АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 июля 2016 г. по делу в„– А40-73684/15

Резолютивная часть постановления объявлена 27.06.2016
Полный текст постановления изготовлен 04.07.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Бочаровой Н.Н.,
судей Шишовой О.А., Петровой В.В.,
при участии в заседании:
от истца - Тарасюк Н.И. дов-ть от 06.06.2016,
от ответчика - Бушуев Б.А. дов-ть от 30.12.2015 в„– 33-Д-815/15,
от третьего лица - Бушуев Б.А. дов-ть от 18.02.2016 в„– 4-47-1780/6,
рассмотрев 27.06.2016 в судебном заседании кассационную жалобу
истца ООО "Ситиград"
на постановление от 22.04.2016
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Савенковым О.В., Александровой Г.С., Тихоновым А.П.,
по иску ООО "Ситиград" (ОГРН: 1077760210967)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423)
о признании недействительными уведомлений о расторжении договора
третье лицо Правительство Москвы.

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Ситиград" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, департамент) о признании недействительной односторонней сделки, направленной на прекращение департаментом правоотношений по договору аренды от 31.10.2001 в„– М-07-019819, выраженной в уведомлении от 30.01.2015 в„– ДГИ-И-4161/15 и уведомлении от 06.04.2015 в„– ДГИ-И-14301/15.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.12.2015 иск удовлетворен.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2016 решение отменено, в удовлетворении иска отказано.Законность принятого апелляционным судом постановления проверяется в порядке статей 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с кассационной жалобой истца, который просит его отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и неправильное применение норм материального права. В обоснование жалобы истец указывает на неправомерность вывода суда апелляционной инстанции о допущенных арендатором существенных нарушениях договора и наличии оснований, предусмотренных пунктом 22 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", для досрочного одностороннего расторжения договора, без учета принятия истцом мер по оформлению разрешительной документации для строительства объекта на арендуемом земельном участке, получения разрешения на строительство и степени готовности объекта незавершенного строительства на момент окончания срока действия разрешения на строительство.
Отзывы на кассационную жалобу в суд не представлены.
Представитель истца в судебном заседании настаивал на доводах кассационной жалобы.
Представитель ответчика и третьего лица против удовлетворения жалобы возражал.
Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, соблюдение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены постановления и оставлении в силе решения суд первой инстанции.
Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с распоряжением префекта ЗАО города Москвы от 15.10.2001 в„– 2373-РП "О внесении изменений в распоряжение префекта от 30.05.2011 г. в„– 1061-РП "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "СТАТУС ДИРЕКТ" земельного участка общей площадью 615 кв. м, (с кадастровыми номерами 77:07:14008:89. площадью 285 кв. м и 77:07:14009:81, площадью 330 кв. м) во владении 13 по ул. 26-ти Бакинских комиссаров, между Московским земельным комитетом и ООО "СТАТУС ДИРЕКТ" заключен договор долгосрочной аренды от 31.10.2001 в„– М-07-019819 на 49 лет для строительства и последующей эксплуатации пешеходно-торгового моста.
Права и обязанности арендатора по договору перешли к ООО "Ситиград" в связи с реорганизацией ООО "СТАТУС ДИРЕКТ" в виде присоединения, в связи с чем к договору заключено дополнительное соглашение от 02.04.2009 в„– М-07-019819/02.
На основании решения Градостроительной земельной комиссии города от 13.11.2014 в„– 38, департаментом в адрес ООО "Ситиград" направлено уведомление от 30.01.2015 в„– ДГИ-И-4161/15 об одностороннем расторжении долгосрочного договора аренды от 31.10.2001 в„– М-07-019819 на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в связи с существенным нарушением особых условий договора аренды и неисполнением обязательств по строительству объекта в срок, на который выдано разрешение на строительство.
Истец направил департаменту письмо исх. в„– 32 от 19.02.2015 с указанием своего несогласия с односторонним расторжением договора аренды в связи с отсутствием со стороны ООО "Ситиград" существенных нарушений договора аренды, а также отсутствием оснований для одностороннего расторжения договора на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ в связи с готовностью объекта строительства на момент окончания срока действия разрешения на строительство более чем на 40%.
Уведомлением от 06.04.2015 в„– ДГИ-И-14301/15 департамент подтвердил ранее принятое решение, изложенное в уведомлении от 30.01.2015 в„– ДГИ-И-4161/15, о расторжении договора аренды.
Полагая неправомерным и необоснованным одностороннее расторжение департаментом договора аренды от 31.10.2001 в„– М-07-019819, общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительной односторонней сделки, направленной на прекращение правоотношений по договору аренды, выраженной в уведомлениях департамента от 30.01.2015 в„– ДГИ-И-4161/15 и от 06.04.2015 в„– ДГИ-И-14301/15.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции на основании исследования и оценки представленных в дело доказательств, пришел к выводу об отсутствии у департамента оснований для расторжения договора аренды от 31.10.2001 в„– М-07-019819, установив принятие истцом в течение срока действия договора всех необходимых действий, направленных на исполнение условий договора, уплату арендной платы в установленных порядке, размере и сроки, общество своевременно приступило к исполнению обязательств по договору с учетом оформления всех необходимых и достаточных согласований в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в связи с чем суд пришел к выводу о недоказанности существенного нарушения истцом условий договора аренды для одностороннего расторжения договора, предусмотренного пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд не согласился с выводами суда и, руководствуясь статьями 309, 310, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137 ФЗ, пришел к выводу о существенном нарушении обществом условий договора в части завершения строительства объекта в установленные договором сроки, а также не получении по истечении пяти лет со дня заключения договора обществом разрешения на строительство и не освоении арендуемого земельного участка, в связи с чем признал правомерным одностороннее расторжение договора департаментом, с учетом недоказанности истцом обстоятельств воспрепятствования ему ответчиком по исполнению договора, и указал на отсутствие оснований для удовлетворения иска.
