АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 марта 2016 г. по делу в„– А40-210279/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 30 марта 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Калининой Н.С.,
судей Кобылянского В.В., Русаковой О.И.,
при участии в заседании:
от истца - открытого акционерного общества "ОЧАКОВО-ПРОМЖЕЛДОРТРАНС": Удалкин В.А., дов. от 11.02.2016, Кораблева Н.Б., дов. от 04.02.2015,
от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы: Исаян А.А., дов. от 24.12.2015,
от третьего лица - ИФНС в„– 29 по Москве: не явился, извещен,
рассмотрев 23 марта 2016 года в судебном заседании кассационную
жалобу открытого акционерного общества "ОЧАКОВО-ПРОМЖЕЛДОРТРАНС"
на решение от 15 июня 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое Иевлевым П.А.,
на постановление от 27 октября 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я., Барановской Е.Н.,
по иску открытого акционерного общества "ОЧАКОВО-ПРОМЖЕЛДОРТРАНС"
(ОГРН: 1077746188750, ИНН: 7729566510)
к Департаменту городского имущества города Москвы
(ОГРН 1037739510423, ИНН: 7705031674)
об урегулировании разногласий при заключении договора аренды,
третье лицо: ИФНС в„– 29 по Москве,

установил:

открытое акционерное общество "ОЧАКОВО-ПРОМЖЕЛДОРТРАНС" (далее - ОАО "ОЧАКОВО-ПРОМЖЕЛДОРТРАНС", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012006:4761, а именно просил:
внести в п. 1.3 договора следующее дополнение: "с учетом наличия на земельном участке недвижимости арендатора и при соблюдении прав арендатора как собственника указанного недвижимого имущества";
п. 2.2 договора изложить следующим способом: "правоотношения по настоящему договору как в целом, так и в части, между арендатором и арендодателем возникают с дат вступления в действие настоящего договора";
п. 3.2 договора изложить в следующей редакции: "Арендная плата начисляется с даты государственной регистрации Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве";
п. 4.3 договора изложить следующим образом: "В случае необходимости возведения капитальных строений на арендуемой земле арендатор обязуется поставить Арендодателя в известность посредством направления в его адрес письменного заказным письмом с уведомлением о вручении.
Возведение временных построек допускается постольку, поскольку такие строения необходимы для использования железнодорожного полотна арендатор, расположенного на территории арендуемого земельного участка. Арендуемый земельный участок как относящийся к полосе отвода железных дорог может использоваться в соответствии с законодательством Российской Федерации а порядке, предусмотренном постановлением Правительства Российской Федерации от 12 октября 2006 г. в„– 611 для складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами";
п. 4.8 договора изложить следующим способом: "Проведение земляных работ с целью использования и обслуживания железнодорожного полотна на территории, арендуемого по настоящему договору участка осуществляется на основании уведомления арендатором арендодателя" (с учетом принятого судом уточнения предмета иска).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.06.2015 по делу в„– А40-210279/2014 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2015 решение суда оставлено без изменения.
Законность принятых судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ОАО "ОЧАКОВО-ПРОМЖЕЛДОРТРАНС", которое просит отменить принятое решение от 15 июня 2015 года и постановление апелляционного суда, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В кассационной жалобе ОАО "ОЧАКОВО-ПРОМЖЕЛДОРТРАНС" ссылается на то, что редакция п. 1.3 договора ответчика допускает, что измененная цель предоставления участка может не согласовываться с объектами недвижимости, принадлежащими истцу на праве собственности, в этой связи может встать вопрос о незаконности использования истцом своей недвижимости и расторжении договора, что ограничит возможность использования недвижимости, то есть ограничит право собственности, установленное ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как указывает заявитель, в п. 2.3. договора содержится оговорка о том, что из соглашения сторон может вытекать иное. Таким образом, положение п. 2.3. не аналогично предложению по редакции п. 2.2., исключить условие о вступлении в силу договора с момента государственной регистрации невозможно в принципе, поскольку такое правило закреплено в законе и оно обязательно для сторон договора вне зависимости от того, что написано договоре, то есть фактически в его указании в договоре и нет смысла в принципе.
