АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 августа 2016 г. по делу в„– А40-195888/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 августа 2016 года.
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Шишовой О.А.,
судей: Бочаровой Н.Н., Петровой В.В.,
при участии в заседании:
от истца: Авакова Н.В. - доверенность от 23 марта 2016 года в„– 33-Д-300/16
от ответчика: Зайченко В.В. - доверенность от 02 декабря 2015 года,
рассмотрев 23 августа 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
ЗАО "МК-Сервис" (ответчик)
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 17 февраля 2016 года,
принятое судьей Беловой А.Р.,
на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда
от 25 мая 2016 года,
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Векличем Б.С., Лящевским И.С.,
по делу в„– А40-195888/2015 по иску
Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423)
к ЗАО "МК-Сервис" (ОГРН: 1027739076848)
о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

установил:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу "МК-Сервис" (далее - ответчик, Общество, ЗАО "МК-Сервис") о взыскании 804 085 рублей 08 копеек задолженности по арендной плате, 34 479 рублей 42 копеек пени.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.02.2016 иск удовлетворен.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2016 решение оставлено без изменения.
Не согласившись с решением и постановлением, ЗАО "МК-Сервис" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Представитель ЗАО "МК-Сервис" в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель Департамента в судебном заседании возражал против доводов, изложенных в кассационной жалобе, просил решение и постановление оставить без изменения.
Как установлено судами, 12.11.1997 на срок до 04.08.2009 между Комитетом по управлению имуществом города Москвы (в настоящее время - Департамент, арендодатель), Московским машиностроительным заводом "Рассвет" и ЗАО "МК-Сервис" (арендатор) заключен договор в„– 01-01375/97 аренды нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, общей площадью 129,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Малая Грузинская, д. 3-9, стр. 1, под реализацию периодической печати (далее - договор аренды).
Поскольку после истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным помещением при отсутствии возражений со стороны арендатора, договор аренды в соответствии с положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считался возобновленным на неопределенный срок.
Дополнительным соглашением от 17.03.2015 договор аренды расторгнут с 29.11.2013, помещения возвращены арендодателю 29.11.2013.
В соответствии с пунктом 5.1 договора арендатор обязался ежеквартально, не позднее пятого числа первого месяца текущего квартала, оплачивать арендную плату.
При неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки, в соответствии с пунктом 6.1 договора, подлежат начислению пени в размере 1% от просроченной суммы, за каждый день просрочки.
В обоснование иска Департамент ссылался на неисполнение Обществом обязательств по внесению арендных платежей с января по ноябрь 2013 года, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 804 085 рублей 08 копеек, что явилось основанием для начисления предусмотренной договором неустойки, размер которой, по расчетам Департамента, составил 34 479 рублей 42 копейки.
Суды первой и апелляционной инстанций, применив положения статей 307, 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о правомерности иска.
Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в решении и постановлении, имеющимся в материалах дела доказательствам, соблюдение норм материального и процессуального права, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения и постановления и направления дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Признавая обоснованным как наличие на стороне арендатора задолженности, так и представленный Департаментом ее расчет, и, удовлетворяя иск, суды указали, что дополнительными соглашениями от 02.03.2004, от 29.09.2006, от 06.11.2007, от 02.02.2009, от 05.05.2010, от 12.07.2014 стороны согласовали изменение ставки арендной платы, о чем уведомлениями от 29.02.2013 в„– 01-01375/97/13/И и от 30.02.2013 в„– 01-01375/97/13/И Департамент известил Общество по его надлежащему адресу.
Таким образом, суды пришли к выводу о правомерности увеличения размера арендной платы Департаментом на основании направленных в адрес Общества уведомлений с приложением дополнительных соглашений, изменяющих порядок уплаты арендной платы, и признали возможным изменить цену договора.
Между тем, судами не принято во внимание следующее.
В соответствии с пунктом 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного, при рассмотрении настоящего дела подлежали выяснению вопросы о том, распространили стороны договора действие нормативно-правовых актов города Москвы непосредственно на свои отношения, предусмотрели ли процедуру увеличения арендной платы на основании данных нормативных актов городов Москвы, является ли изменение арендной платы по договору автоматическим, либо предусмотрен определенный порядок согласования изменения размера арендной платы либо уведомления стороны договора о таком изменении.
