АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 января 2016 г. по делу в„– А40-184592/14

Резолютивная часть постановления объявлена 14.01.2016
Полный текст постановления изготовлен 21.01.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,
судей Мысака Н.Я., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от Общества с ограниченной ответственностью "Ситерна" - Белобрыкина Е.И., доверенность от 09.09.2014
от Департамента городского имущества города Москвы - Кастальская Г.С., доверенность от 07.12.2015 в„– 33-д-707-15
рассмотрев 14.01.2016 в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 11.06.2015
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Зотовой Е.А.,
на постановление от 17.09.2015
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Лаптевой О.Н., Верстовой М.Е., Лаврецкой Н.В.,
по делу в„– А40-184592/14 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Ситерна" (ОГРН 1027700189472, 127287, г. Москва, ул. Башиловская, д. 23, стр. 2)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Ситерна" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 217,9 кв. м (этаж 1, помещение I, комнаты 27 - 31, 31а, 32, 33, 35 - 38, 38а, 39, 39а, 40 - 42, 42а), расположенных по адресу: город Москва, ул. Башиловская, д. 23, корп. 2, изложив пункт 2.2 договора в следующей редакции:
"2.2. Продавец в срок не позднее 10 дней с даты поступления первого платежа (п. 3.4 Договора) на расчетный счет, указанный в Договоре, обязан выдать Покупателю комплект документов, в том числе нотариально удостоверенную доверенность, необходимых для подачи заявления о государственной регистрации залога с одновременной регистрацией права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.";
изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции:
"Цена Объекта составляет 20 831 000 (двадцать миллионов восемьсот тридцать одна тысяча) рублей без учета НДС, в соответствии с результатами судебно-оценочной экспертизы по определению размера рыночной стоимости нежилого помещения, проведенной Обществом с ограниченной ответственностью "Бизнес-оценка".
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
изложив пункт 3.4 договора в следующей редакции:
"Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты основного долга, составляющей не менее 578 638 (пятьсот семьдесят восемь тысяч шестьсот тридцать восемь) рублей 89 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга";
изложив пункт 5.2 договора в следующей редакции:
"5.2. В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,5% от цены объекта";
дополнив договор пунктом 5.5 следующего содержания:
"5.5. В случае уклонения от государственной регистрации залога с одновременной регистрацией перехода права собственности на Объект (п. 2.1), а также в случае нарушения сроков исполнения обязательств, предусмотренных п. 2.2 Договора, Продавец обязан уплатить Покупателю штраф в размере 0,5% от цены объекта, в также возместить убытки";
исключив из договора пункты 1.7, 4.5, 5.4 (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения иска).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.06.2015 исковые требования удовлетворены частично: урегулированы разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью "Ситерна" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 217,9 кв. м (этаж 1, помещение I, комнаты 27 - 31, 31а, 32, 33, 35 - 38, 38а, 39, 39а, 40 - 42, 42а), расположенного по адресу: город Москва, ул. Башиловская, д. 23, корп. 2, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции:
"Цена Объекта составляет 20 831 000 (двадцать миллионов восемьсот тридцать одна тысяча) рублей без учета НДС, в соответствии с результатами судебно-оценочной экспертизы по определению размера рыночной стоимости нежилого помещения, проведенной Обществом с ограниченной ответственностью "Бизнес-оценка".
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
изложив пункт 3.4 договора в следующей редакции:
"Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты основного долга, составляющей не менее 578 638 (пятьсот семьдесят восемь тысяч шестьсот тридцать восемь) рублей 89 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
В остальной части в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2015 решение Арбитражного суда города Москвы от 11.06.2015 по делу в„– А40-184592/2014 изменено. Удовлетворено требование Общества с ограниченной ответственностью "Ситерна" к Департаменту городского имущества города Москвы об исключении пунктов 1.7, 4.5, 5.4 из договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 217,9 кв. м (1 этаж, пом. I, комн. 27 - 31, 31а, 32 - 33, 35 - 38, 38а, 39, 39, 40 - 42, 42а), расположенного адресу: города Москва, ул. Башиловская, д. 23, корп. 2. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 11.06.2015, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2015 по делу в„– А40-184592/14 и направить дело на новое рассмотрение.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суды посчитали установленными, неполное выяснение обстоятельств дела, неправильное применение норм права, судами не дана оценка, представленному ответчиком отчету о рыночной стоимости выкупаемого объекта, суд апелляционной инстанции необоснованно исключил из договора п. п. 1.7, 4.5, 5.4 договора, не относящиеся к существенным условиям договора, суды неправомерно отказали в проведении повторной экспертизы, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель подтвердил доводы, изложенные в жалобе, просил отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 11.06.2015, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2015 по делу в„– А40-184592/14 и направить дело на новое рассмотрение.
Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил постановление суда апелляционной инстанции оставить в силе, представил отзыв.
В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассматривается исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях относительно жалобы.
Поскольку постановлением апелляционного суда решение суда первой инстанции изменено, то кассационный суд проверяет законность судебного акта Девятого арбитражного апелляционного суда.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемого судебного акта, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "Ситерна" (арендатор) заключен договор аренды от 20.07.1999 в„– 02-421/99.
По условиям вышеуказанного договора арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Башиловская, д. 23, корп. 2, площадью 220,8 кв. м.
Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.
14.02.2014 истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
12.08.2014 истец получил подписанный со стороны ответчика проект договора.
Не согласившись с отдельными условиями договора истец обратился в суд с настоящим иском.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 в„– 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По ходатайству истца судом была назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам проведения которой экспертом была определена рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Башиловская, д. 23, корп. 2, площадью 220,8 кв. м по состоянию на дату обращения истца с заявлением о реализации права на выкуп арендуемого имущества - 14.02.2014, итоговая величина составила 20.831.000 руб.
Оценив экспертное заключение, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований в части установлены цены.
Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи с чем правомерно удовлетворили требования истца.
Отменяя решение в части отказа в удовлетворении требований об исключении из договора пунктов 1.7, 4.5, 5.4, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что указанные условия договора не относятся к предмету договора и не названы в законе или иных правовых актах как необходимые условия для договоров данного вида.
Доводы заявителя жалобы о том, что цена объекта определена в нарушение действующего законодательства, подлежат отклонению по следующим основаниям:
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам о том, что заключение эксперта от 20.04.2015 в„– 05/15 соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 20 831 000 руб.
Доводы заявителя о неправомерном отказе суда в проведении дополнительной экспертизы подлежат отклонению, поскольку такая экспертиза назначается при наличии оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 87 АПК РФ: при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела. Таких обстоятельств судом не установлено.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемым судебным актом, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены постановления апелляционной инстанции, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2015 по делу в„– А40-184592/14 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Ю.ДУНАЕВА

Судьи
Н.Я.МЫСАК
Е.А.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------