АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 августа 2016 г. по делу в„– А41-78005/15

Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 30 августа 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Бочаровой Н.Н., Калининой Н.С.,
при участии в заседании:
от истца: Департамента городского имущества города Москвы - Дзюба Ю.К. по дов. от 30.12.2015,
от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Черноголовка-Сервис" - неявка, извещено,
рассмотрев 24 августа 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Черноголовка-Сервис"
на решение от 17 февраля 2016 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Кулматовым Т.Ш.,
и постановление от 20 июня 2016 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Бархатовым В.Ю., Боровиковой С.В., Марченковой Н.В.,
по иску Департамента городского имущества города Москвы
к обществу с ограниченной ответственностью "Черноголовка-Сервис"
о взыскании пени по договору аренды земельного участка,

установил:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Черноголовка-Сервис" (далее - ответчик, ООО "Черноголовка-Сервис") с иском, с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений заявленных требований, о взыскании пени в размере 77 803,65 руб. по договору аренды земельного участка от 30.11.2004 в„– М-03-023534 за период со 2-го квартала 2013 года по 22.12.2015.
Решением Арбитражного суда Московской области от 17 февраля 2016 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 июня 2016 года, заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Черноголовка-Сервис" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указывая на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам и неполное выяснение имеющих значение для дела обстоятельств.В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указывает, что в материалах дела имеются безусловные доказательства того, что ООО "Черноголовка-Сервис" является собственником объекта аренды - нежилого помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Константина Федина, д. 4. Объект аренды расположен на земельном участке, на котором расположен дом многоэтажной жилой застройки (пункт 1 Приложения 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 в„– 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве"), в отношении которого применяется ставка арендной платы за землю в размере 0.1% от кадастровой стоимости земельного участка. Договор долгосрочной аренды земельного участка от 30.11.2004 в„– М-03-023534 относится к договорам с множественностью лиц на стороне арендатора, при этом согласно пункту 2.7 Постановления от 26.04.2006 в„– 273-ПП ежегодная арендная плата за земельный участок с более чем одним видом разрешенного использования (в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка) не применяется при определении арендной платы по договорам аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Судом применен не подлежащий применению, по мнению ответчика, пункт 9 приложения 1 к Постановлению от 25.04.2006 в„– 273-ПП, применяемый к земельным участкам с разрешенным использованием - для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. В выставленных ответчику уведомлениях об изменении (введении) ставки арендной платы по договору аренды от 30.11.2004 в„– М-03-023534 указана ставка арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, указанный размер ставки ничем не мотивирован, не содержит правового обоснования, размер ставки арендной необоснованно увеличен в 16 раз. Правительство Москвы не является стороной по договору аренды от 30.11.2004 в„– М-03-023534, в силу чего не может давать сторонам властные распоряжения, обязательные для исполнения, так как между участниками землепользования отсутствуют административные отношения, основанные на власти и подчинении. При внесении изменений в Постановление от 25.04.2006 в„– 273-ПП Правительством Москвы были нарушены основополагающие принципы российского права при определении арендной платы при аренде имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 в„– 582 "Об основных принципах определен арендной платы при аренде земельных участков, находящихся государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации". Изменением ставки арендной платы истцом нарушены подпункты 1, 3, 6, 8, 9 части 1 статьи 10, подпункты 1, 2, 8, 9 части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 в„– 135-ФЗ "О защите конкуренции". В связи с неправильным применением коэффициента ставки арендной платы (1,5 вместо 0,5), истцом неверно рассчитаны пени, при этом расчет пени в иске отсутствует. Судами не учтено, что предусмотренный пунктом 7.2 договора аренды размер пени более чем в семь раз превышает размер пени, установленный пунктом 4 статьи 21 Закона города Москвы от 19.12.2007 в„– 48 "О землепользовании в городе Москве", при этом у арендатора отсутствует возможность изменять условия договора, являющегося договором присоединения. Судами не применены подлежащие применению, по мнению ответчика, статьи 10, 333, 406 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судами не дана оценка действиям ответчика по переплате в 2009 году арендной платы по договору до 2017 года, истец подтвердил, что сумма переплаты является авансовым платежом по договору аренды за семь лет вперед (оплатой арендной платы вплоть до 2017 года), в силу чего к ответчику как к добросовестной стороне не может применяться положение о неустойке, обязательство арендатора по внесению арендной платы за период 2013 - 2015 годы исполнено ответчиком досрочно в 2009 году. Уведомления об изменении ставок арендной платы за 2013 год направлялись в адрес общества, не соответствующий действительности и отсутствующий в ЕГРЮЛ, при этом истец был осведомлен об изменении адреса местонахождения общества в 2007 году и умышленно содействовал увеличению размера убытков, не принял разумных мер к их уменьшению.