В п. 3.2. договора ответчиком предлагается условие о начислении арендной платы за период, предшествовавший заключению договора, тогда как заявитель настаивает на начислении арендной платы с момента регистрации договора, как это установлено законом.
По мнению заявителя, суды не изложили мотивов отклонения редакции заявителя п. 4.3. и п. 4.8 договора, ограничившись формальными утверждениями, необоснованными ссылками на закон. Однако даже при наличии соответствующих разрешительных процедур в компетентных государственных органах, редакции пунктов заявителя ни в коем случае не ставят их под сомнение, не направлены на то, что бы избежать их. Заявитель в любом случае будет обязан проходить эти процедуры, если они обязательны, договор не может отменить их обязательность.
Возведение на арендуемом земельном участке сооружений понадобится заявителю не для самостоятельного использования земельного участка для строительства, а в целях обслуживания находящихся на нем железнодорожных путей. Возведенные сооружения не смогут использоваться истцом без использования железнодорожных путей, использование сооружений будет иметь только вспомогательное, обслуживающее значение.
Заявитель обращает внимание, что его редакция п. 4.3. договора содержит отсылку на Постановление Правительства Российской Федерации от 12.10.2006 в„– 611, где устанавливаются пределы использования земельного участка в отношении сооружений, имеющих обслуживающее значения для использование железнодорожного участка. Следовательно, заявитель не вправе будет возводить какие-либо сооружения кроме тех, которые предусматривает Постановление Правительства РФ от 12.10.2006 в„– 611.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель ОАО "ОЧАКОВО-ПРОМЖЕЛДОРТРАНС" поддержал изложенные доводы и требования, представитель Департамента возражал против доводов заявителя, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене обжалуемых судебных актов.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 28.10.2014 Департаментом в адрес истца направлен для рассмотрения и подписания проект договора аренды земельного участка, расположенного по адресу г. Москва, ул. Рябиновая, вл. 53 А, с кадастровым номером 77:07:0012006:4761, предоставляемого правообладателю зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке.
Не согласившись с предложенным проектом, 19.11.2014 истец направил ответчику протокол разногласий к проекту договора аренды в части п. 1.3, 2.2, 3.2, 4.3, 4.8, 6.8.
Письмом от 24.11.2014 ответчик отклонил представленную истцом редакцию договора, повторно направил проект договора для подписания.
В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В предложенном ответчиком проекте спорные пункты изложены следующим образом:
"1.3. Установленная в п. 1.1. цель предоставления участка может быть изменена или дополнена на основании распорядительного акта уполномоченного органа власти города Москвы";
"2.2. Договор вступает в силу с даты государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве";
"3.2. Арендная плата начисляется с даты постановки участка на государственный кадастровый учет, и вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодно арендной платы, не позднее 5 числа месяца каждого отчетного квартала. Первый арендный платеж при заключении настоящего договора производится на ближайшую дату платежа, следующего за датой государственной регистрации договора".
"4.3. Участок предоставляется без прав возведения временных и капитальных зданий и сооружений".
"4.7. Запрещается проведение земляных работ без получения соответствующего разрешения".
При рассмотрении дела суды отклонили предложенные истцом редакции спорных пунктов договора.
С учетом заявленного ходатайства об уточнении иска, ОАО "ОЧАКОВО-ПРОМЖЕЛДОРТРАНС" просило принять следующие условия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012006:4761 между истцом и Департаментом:
внести в п. 1.3 договора следующее дополнение: "с учетом наличия на земельном участке недвижимости арендатора и при соблюдении прав арендатора как собственника указанного недвижимого имущества";
п. 2.2 договора изложить следующим способом: "правоотношения по настоящему договору как в целом, так и в части, между арендатором и арендодателем возникают с дат вступления в действие настоящего договора";
п. 3.2 договора изложить в следующей редакции: "Арендная плата начисляется с даты государственной регистрации Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве";
п. 4.3 договора изложить следующим образом: "В случае необходимости возведения капитальных строений на арендуемой земле арендатор обязуется поставить Арендодателя в известность посредством направления в его адрес письменного заказным письмом с уведомлением о вручении.
