АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 января 2016 г. по делу в„– А40-154341/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 20 января 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,
судей Комаровой О.И., Петровой Е.А.
при участии в заседании:
от истца: ОАО "Аварийная служба САО города Москвы" - до перерыва - Потураев М.С., дов. от 05.10.15, после перерыва - Зварин Е.Н., дов. от 28.04.15
от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - до перерыва - Величко А.С., дов. от 07.12.15 в„– 33-Д-699/15, после перерыва - Стогова А.А., дов. от 07.12.15 в„– 33-Д-710/15,
рассмотрев 19 января 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
ответчика - Департамента городского имущества города Москвы
на постановление от 16 июля 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Савенковым О.В., Тихоновым А.П., Александровой Г.С.
по иску ОАО "Аварийная служба САО города Москвы"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества

установил:

Открытое акционерное общество (ОАО) "Аварийная служба Северного административного округа города Москвы" обратилось в Арбитражный суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 30, строение 3, квартал 2197, общая площадь 588,9 кв. м, (этаж 1, пом. III, комн. 1 - 2, пом. V, комн. 1 - 14, пом. VI, комн. 1; этаж 2, пом. IX, комн. 1 - 13, пом. X, комн. 1 - 5), путем принятия пунктов 3.1., 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:
- 3.1. Цена объекта составляет 44183560 руб. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется".
- 3.4. оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 5 (пятого) числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 127321,11 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 13 февраля 2015 года в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2015 года, решение Арбитражного суда города Москвы от 13.02.2015 отменено, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым по делу постановлением, ответчик - Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение апелляционным судом норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 в„– 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы Департамента городского имущества города Москвы опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.
В судебном заседании, состоявшемся 13 января 2016 года объявлен перерыв до 19 января 2016 года в целях соблюдения срока обжалования дополнительного судебного акта - дополнительного постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2015 года.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, просил постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
Представители сторон подтвердили, что дополнительное постановление апелляционного суда ими не обжаловалось.
Истцом представлен отзыв на кассационную жалобу, который на основании ст. 279 АПК РФ приобщен к материалам дела.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта, исходя из следующего.
Как установлено судами и следует из материалов дела, истец является арендатором помещения по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 30, стр. 3 (этаж 1, пом. III, комн. в„– 1 - 2, пом. V, комн. в„– 1 - 14, пом. VI, комн. в„– 1; этаж 2, пом. IX, комн. в„– 1 - 13, пом. X, комн. в„– 1 - 5; общая площадь 588,9 кв. м), в соответствии с Договором аренды от 13.01.2006 г. в„– 2-13/06.
Истец является субъектом малого предпринимательства (т. д. 1 л.д. 39) и в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159-ФЗ), истец обратился 15.11.2013 г. к ответчику с заявлением рассмотреть вопрос о выкупе нежилого помещения.
Сопроводительным письмом от 02.07.2014 г. в„– 33-5-1049/14-(4)-0 (т. д. 1 л.д. 40 - 41) Департамент направил истцу проект Договора купли-продажи данного объекта недвижимого имущества (далее - проект Договора купли-продажи).
Согласно условиям проекта Договора купли-продажи, стоимость объекта недвижимости была определена в размере 79 969 000 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 23.05.2014 г. в„– 738Г/76, выполненного ООО "АБН-Консалт" и положительного экспертного заключения от 26.05.2014 г. в„– 149-С-14 НП СРО "СВОД".
Истец не согласился с выкупной стоимостью, которая была указана в проекте договора купли-продажи.
Так, согласно отчету ООО "Инвестиционная оценка" от 30.07.2014 г. в„– Н-905/14 рыночная стоимость указанного нежилого помещения составила 44 183 560 руб.
Истец 01 августа 2014 направил Департаменту протокол разногласий от 31.07.2014 с предложением заключить договор купли-продажи недвижимости по цене 44 183 560 руб. с размером ежемесячных платежей, исходя из указанной суммы.
Как указал истец, ответчик не рассмотрел протокол разногласий, мотивированного ответа не представил.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что истец направил совместно с протоколом разногласий не подписанный со своей стороны договор купли-продажи объекта недвижимости.
Согласно ч. 9 ст. 4 Закона в„– 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи.
Учитывая положения ст. 4 Закона в„– 159-ФЗ, суд первой инстанции посчитал, что субъект предпринимательства утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, если по истечении 30 дней с момента получения арендатором предложения и проекта договора купли-продажи, этот договор не был подписан субъектом предпринимательства, либо не была оспорена в судебном порядке установленная рыночная стоимость объекта оценки.
