По датам
Полезное
Выборки
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.05.2016 N Ф05-11808/2014 по делу N А40-146872/2013
Требование: Об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения.
Обстоятельства: При заключении договора между обществом и органом исполнительной власти возникли разногласия по вопросу цены нежилого помещения.
Решение: Цена нежилого помещения определена на основании заключения экспертизы по оценке рыночной стоимости нежилого помещения с зачетом стоимости произведенных обществом неотделимых улучшений нежилого помещения.
Суд первой инстанции Арбитражный суд г. Москвы
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 мая 2016 г. по делу в„– А40-146872/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 23.05.2016
Полный текст постановления изготовлен 30.05.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Петровой Е.А.
судей Денисовой Н.Д. и Комаровой О.И.
при участии в заседании:
от истца - ген. директор Цынжаловская С.В., решение единственного участника в„– 1/14 от 11.11.2014;
от заинтересованного лица - Величко А.С. по дов. от 07.12.2015 в„– 33Д-699/15,
рассмотрев в судебном заседании 23.05.2016 кассационные жалобы Департамента городского имущества города Москвы, ООО МПК "Лемурия-Кайлас"
на решение от 28.12.2015 Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Михайловой Е.В.,
на постановление от 11.03.2016 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Садиковой Д.Н., Пирожковым Д.В., Трубицыным А.И.,
по иску ООО "Многопрофильная компания "Лемурия-Кайлас"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Многопрофильная компания "Лемурия-Кайлас" (далее - ООО МПК "Лемурия-Кайлас" или истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 105,4 кв. м (помещение XIII, комнаты 34-50), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мневники, д. 7, корп. 1 на условиях определения выкупной цены в размере 2 562 229 руб. с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных истцом, и причиненного истцу убытка в счет оплаты приобретаемого объекта недвижимости.
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта. Также истец указывал на то, что произведенные им неотделимые улучшения арендуемого объекта подлежат зачету в счет оплаты приобретаемого объекта, поскольку произведены с согласия Департамента.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.12.2015, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2016, разногласия, возникшие при заключении спорного договора купли-продажи были урегулированы путем изложения договора в следующей редакции:
п. 1.1 Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее объект), расположенный по адресу: город Москва, ул. Мневники, д. 7, корп. 1, общей площадью 105,4 кв. м (этаж 1, пом. XIII, комнаты 34-50), а покупатель принять и оплатить это имущество.
п. 1.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора, Объект, в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.
п. 2.1.2. В срок не позднее десяти рабочих дней с момента оплаты первого платежа в соответствии с пунктом 3.2. направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы, необходимые для государственной регистрации залога, в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ и права собственности на объект.
п. 2.3. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект несет Покупатель.
3.1 Рыночная стоимость имущества в соответствии с отчетом об оценке в„– 272/О-15 от 06.11.15 г. выполненным АНО НКЦ СЭ "Гильдия", составляет 7 820 000 руб. (без учета НДС). В счет выкупной стоимости зачесть стоимость неотделимых улучшений равной 280 422 руб. С учетом произведенного зачета, подлежащая оплате выкупная цена имущества составляет 7 539 578 (без учета НДС) в соответствии с пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ не начисляется.
3.2. Оплата по договору производится в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения, в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью Договора (Приложение).
3.4. Оплата по Договору может быть осуществлена досрочно с учетом полной оплаты процентов за предоставленную рассрочку.
3.5. (абз. 4) Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца.
3.5. (абз. 5) Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета и поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре.
5.3 Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных договором неустоек.
5.5. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним.
8.3. К Договору прилагается график платежей (Приложение).
При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что ООО МПК "Лемурия-Кайлас" соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ, а также к выводу о том, что спор между сторонами по поводу выкупной цены помещения подлежит разрешению с учетом результатов назначенной определением Арбитражного суда города Москвы экспертизы, согласно заключению которой на дату 16.06.2011 рыночная стоимость спорного помещения составила 7 820 000 руб., а стоимость неотделимых улучшений объекта составила 280 422 руб. Таким образом, цена спорного объекта недвижимости с учетом стоимости неотделимых улучшений составляет 7 539 578 руб.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент и ООО МПК "Лемурия-Кайлас" обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами, в которых просят решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что только собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта, которая согласно подготовленному по заказу Департамента отчету составляет 13 508 475 руб., поэтому суд первой инстанции, с учетом наличия в материалах дела противоречивых экспертных заключений, представленных как истцом, так и ответчиком, неправомерно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по цене 7 539 578 руб.