Между тем, упомянутые вопросы при рассмотрении дела не ставились.
В соответствии с абзацем 3 пункта 5.1 договора аренды в случае изменения условий оплаты аренды помещения к договору аренды оформляется дополнительное соглашение, которое является неотъемлемой частью договора; пунктом 5.4 договора аренды предусмотрено, что арендная плата по Постановлению Правительства Москвы подлежит ежегодному переоформлению и перерасчету в случае изменения базовой стоимости строительства, изменения минимальной ставки или методика расчета; а пунктом 8.11 договора установлено, что изменение годовой (квартальной, месячной) суммы арендной платы производится только на основании расчетов, являющихся неотъемлемой частью договора, подписываемых арендодателем и арендатором с указанием с какого времени изменена арендная плата, даты, подписи и заверенных печатями сторон.
Оценка названным условиям договора в совокупности судами не дана.
Подлежит принятию во внимание, что выявление согласованной воли путем судебного толкования условий конкретного договора осуществляется сначала с использованием правил пункта 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда суд анализирует буквальное значение содержащихся в тексте слов и выражений, поскольку именно они прежде всего отражают результат согласованной воли контрагентов. Устанавливая содержание конкретного условия при его неясности, суд сопоставляет его с содержанием других условий и общим смыслом договора. При невозможности таким образом установить действительную общую волю сторон договора применяются правила пункта 2 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно выясняется действительная общая воля сторон, учитывается цель договора и принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, в том числе переговоры и переписка контрагентов, практика их взаимоотношений, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
При принятии решения и постановления суды сослались на оформление к договору аренды дополнительных соглашений в соответствии с требованиями пункта 5.1 договора. Между тем, положения пункта 8.11 договора, в соответствии с которыми изменение годовой (квартальной, месячной) суммы арендной платы производится только на основании расчетов, являющихся неотъемлемой частью договора, во внимание не приняты, вопрос о том, связали ли стороны договора возможность увеличения арендной платы наряду с заключением дополнительных соглашений также и обязательным составлением расчетов, подписывались ли сторонами указанные расчеты, судами не исследовался.
Признавая иск обоснованным, суды исходили из подписания сторонами дополнительных соглашений об изменении арендной платы, при этом, как указано судами, последнее из них подписано в 2014 году. Однако, имеющееся в материалах дела последнее подписанное соглашение об изменении арендной платы датировано 2011, а не 2014 годом (т. 1 л.д. 93), в связи с чем вывод судов о фактическом подписании дополнительных соглашений нельзя признать обоснованным.
Приходя к выводу о том, что дополнительные соглашения сторонами подписаны, суды исходили из того, что уведомления об изменении размера арендной платы Департаментом направлялись по надлежащему адресу Общества, сославшись при этом на предоставленные доказательства, подтверждающие направление письма по адресу: г. 107140, г. Московско-Казанский пер., 11/15. При этом, суд первой инстанции указал, что доказательств направления истцу сведений об изменении адреса суду и в материалы дела не представлено. Апелляционный суд этот вывод суда первой инстанции признал правильным.
Между тем, представленным в материалы дела доказательствам изменения адреса Общества и надлежащего уведомления Департамента о смене адреса местонахождения арендатора (т. 1 л.д. 148), а также доказательствам того, что истец располагал сведениями об изменении юридического адрес ответчика, начиная с 10.06.2009 (том 1 л.д. 114, л.д. 117), оценка не дана.
Кроме того, из пункта 8.11 договора следует, что изменение суммы арендной платы производится только путем фактического подписания с указанием даты, подписи и с заверением печатями сторон.
Это обстоятельство во внимание не принято. Фактическое подписание сторонами соглашений об изменении арендной платы в согласованном договором порядке судами не исследовалось.
С учетом изложенного, основания полагать, что судами фактические обстоятельства установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, а содержащиеся в решении и постановлении выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, отсутствуют. Поэтому решение и постановление подлежат отмене.
Поскольку суд кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 АПК РФ не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, дело по основаниям, указанным выше, подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 17 февраля 2016 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 мая 2016 года по делу в„– А40-195888/2015 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья
О.А.ШИШОВА

Судьи
Н.Н.БОЧАРОВА
В.В.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------