В арбитражный суд кассационной инстанции поступило письменное ходатайство представителя ответчика об объявлении перерыва в судебном заседании в связи с занятостью представителя ООО "Черноголовка-Сервис" в арбитражном процессе по другому делу в Арбитражном суде города Москвы.
Представитель Департамента возражал против удовлетворения данного ходатайства.
Рассмотрев данное ходатайство, судебная коллегия отказала в его удовлетворении, поскольку ответчик заблаговременно был извещен о настоящем судебном заседании. При этом согласно положениям статей 59 и 61 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражном суде представителями организаций могут выступать их руководители, лица, состоящие в штате организаций, адвокаты и иные оказывающие юридическую помощь лица, т.е. ответчик, являясь юридическим лицом, вправе иметь несколько представителей для участия в судебных заседаниях по различным делам. Согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка представителя ответчика, не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Явившийся в судебное заседание суда кассационной инстанции представитель истца возражал против доводов и требований кассационной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившегося в судебное заседание представителя истца, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене с передачей дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 30.11.2004 между Московским земельным комитетом (правопредшественником Департамента городского имущества города Москвы) и ЗАО "615 СтройУправ" был заключен договор аренды в„– М-03-023543 с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка площадью 935 кв. м с КН 77:03:050100:67, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Константина Федина, вл. 4, для эксплуатации помещений под административные цели, сроком до 15.11.2029.
Согласно дополнительному соглашению от 10.04.2007 к договору, права и обязанности арендатора по договору от 30.11.2004 перешли к ООО "Черноголовка-Сервис".
Размер арендной платы согласован сторонами в разделе 3 договора. На дату заключения договора размер арендной платы был установлен в Приложении в„– 1 к договору. В пункте 3.4 договора стороны предусмотрели, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в т.ч. коэффициентов индексации/множителей инфляции) уполномоченным органом государственной власти Российской Федерации или города Москвы, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор, путем направления арендатору уведомления.
С момента подписания дополнительного соглашения к договору от 10.04.2007 размер арендной платы был определен в Приложении 1а к дополнительному соглашению.
В уведомлении от 07.02.2013 Департамент сообщил обществу об изменении (введении) с 01.10.2012 ставки арендной платы по договору аренды от 30.11.2004 на земельный участок по адресу ул. Константина Федина, вл. 4, в связи с вступлением в силу с 01.01.2013 результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 27.11.2012 в„– 670-ПП. Согласно данному уведомлению, ставка арендной платы составила 1,5% от его кадастровой стоимости, в размере 32 001,68 руб.
Согласно уведомлению от 14.01.2014, с 01.01.2014 размер арендной платы составил 37487,24 руб., согласно уведомлению от 18.12.2014, с 01.01.2015-34 916,20 руб. в год по ставке 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Пунктом 7.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за невнесение арендной платы в установленный срок в виде пени в размере 0,2% от размера платежа, подлежащего оплате за расчетный период за каждый день просрочки.
Как указал истец, ответчиком ненадлежащим образом исполнялась обязанность по внесению арендной платы за период с 1 квартала 2013 года по 1 квартал 2015 года, в связи с чем образовалась задолженность в размере 71 938,38 руб.
