АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 мая 2016 г. по делу в„– А40-141630/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23.05.2016
Полный текст постановления изготовлен 30.05.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Петровой Е.А.
судей Денисовой Н.Д. и Комаровой О.И.
при участии в заседании:
от истца - Брушковская В.А. по дов. от 23.01.2016;
от ответчика - Величко А.С. по дов. от 07.12.2015 в„– 33Д-699/15,
рассмотрев в судебном заседании 23.05.2016 кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 02.12.2015 Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Михайловой Е.В.,
на постановление от 15.02.2016 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Трубицыным А.И., Верстовой М.Е., Пирожковым Д.В.,
по иску ООО "Фирма Проня"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Фирма Проня" (далее - ООО "Фирма Проня" или истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 63,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Дмитровское шоссе, дом 165Д, корпус 2, изложив пункты 1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 1.6, 1.7, 2.1.3, 2.1.4, 2.2., 3.1, 3.3. 3.4, 3.5 договора в редакции истца, на условиях определения выкупной цены в размере 6 319 000 руб. без учета НДС.
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерный отказ Департамента в выкупе только одного помещения из двух арендуемых истцом: площадью 63,8 кв. м, по цене 6 319 000 руб., определенной Департаментом.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 02.12.2015, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2016, исковые требования были удовлетворены.
При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что ООО "Фирма Проня" соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ, а также к выводу о том, что возможность выкупа части здания или нежилого помещения, на основе которой может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект, не исключается в том случае, если такая часть была предоставлена в аренду.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что Федеральный закон в„– 159-ФЗ устанавливает возможность выкупа исключительно того объекта, который находится в аренде, а ООО "Фирма Проня" арендует объект недвижимости площадью 207 кв. м, расположенный по адресу Москва, Дмитровское шоссе, дом 165Д, корпус 2, в соответствии с договором аренды от 25.10.2010 в„– 03-00211/10, в условия которого изменения в части арендуемой площади не вносились.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Фирма Проня" возражает против отмены обжалуемых судебных актов по мотивам, в них изложенным.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержала доводы жалобы, представитель ООО "Фирма Проня" возражала против отмены обжалуемых судебных актов, пояснив на вопросы судебной коллегии суда кассационной инстанции, что арендуемые истцом площади представляют собой два самостоятельных объекта, отдельно поставленных на кадастровый учет, на каждый из которых отдельно оформлено право собственности города Москвы, и которые существуют независимо друг от друга, в связи с чем препятствий для выкупа только части арендуемых площадей не имеется.
Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.
Судами установлено, что ООО "Фирма Проня" является в силу закона субъектом малого предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ а именно: является субъектом малого предпринимательства; отсутствует задолженность по арендной плате; площадь выкупаемого помещения составляет 63,8 кв. м; выкупаемый объект является обособленным объектом; поставлен на кадастровый учет; находится во владении истца на основании договора аренды с 2010 года, указанные правоотношения также урегулированы Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
ООО "Фирма Проня" обратилось в Департамент с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом в„– 159-ФЗ, по результатам рассмотрения которого Департамент согласился заключить договор купли-продажи арендуемого объекта недвижимости как площадью 143,2 кв. м (далее - объект 1), так и площадью 63,8 кв. м (далее - объект 2). При этом ответчиком была определена отдельно цена выкупа по каждому из помещений: за объект 1 - 12 505 000 руб., за объект 2 - 6 319 000 руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненным ООО "АБН-Консалт".
Согласившись с предложенной Департаментом ценой объекта 2, истец направил ответчику протокол разногласий к проекту договора, в котором выразил волю на выкуп только одного помещения - объекта 2 площадью 63,8 кв. м по цене 6 319 000 руб., определенной ответчиком.
Судами было установлено, что помещения, определенные в договоре купли-продажи как объект 1 и объект 2, являются обособленными объектами, на кадастровом учете стоят отдельно: кадастровый номер объекта 1 - 77:02:0025016:1566, кадастровый номер объекта 2-77:02:0025016:1571.
Кроме того, указали суды, истец представил Департаменту отчет в„– 0323/15-1 по результатам технического осмотра на предмет определения возможности разделения двух помещений в целях осуществления дальнейшего раздельного выкупа одного из помещений, составленный ООО "Независимое агентство строительных экспертиз", согласно которому объекты 1 и 2 неразрывно связаны со зданием, но, вместе с тем, эксплуатация одного из помещений возможна отдельно от другого помещения и была предусмотрена при проектировании здания. Выход из строя объекта 1 не препятствует эксплуатации объекта 2 и наоборот. Объекты 1 и 2 возможно использовать раздельно в соответствии с видом разрешенного использования.
Поскольку Департаментом решение о заключении с ООО "Фирма Проня" договора купли-продажи спорного нежилого помещения принято не было, а выражено несогласие с выкупом лишь объекта 2, то ООО "Фирма Проня" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Федеральным законом в„– 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Суды в соответствии с требованиями статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценили доказательства и доводы сторон, приведенные в обоснование заявленных требований и возражений на них, и, правильно применив нормы материального права, пришли к выводу о наличии возможности выкупа самостоятельного объекта недвижимости, а отказ Департамента в выкупе отдельного объекта не соответствует законодательству и нарушает право истца на выкуп арендованного имущества в порядке Федерального закона в„– 159-ФЗ.
Довод жалобы о том, что Федеральным законом в„– 159-ФЗ предоставлена возможность выкупа исключительно того объекта, который находится в аренде, подлежит отклонению, поскольку спорные помещения являются самостоятельным помещениями и их раздельная эксплуатация не противоречит назначению указанных помещений, запрета выкупа части арендованного помещения при наличии таких обстоятельств Федеральный закон в„– 159-ФЗ не содержит.
По мнению суда кассационной инстанции, реализация преимущественного права на выкуп недвижимого имущества в данной ситуации не может быть поставлена в зависимость от согласия собственника на выделение испрашиваемых объектов.
В обжалуемых судебных актах судами приведены подробные мотивы, по которым суды отклонили доводы Департамента, полностью аналогичные доводам его кассационной жалобы.
Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, Департамент не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и по сути, заявляет доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба Департамента удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 02.12.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2016 по делу в„– А40-141630/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Е.А.ПЕТРОВА

Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
О.И.КОМАРОВА


------------------------------------------------------------------