АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 марта 2016 г. по делу в„– А41-52805/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 09 марта 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Крекотнева С.Н.
судей Русаковой О.И., Шишовой О.А.
при участии в заседании:
от заявителя ООО "Блиц-Транс" - Бунос Ю.А. по доверенности от 12.10.2015 в„– 75/15
от ответчиков:
Управления Росреестра по Московской области - Курбанов К.А. по доверенности от 16.12.2015 в„– 464-Д
Администрации Красногорского муниципального района Московской области - не явился, извещен
рассмотрев 02 марта 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
Управления Росреестра по Московской области (ответчика)
на решение от 23 октября 2015 года Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Гриневой А.В.,
и постановление от 28 декабря 2015 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Игнахиной М.В., Мальцевым С.В., Юдиной Н.С.,
по заявлению ООО "Блиц-Транс"
к Управлению Росреестра по Московской области, Администрации Красногорского муниципального района Московской области
о признании незаконным решения

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Блиц-Транс" (далее - ООО "Блиц-Транс" или заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации Красногорского муниципального района Московской области (далее - Администрация) и к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области, регистратор) о признании незаконным и отмене решения - Управления Росреестра по Московской области от 02.07.2015 в„– 50/011/004/2015/2015 об отказе в государственной регистрации соглашения от 25.12.2014 в„– 698 о расторжении договора аренды от 16.05.2011 в„– 143, а также об обязании произвести государственную регистрацию прекращения договора от 16.05.2011 в„– 143 аренды земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, Красногорский район, г. Красногорск, ул. Центральная, кадастровый номер 50:11:0010417:401.
Решением Арбитражного суда Московской области от 23.10.2015, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2015, требования заявителя удовлетворены.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами Управление Росреестра по Московской области обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой на принятое по делу постановление суда апелляционной инстанции, в которой это лицо просит обжалуемые судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать заявителю в полном объеме.
В обоснование своей кассационной жалобы регистрирующий орган ссылается на то, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене, поскольку приняты с нарушением норм материального права, а также указывает на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам по делу.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы Управления Росреестра по Московской области к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.
Надлежащим образом извещенная о месте и времени судебного разбирательства Администрация явку своего представителя в суд кассационной инстанции не обеспечила, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие этого лица.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения явившихся представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты отмене не подлежат.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 16.05.2011 между заявителем и Администрацией был заключен договор в„– 143, согласно которому администрация (арендодатель) предоставило обществу (арендатору) земельный участок площадью 7090 +/- 29 кв. м с кадастровым номером 50:11:0010417:401 для размещения многофункционального жилого комплекса с объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры.
Вместе с тем, на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0010417:401 был построен и введен в эксплуатацию многоэтажный жилой дом с помещениями административно-бытового и общественного назначения по адресу: Московская область, Красногорский район, г. Красногорск, ул. Центральная, а 03.03.2014 заявителю выдано разрешение в„– RU50505102-290 на ввод объекта в эксплуатацию.
Кроме того, строительство многоэтажного жилого дома с помещениями административно-бытового и общественного назначения осуществлялось с привлечением денежных средств согласно Федеральному закону от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Квартиры в построенном жилом доме были переданы дольщикам по актам приема-передачи.
Заявитель и Администрация 25.12.2014 подписали соглашение в„– 698 о расторжении договора аренды земельного участка от 16.05.2011 в„– 143 с 03.03.2014 и заявитель 19.05.2015 обратился к регистрирующему органу с заявлением о государственной регистрации соглашения от 25.21.2014 в„– 698 о расторжении договора аренды земельного участка от 16.05.2011 в„– 143 с приложением пакета документов.
Вместе с тем, сообщением от 02.07.2015 в„– 50/011/004/2015-5175 регистрирующий орган уведомил заявителя об отказе в государственной регистрации соглашения от 25.12.2014 в„– 698 о расторжении договора аренды от 16.05.2011 в„– 143 на основании абзаца 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним".
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя требования заявителя, исходили из того, что заявитель обратился к регистрирующему органу в надлежащем порядке, приложив к своему заявлению все необходимые документы.
При этом суды сослались на то, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, а следовательно, с указанного момента администрация утрачивает право на распоряжение данным земельным участком, поэтому любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к регистрирующему органу с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.
Кроме того, как указали суды, 26.05.2014 зарегистрировано право собственности на квартиру, расположенную в спорном многоквартирном доме, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и общая долевая собственность собственников помещений многоквартирного дома на спорный земельный участок возникла с 26.05.2014, то есть с момента государственной регистрации права собственности физического лица на квартиру, расположенную в многоквартирном доме на спорном земельном участке.
При этом, суды учли, что регистрирующим органом не оспаривается, что заявителем представлены доказательства ввода построенного многоквартирного дома в эксплуатацию, регистрации за частью участников долевого строительства права собственности на переданные им квартиры в спорном доме, поэтому оснований для отказа в регистрации соглашения о прекращении договора аренды в отношении спорного участка не имелось.
Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции отклонил доводы регистрирующего органа, как о том, что государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, может быть произведена только при условии погашения записи об ипотеке, так и ссылку этого лица на статью 29 Закона в„– 122-ФЗ, статью 25 Федерального закона в„– 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
При этом, суд апелляционной инстанции указал на то, что, поскольку государственная регистрация прекращения договора аренды не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды, а указанные регистратором нормы материального права регулируют случаи прекращения ипотеки по воле залогодержателя, в то время как в настоящем деле имеет место прекращение ипотеки по основаниям, предусмотренным нормами Гражданского кодекса Российской Федерации - подпункт 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации - залог прекращается в случае прекращения заложенного права, при этом положения пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" определяют порядок погашения, в том числе регистрационной записи об ипотеке земельного участка до момента возникновения у собственников помещений в отношении последнего права общей долевой собственности.
Суд кассационной инстанции соглашается с такими выводами как суда первой, так и суда апелляционной инстанций.
В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 в„– 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.
Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 в„– 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 в„– 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
Вместе с тем, пункт 2 статьи 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Суд кассационной инстанции отмечает, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, а следовательно, с указанного момента Администрация утрачивает право на распоряжение данным земельным участком.
С момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и администрацией, должен считаться прекратившимся ввиду совпадения в одном лице должника и кредитора, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка (статьи 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, статья 413 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из пункта 8.1 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.
Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
С учетом вышеуказанных норм права, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды, с учетом того, что регистрирующим органом не оспаривается, что заявителем представлены доказательства ввода построенного многоквартирного дома в эксплуатацию, регистрации за частью участников долевого строительства права собственности на переданные им квартиры в спорном доме, поэтому оснований для отказа в регистрации соглашения о прекращении договора аренды в отношении спорного участка не имелось.
Таким образом, правильно установив незаконность отказа регистрирующего органа в государственной регистрации соглашения от 25.12.2014 в„– 698 о расторжении договора аренды от 16.05.2011 в„– 143, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требования заявителя.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Московской области от 23 октября 2015 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2015 года по делу в„– А41-52805/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
С.Н.КРЕКОТНЕВ

Судьи
О.И.РУСАКОВА
О.А.ШИШОВА


------------------------------------------------------------------