Возведение временных построек допускается постольку, поскольку такие строения необходимы для использования железнодорожного полотна арендатор, расположенного на территории арендуемого земельного участка. Арендуемый земельный участок как относящийся к полосе отвода железных дорог может использоваться в соответствии с законодательством Российской Федерации в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Российской Федерации от 12 октября 2006 г. в„– 611 для складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами";
п. 4.8 договора изложить следующим способом: "Проведение земляных работ с целью использования и обслуживания железнодорожного полотна на территории, арендуемого по настоящему договору участка осуществляется на основании уведомления арендатором арендодателя".
Как указал суд первой инстанции, предложенная истцом редакция п. 1.3 договора не имеет правового значения для регулирования отношений сторон, возникающих из договора аренды земельного участка и поэтому не подлежит включению в договор аренды.
Исходя из ст. ст. 130, 609, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации суды пришли к выводу о том, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, а требования истца фактически направлены на исключение из указанного пункта условия о том, что договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, что прямо противоречит ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отказывая в удовлетворения требований в части пунктов 4.3, 4.8 договора, суды исходили из того, что разрешение вопросов о возможности строительства на земельном участке, возведении некапитальных сооружений, о статусе земельного участка для целей строительства (наличии полосы отвода железной дороги), о нормативных актах, подлежащих применению, при разрешении таких вопросов, осуществляется уполномоченными государственными органами при рассмотрении соответствующих заявлений заинтересованных лиц, в связи с чем включение в договор пункта 4.3 в редакции истца повлечет разрешение указанных вопросов сторонами договора в отсутствие соответствующих решений компетентных государственных органов, что является прямым нарушением действующего гражданского законодательства.
Суды также пришли к выводу о том, что включение в договор п. 4.8 в указанной редакции истца повлечет разрешение указанных вопросов сторонами договора в отсутствие соответствующих решений компетентных государственных органов. В свою очередь, отсутствие данного пункта не лишает истца возможности в установленном законом порядке принимать меры для получения разрешений на выполнение земляных работ в установленном законом порядке.
Обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия полагает, что предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены обжалуемых судебных актов.
Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему, в частности, при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.
Таким образом, разрешая переданный по соглашению сторон спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен определить в решении и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия.
Такой поход согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.05.2007 в„– 1340/07.
В нарушение указанных норм суд первой инстанции принял решение об отказе в иске, вследствие чего по существу спор остался не разрешенным судом, а возникшие при заключении договора разногласия неурегулированными между сторонами.
Данное нарушение судом апелляционной инстанции не устранено.
Судебная коллегия отмечает, что изложенный в п. п. 4.3., 4.7. договора в редакции ответчика запрет на возведение сооружений и проведение земляных работ противоречит Постановлению Правительства Российской Федерации от 12.10.2006 в„– 611, которое в п. 10 предусматривает возможность строительства капитальных зданий и сооружений, проведение земляных работ в случаях, когда осуществление указанной деятельности необходимо для обеспечения устойчивой, бесперебойной и безопасной работы железнодорожного транспорта, повышения качества обслуживания пользователей услугами железнодорожного транспорта, а также в связи с устройством, обслуживанием и ремонтом линейных сооружений.
В связи с этим судебная коллегия соглашается с доводом кассационной жалобы о том, что заявитель не вправе будет возводить какие-либо сооружения кроме тех, которые предусматривает Постановление Правительства Российской Федерации от 12.10.2006 в„– 611.
Вместе с тем, включение в договор условия п. п. 4.3., 4.8. в редакции истца представляется нецелесообразным, поскольку в любом случае в соответствии со ст. 90 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 9 Федерального закона "О железнодорожном транспорте в Российской Федерации" порядок установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог определяется Правительством Российской Федерации.
Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении судам следует оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства, установить все имеющие значение для дела, правильно применить нормы процессуального и материального права, принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 15 июня 2015 года по делу в„– А40-210279/2014, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2015 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья
Н.С.КАЛИНИНА

Судьи
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
О.И.РУСАКОВА


------------------------------------------------------------------