В кассационной жалобе ООО МПК "Лемурия-Кайлас" указывает на то, что судом неполно исследованы все обстоятельства, связанные с определением рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, судебная экспертиза не соответствует положениям Федерального закона "О государственной судебной экспертной деятельности в Российской Федерации". Кроме того, по мнению истца, суд неправомерно отказал ему в объявлении перерыва в судебном заседании для подготовки и подачи уточненных исковых требований, не исследовал вопрос о взыскании с Департамента убытков в размере 401 100 руб., оглашенная резолютивная часть решения в части условий о неустойке не совпадает с резолютивной частью решения, изготовленного в полном объеме, не решен вопрос об оставшихся на депозите суда 25 000 руб., внесенных истцом.
Также общество представило отзыв на кассационную жалобу ответчика, в котором выражает несогласие с его доводами.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители Департамента и ООО МПК "Лемурия-Кайлас" поддержали доводы своих жалоб, настаивая на отмене принятых по делу судебных актов и передаче дела на новое рассмотрение.
Представитель Департамента пояснила, что ответчик решение в части исключения из договора пунктов 5.1 и 5.2 о неустойках не оспаривает, что судебное решение в части исключения условий о неустойке ответчику понятно.
Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобах доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.
Судами установлено, что ООО МПК "Лемурия-Кайлас" является в силу закона субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ а именно: является субъектом малого предпринимательства; отсутствует задолженность по арендной плате; площадь помещения составляет 105,4 кв. м; выкупаемый объект является обособленным объектом; поставлен на кадастровый учет; находится во владении истца на основании договора аренды с 2003 года, указанные правоотношения также урегулированы Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
ООО МПК "Лемурия-Кайлас" обратилось в Департамент с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом в„– 159-ФЗ, по результатам рассмотрения которого Департамент согласился заключить договор купли-продажи арендуемого объекта с истцом по цене 13 508 475 руб.
В обоснование завышения выкупной цены спорного объекта ООО МПК "Лемурия-Кайлас" представило свой отчет об оценке рыночной стоимости согласно которому стоимость спорного объекта составляла 2 562 229 руб.
Поскольку Департаментом решение о заключении с ООО МПК "Лемурия-Кайлас" договора купли-продажи спорного нежилого помещения принято не было, а выражено несогласие с предложенной арендатором выкупной ценой, то ООО МПК "Лемурия-Кайлас" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Федеральным законом в„– 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку в материалы дела Департамент и ООО "МПК "Лемурия-Кайлас" представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 7 539 578 руб., определенной в названном заключении.
Доводы кассационной жалобы истца о ненадлежащей экспертизе по стоимости неотделимых улучшений подлежат отклонению с учетом норм части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым полномочия суда кассационной инстанции ограничены в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, а также с учетом обстоятельств того, что проведение повторной экспертизы стоимости неотделимых улучшений было вызвано наличием существенных нарушений законодательства об оценочной деятельности при проведении первичной экспертизы, поскольку производство экспертизы было поручено эксперту Акмулиной Инне Константиновне, а от ООО "Фальконэ Центр" было получено 10.03.2015 экспертное заключение, выполненное экспертом-оценщиком А.В. Малаховым.
Довод кассационной жалобы ООО МПК "Лемурия-Кайлас" о том, что суд неправомерно отказал ему в объявлении перерыва в судебном заседании для подготовки и подачи уточненных исковых требований, не исследовался вопрос о взыскании с Департамента убытков в размере 401 100 руб. отклоняется кассационной коллегией, поскольку данные действия суда не препятствовали разрешению настоящего спора и не лишили истца права обратиться в суд с самостоятельным иском о взыскании убытков, которые в рамках настоящего дела не были заявлены отдельным требованием и судом не рассматривались.
Доводы кассационной жалобы о несоответствии объявленной резолютивной части решения резолютивной части, изготовленной в полном объеме, в данном деле не привели к принятию неправильного судебного акта, поскольку из мотивировочной части решения следует, что судом исключены пункты 5.1 и 5.2 из договора, в данной части решение суда ответчиком не оспаривается, исключение данных условий судом ответчику понятно, что подтверждено полномочным представителем Департамента в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Вопрос возврата денежных средств, внесенных на депозит суда первой инстанции может быть разрешен судом первой инстанции по отдельному заявлению истца.
В обжалуемых судебных актах судами приведены подробные мотивы, по которым суды отклонили доводы Департамента и ООО МПК "Лемурия-Кайлас", полностью аналогичные доводам их кассационных жалоб.
Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, Департамент и ООО МПК "Лемурия-Кайлас" не учитывают полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и по сути, заявляет доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.
При таких обстоятельствах кассационные жалобы Департамента и ООО МПК "Лемурия-Кайлас" удовлетворены судом кассационной инстанции по заявленным в них доводам быть не могут.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 28.12.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2016 по делу в„– А40-146872/2013 оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Е.А.ПЕТРОВА
Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
О.И.КОМАРОВА
------------------------------------------------------------------