В связи с просрочкой исполнения обязательств на сумму задолженности истцом начислены пени за период со 2-го квартала 2013 года по 31.03.2015 в размере 54 749,62 руб.
В связи с погашением ответчиком задолженности по арендной плате до обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском, истец уточнил заявленные требования и просил взыскать с ответчика пени в размере 77 803,65 руб. по состоянию на 22 декабря 2015 года. Уточнения приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что факт просрочки исполнения обязательств доказан истцом, расчет пени произведен истцом в соответствии с условиями договора, с учетом размера суммы основного долга, исходя из ставки арендной платы за период с 2012 по 2015 год в размере 1,5% от кадастровой стоимости арендованного земельного участка. Оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшения размера неустойки судами не установлено.
Между тем, судами обеих инстанций не учтено следующее.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом.
В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 в„– 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Следовательно, с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005) земельный участок (на котором расположен многоквартирный жилой дом) надлежащим образом сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, переходит бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона.
В пункте 66 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в редакции от 23.06.2015, содержатся следующие разъяснения.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно.
Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка считается прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как усматривается из материалов дела, земельный участок площадью 935 кв. м с кадастровым номером 77:03:050100:67 по адресу: г. Москва, ул. Константина Федина, вл. 4, сформирован до 1 марта 2005 года (даты вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации).
Судами не дана оценка доводам ответчика о том, что на арендованном земельном участке расположен многоквартирный жилой дом, собственником помещения в котором является ООО "Черноголовка-Сервис".
Суды не установили, является ли здание, расположенное на вышеупомянутом земельном участке, и в котором находится принадлежащее ответчику нежилое помещение, многоквартирным домом применительно к определению, данному в абзаце первом пункта 6 Положения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 в„– 47, с учетом правовой позиции, изложенной Верховным Судом Российской Федерации в решении от 01.07.2013 в„– АКПИ13-593, Определении от 03.10.2013 в„– АПЛ13-410, согласно которым многоквартирным домом может быть признано здание, состоящее не менее чем из двух квартир, содержащее в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме, и предназначенное для проживания граждан.
Согласно статье 413 Гражданского кодекса Российской Федерации совпадение должника и кредитора является основанием прекращения обязательства.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Таким образом, в том случае, если общество является собственником помещения в многоквартирном жилом доме, оно является и владельцем доли в праве общей собственности на общее имущество дома, включающее земельный участок, соответственно, с 01.03.2005 истец в силу закона утратил права арендодателя по вышеназванному договору аренды спорного земельного участка.
Судами не установлено, является ли прекратившимся в силу закона договор аренды земельного участка от 30.11.2004 в„– М-03-023534, имеет ли истец права арендодателя по указанному договору, в том числе право требовать уплаты арендных платежей и пени по нему, а следовательно, и право на заявленный иск в материально-правовом смысле.
В соответствии со статьей 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации одной из задач судопроизводства являются защита и восстановление нарушенных прав и законных интересов лиц, обращающихся в арбитражный суд.
Условиями удовлетворения заявленных в арбитражный суд требований являются наличие и доказательства нарушенного права, законного интереса заявителя, истца (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Отсутствие у истца права на иск в материально-правовом смысле является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в его удовлетворении.
В силу части 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
В связи с изложенным кассационная коллегия приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в том числе, является ли здание, расположенное на земельном участке площадью 935 кв. м с кадастровым номером 77:03:050100:67 по адресу: г. Москва, ул. Константина Федина, вл. 4, многоквартирным жилым домом, является ли прекращенным в силу закона договор аренды земельного участка от 30.11.2004 в„– М-03-023543 с множественностью лиц на стороне арендатора, и имеет ли истец в связи с этим право на предъявленный иск в материально-правовом смысле (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В случае установления иных фактических обстоятельств, рассмотреть спор, исходя из доводов и возражений сторон и представленных ими доказательств.
Исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Московской области от 17 февраля 2016 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 июня 2016 года по делу в„– А41-78005/15 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ

Судьи
Н.Н.БОЧАРОВА
Н.С.КАЛИНИНА


------------------------------------------------------------------