Суд первой инстанции посчитал, что так как истец не подписал в тридцатидневный срок договор купли-продажи, то он не реализовал свое право на преимущественное приобретение в собственность арендуемого имущества либо на его судебную защиту в случае несогласия с условиями реализации.
Оставляя без рассмотрения требование обязании заключить Договор купли-продажи, суд учел, что истец не направил ответчику проект договора купли-продажи, подписанный со своей стороны.
Вынося обжалуемое постановление, Девятый арбитражный апелляционный суд указал, что согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об уклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах го рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В данном случае протокол разногласий от 31.07.2014 направлен ответчику в установленный законом срок, в то время как ответчик в течение тридцати дней не направил истцу уведомление о принятии условий истца либо об отклонении протокола разногласий.
Как указано в ч. 9 ст. 4 Закона в„– 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи.
В силу ст. 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
В данном случае истец осуществил выбор способа защиты права путем передачи на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном статьями 445, 446 ГК РФ разногласий, возникших при заключении договора.
Согласно ст. 446 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. При оценке доводов сторон о соблюдении претензионного порядка суд должен учитывать, что основная задача применения досудебного порядка урегулирования спора состоит в том, чтобы побудить стороны самостоятельно урегулировать возникший конфликт или ликвидировать обнаружившуюся неопределенность в их отношениях. Его использование позволяет стороне, права которой предполагаются нарушенными, довести до сведения другой стороны (предполагаемого нарушителя) свои требования, а нарушителю - добровольно удовлетворить обоснованные требования.
В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В данном деле спор между сторонами возник в отношении цены выкупаемого недвижимого имущества.
На основании ст. 3 Закона в„– 159-ФЗ имущество подлежит продаже по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Ввиду вышеизложенного и с учетом того, что общество изъявило желание заключить договор, но возник преддоговорной спор о цене имущества, само по себе неподписание договора купли-продажи в тридцатидневный срок не может свидетельствовать об утрате обществом права преимущественного выкупа спорного имущества.
Для всестороннего и полного рассмотрения дела Девятым арбитражным апелляционным судом определением от 06.05.2015 г. была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Оценочная компания "BETA".
Перед экспертом поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 30, стр. 3 (этаж 1, пом. III, комн. в„– 1 - 2, пом. V, комн. в„– 1 - 14, пом. VI, комн. в„– 1; этаж 2, пом. IX, комн. в„– 1 - 13, пом. X, комн. в„– 1 - 5; общая площадь 588,9 кв. м, по состоянию на 21.01.2014 г.
Согласно заключению ООО "Оценочная компания "BETA" (т. 4 л.д. 4 - 51) рыночная стоимость указанного нежилого помещения составила 45 110 169 руб. без НДС.
Истец со ссылкой на ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования в части цены выкупаемого имущества, указав на стоимость, указанную в экспертизе, в размере 45 110 169 руб., а также в части ежемесячной оплаты, размер которой составил не менее 1253060 руб. 25 коп. Данные уточнения не противоречат положениям ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая обстоятельства дела и указанное экспертное заключение, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований, а именно:
Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 30, строение 3, квартал 2197, общая площадь 588,9 кв. м, (этаж 1, пом. III, комн. 1 - 2, пом. V, комн. 1 - 14, пом. VI, комн. 1; этаж 2, пом. IX, комн. 1 - 13, пом. X, комн. 1 - 5), путем принятия пунктов 3.1., 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:
"3.1. Цена объекта составляет 45 110 169 (сорок пять миллионов сто десять тысяч сто шестьдесят девять) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется".
"3.4. оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 5 (пятого) числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 253 060 (одного миллиона двухсот пятидесяти трех тысяч шестидесяти) рублей 25 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
В соответствии со статьей 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, подлежащие выплате экспертам и свидетелям, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, в срок, установленный арбитражным судом. Если указанное ходатайство заявлено обеими сторонами, требуемые денежные суммы вносятся сторонами на депозитный счет арбитражного суда в равных частях.
Истец на депозитный счет суда апелляционной инстанции перечислил денежные средства размере 30 000 руб. на проведение судебной экспертизы по платежному поручению от 27.04.2015 г. в„– 39.
Заключение экспертизы ООО "Оценочная компания "BETA" поступило в Девятый арбитражный апелляционный суд.
В соответствии со статьей 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей с депозитного счета арбитражного суда.
Постановление в части распределения судебных расходов не обжаловано.
При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого судебного акта судом были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2015 года по делу в„– А40-154341/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Д.ДЕНИСОВА

Судьи
О.И.КОМАРОВА
Е.А.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------