать размер платы за право на заключение договора аренды в размере 71 494 342 руб., и об обязании Департамента заключить договор аренды земельного участка, площадью 5000 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Краснодарская, вл. 52-56 сроком на 49 лет.
При этом суды указали на наличие вступившего в законную силу судебного акта по делу в„– А40-132567/2010 о понуждении Департамента заключить с ЗАО "Автомедон" договор аренды земельного участка, в котором разрешен вопрос о размере оплаты стоимости права на заключение договора аренды в размере 71 494 342 руб.; вновь возникший между сторонами спор носит преддоговорный характер.
Поскольку при заключении договора аренды земельного участка между сторонами возникли разногласия относительно размера платы за право заключения договора аренды, определенного на время изъятия земельного участка, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, ЗАО "Автомедон" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями Закона города Москвы от 19.12.2007 в„– 48 "О землепользовании в городе Москве", статей 56.8, 56.9, 57, 62, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 281, 283, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации от 07.05.2003 в„– 262 "Об утверждении правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, суды обеих инстанций пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.
Кассационная коллегия соглашается с выводами судов об удовлетворении иска ввиду следующего.
В силу пункта 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей в спорный период, земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.
Согласно статье 283 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмотренным статьями 279 - 282 настоящего Кодекса.
Порядок возмещения убытков определен Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам, и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.05.2003 в„– 262.
В силу пункта 4 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации при расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.
Согласно статье 56.9 Земельного кодекса Российской Федерации при предоставлении земельных участков взамен изымаемых, в качестве компенсации, размер ее определяется как разница между рыночной стоимости земельных участков предоставляемых взамен и рыночной стоимостью изымаемых земельных участков.
В силу статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации размер компенсации определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.Согласно пункту 4 статьи 8 Закона города Москвы от 14.05.2003 в„– 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве" (в редакции, действовавшей на момент принятия решения о предоставлении участка) при изъятии земельных участков для государственных нужд города Москвы у арендаторов, выкупивших право на заключение договора аренды на торгах, наряду с убытками арендатора возмещению подлежит внесенная за право на заключение договора аренды сумма в части, приходящейся на оставшийся срок действия соответствующего договора аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 2 статьи 19 Закона города Москвы от 19.12.2007 в„– 48 "О землепользовании в городе Москве", если решением о предоставлении земельного участка в аренду предусмотрено внесение платы за право на заключение договора аренды, то в соответствующий договор аренды земельного участка включается положение, согласно которому арендатор приобретает право на совершение сделок с правом аренды земельного участка при условии внесения платы за право на заключение договора аренды в полном объеме.
Таким образом, в договор аренды подлежит включению условие о внесении платы за право на заключение договора аренды.
Судами установлено, что 13.05.2014 ЗАО "Автомедон" направило в адрес Департамента предложение заключить договор аренды с указанием цены с учетом компенсационного характера договора, а 18.06.2014 направило проект договора с указанием платы за право аренды земельного участка в сумме 71 494 342 руб. и протокол разногласий.
Письмом от 11.07.2014 Департамент уведомил общество о несогласии с предложенной им ценой и отклонении протокола разногласий, а также установил размер за право заключения договора в сумме 253 072 000 руб. на основании отчета об оценке оценки от 27.06.2014 в„– 703г-103/14.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу положений статей 8, 12 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае передачи в аренду объектов оценки, принадлежащих полностью или частично субъектам Российской Федерации. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению размера оплаты за право заключения договора аренды спорного земельного участка, определением Арбитражного суда города Москвы по ходатайству истца была назначена экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО "Эксперт".
Согласно полученному экспертному заключению, размер оплаты за право заключения договора аренды земельного участка по адресу: г. Москва, ул. Краснодарская, вл. 52-56, площадью 5000 кв. м, с кадастровым номером 77:04:0004015:6830 по состоянию на 20.01.2004 - день принятия распоряжения Правительства Москвы от 20.01.2004 в„– 26-РП "О мерах по обеспечению выполнения постановления Правительства Москвы от 24.12.2002 в„– 1046 "О застройке микрорайона Кузьминки (ул. Окская - Волжский бульвар) Юго-Восточного административного округа)", составляет 93 925 000 руб.
Согласно экспертному заключению, составленному по результатам проведенной ООО "Эксперт" дополнительной экспертизы, размер платы за право заключения договора аренды земельного участка по адресу: г. Москва, Волжский бульвар, вл. 3, площадью 5000 кв. м, ранее предоставленного в аренду для эксплуатации автобазы, автостоянки и складских помещений на 49 лет, изъятого у арендатора ЗАО "Автомедон", по состоянию на 20.01.2004 составил 27 876 000 руб., без учета НДС; размер оплаты за право заключения договора аренды земельного участка по адресу: г. Москва, ул. Краснодарская, вл. 52-56, площадью 5000 кв. м с кадастровым номером 77:04:0004015:6830 сроком на 49 лет для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации торгово-административного комплекса общей площадью 14140 кв. м, в том числе 4437 кв. м подземной части, предоставленного в порядке компенсации за изъятый земельный участок с учетом зачета стоимости права аренды земельного участка по адресу: г. Москва, Волжский бульвар, вл. 3, площадью 5200 кв. м, по состоянию на 20.01.2004 составил 85 668 000 руб., без учета НДС.
Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статей 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, суды пришли к выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.
Оснований для переоценки указанного вывода у суда кассационной инстанции не имеется.
Таким образом, плата за право заключения договора аренды спорного земельного участка установлена судами в размере 85 668 000 руб. на основании результатов проведенной по делу судебной экспертизы. Доказательств недостоверности выводов эксперта не представлено.
Отклоняя ссылку заявителя жалобы на пропуск истцом тридцатидневного срока для передачи протокола разногласий на рассмотрение арбитражного суда, апелляционный суд верно указал, что данное обстоятельство основанием для отказа в принятии искового заявления не является, а реализация права стороны, правомочной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях. Таким образом, поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.
Учитывая изложенное, суды обоснованно пришли к выводу, что истец вправе требовать заключения договора аренды земельного участка с условием платы за право на заключение договора аренды земельного участка в размере, установленном в соответствии с экспертным заключением.
Судебная коллегия признает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Приведенные в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а фактически указывают на несогласие с выводами судов, основанными на исследовании имеющихся в деле доказательств, которым судами дана надлежащая правовая оценка, и направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами обеих инстанций были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 06 июля 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2015 года по делу в„– А40-109436/14 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий судья
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ

Судьи
С.Н.КРЕКОТНЕВ
О.А.ШИШОВА


------------------------------------------------------------------