Судебная коллегия кассационной инстанции считает выводы апелляционного суда ошибочными по следующим основаниям.
Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 06.10.2015 в„– 2317-О указал, что законодатель, предусматривая в пункте 22 статьи 3 Закона в„– 137-ФЗ право публичного собственника земельных участков, расположенных в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, на досрочное расторжение договора аренды таких участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности, потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.
В данном Определении Конституционный Суд Российской Федерации также отметил, что предусмотренный пунктом 22 статьи 3 Закона в„– 137-ФЗ последующий судебный контроль за отражающими общественный интерес решениями управомоченных органов об одностороннем досрочном расторжении договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенных в целях строительства, реконструкции объектов недвижимого имущества, представляет собой достаточную гарантию защиты прав арендаторов, поскольку суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу фактические обстоятельства (причины, вызвавшие существенные нарушения условий договора аренды, включая действия или бездействие как арендатора, так и арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц, или обстоятельства непреодолимой силы) и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда, исходил из существенного нарушения истцом условий договора в части неисполнения обязательства по строительству объекта в установленный договором срок, а также не освоения земельного участка и неполучения разрешения на строительство по истечении пяти лет со дня заключения договора.
Между тем суд первой инстанции, признавая недоказанным существенное нарушение истцом договора и делая вывод об отсутствии оснований для одностороннего расторжения договора аренды департаментом на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ, в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исследовал и оценил имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимной связи, на основании чего установил, что общество с момента заключения договора аренды предпринимало меры по пролонгации срока действия исходно-разрешительной документации для оформления проектной документации, ее утверждения и получения положительного заключения Мосгорэкспертизы, по получении которых проведены публичные слушания по вопросу предстоящего строительства объекта и обществом получены разрешения на строительство, сроки действия которых продлевались до 31.12.2013, в процессе исполнения договора в связи с изменением законодательства потребовалось оформление градостроительного плана земельного участка, выпуск которого оказался возможен только после внесения изменений в сведения кадастрового учета относительно площадей арендуемых земельных участков и исключения пересечения границ участков с границами участка, отнесенного к участкам улично-дорожной сети.
Установив указанные обстоятельства, суд пришел к выводу о соблюдении истцом условий договора аренды, своевременном начале исполнения обязательств по строительству объекта на основании надлежащим образом оформленной разрешительной документации, а также об отсутствии оснований для одностороннего расторжения договора на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ, учитывая готовность объекта незаконченного строительства на момент окончания срока действия разрешения на строительство более 40%, что подтверждается техническим паспортом БТИ по состоянию на 09.09.2013, а также экспертным заключением в„– 0320/15 от 22.05.2015, согласно которому объекты незавершенного строительства возведены без существенных нарушений норм и правил, не создают угрозу жизни и здоровью граждан и степень готовности объектов составляет более 40%.
Установленные судом первой инстанции обстоятельства, а также выводы суда первой инстанции судом апелляционной инстанции в нарушение пункта 13 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не опровергнуты, на основании каких доказательств суд пришел к иным выводам в постановлении не указано.
Не мотивировано судом апелляционной инстанции и его несогласие с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона в„– 137-ФЗ, в связи с тем, что строительная готовность объекта составила более 40% общего объема строительства.
Между тем, данное обстоятельство подтверждено представленными в дело доказательствами и ответчиком не опровергнуто.
С учетом изложенного, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал доказательства по делу, дал им правильную оценку и не допустил нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права, в том числе являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции полагает, что суд первой инстанции оценил в полном объеме представленные сторонами доказательства и установленные на их основании обстоятельства дела, а также дал им правильную правовую оценку, в связи с чем у апелляционного суда отсутствовали установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены решения суда первой инстанции, соответствующего нормам материального и процессуального права.
Пунктом 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду кассационной инстанции предоставлено право по результатам рассмотрения кассационной жалобы оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2016 по делу в„– А40-73684/15 отменить, решение Арбитражного суда города Москвы от 23.12.2015 оставить в силе.
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423) в пользу ООО "Ситиград" (ОГРН: 1077760210967) судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы в размере 3000 рублей.

Председательствующий судья
Н.Н.БОЧАРОВА

Судьи
О.А.ШИШОВА
В.В.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------