АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 сентября 2016 г. по делу в„– А40-202272/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 6 сентября 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Калининой Н.С.,
судей Бочаровой Н.Н., Кобылянского В.В.,
при участии в заседании:
от истца - общества с ограниченной ответственностью "Фортуна": не явился, извещен,
от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы: Дубчак Р.В., дов. от 30.12.2015,
от третьего лица - Правительства Москвы: Дубчак Р.В., дов. от 26.08.2015,
рассмотрев 30 августа 2016 года в судебном заседании кассационную
жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фортуна"
на решение от 25 февраля 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Дудкиным В.В.,
на постановление от 30 мая 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Солоповой А.А., Александровой Г.С., Векличем Б.С.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Фортуна"
(ОГРН 1067746975658)
к Департаменту городского имущества города Москвы
(ОГРН 1037739510423)
о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды,
третье лицо - Правительство Москвы,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Фортуна" (далее - ООО "Фортуна", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) о признании неправомерным одностороннего расторжения договора аренды от 01.07.1996 в„– М-08-005929, оставлении в силе дополнительного соглашения сторон от 25.08.2006 к договору аренды от 01.07.1996 в„– М-08-005929.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.02.2016 по делу в„– А40-202272/2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2016 решение суда оставлено без изменения.
Законность принятых судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Фортуна", которое просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 25.02.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2016 по делу в„– А40-202272/2015, принять новый судебный акт.
В кассационной жалобе ООО "Фортуна" полагает, что суд неправильно применил закон, подлежащий применению, в частности не учел, что поскольку суть предполагаемого нарушения обязательств истцом состоит в неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, то отношения сторон не могут быть оценены судом без учета требований п. 4 ч. 2 ст. 46, абз. 6 пп. 1 ч. 2 ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым из времени неиспользования подлежит исключению время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Суды проигнорировали правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенные Определении от 06.10.2015 в„– 2317-О.
По мнению заявителя, при подписании дополнительного соглашения от 25.08.2006 публично-правовое образование выразило свое волеизъявление на продолжение арендных отношений с новым арендатором, т.е. обществом "Фортуна". По сути, заключая данное дополнительное соглашение, ответчик выразил свое согласие с тем, что обязательство по строительству коммерческо-делового центра будет исполнено истцом в более поздний, разумный срок, поскольку иное не было согласовано в дополнительном соглашении.
ООО "Фортуна" указывает, что исполнение обязательств арендатора по получению разрешения на строительство было поставлено в зависимость от решения публичных властей по выдаче градостроительного платана земельного участка (далее - ГПЗУ), который в свою очередь позволил бы истцу получить разрешение на строительство коммерческо-делового центра.
От ООО "Фортуна" поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства.
Обсудив заявленное ходатайство, судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения кассационной жалобы в отсутствие представителя ответчика, отсутствии предусмотренных ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отложения судебного разбирательства по кассационной жалобе.
В силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание суда кассационной инстанции лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Представитель Департамента в судебном заседании возражал против удовлетворения жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит жалобу подлежащей удовлетворению.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела, между московским земельным комитетом (арендодателем) и товариществом с ограниченной ответственностью "Маркон" (арендатор) заключен договор аренды от 01.07.1996 в„– М-08-005929 земельного участка площадью 4416 кв. м, кадастровый номер 77:08:0008008:1, по адресу: г. Москва, Строгинский бульвар, микрорайон 9, корп. Б-31, сроком на 49 лет для строительства и последующей эксплуатации коммерческо-делового центра.
Договор заключен на 49 лет (п. 2.1. договора).
В соответствии с разделом 4 договора арендатор обязался завершить строительство до 01.12.1998.
Дополнительным соглашением от 25.08.2006 арендатором по договору от 01.07.1996 в„– М-08-005929 определено ООО "Фортуна".
В силу п. 6.1 договора арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в установленном законом порядке, в случае нарушения арендатором условий договора, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами Российской Федерации и г. Москвы.
На основании п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 в„– 427-ФЗ) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" Департамент уведомлением от 22.08.2012 в„– 1Д5-1-28/12-3-(0)02 отказался в одностороннем порядке от договора аренды земельного участка.
Обращаясь с арбитражный суд с настоящим иском, ООО "Фортуна" указывало, что обращалось в Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы с заявкой от 05.08.2009 в„– 001-ГПЗУ-2081/9 ОК/ОК по вопросу разработки ГПЗУ по адресу: г. Москва, Строгинский б-р, мкр. 9, корп. Б-31.
Письмом Москомархитектуры от 17.08.2010 в„– 001-ГПЗУ-2081/9-(0)-10 отказано в подготовке ГПЗУ и возвращен комплект документов.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.05.2011 по делу в„– А40-137277/10-111-914 бездействие Москомархитектуры, выразившееся в прекращении работ по разработке градостроительного плана земельного участка, признано незаконным.
Во исполнение указанного решения Москомархитектурой выдан градостроительный план земельного участка RU77-201000-04477, который утвержден приказом от 24.09.2012 в„– 1770.
В данном ГПЗУ указаны основные виды разрешенного использования земельного участка - благоустройство и озеленение, условно разрешенные виды использования земельного участка и объектов капитального строительства - не установлены, максимальный процент застройки в границах земельного участка - предельная застроенность 0%.
Истец полагает, что с момента заключения договора аренды общество с ограниченной ответственностью "Маркон" и его правопреемник ООО "Фортуна" предпринимали все возможные и зависящие от них действия для исполнения договора.
В силу ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, предусмотренном этой статьей.
В свою очередь, пп. 7 п. 2 данной статьи допускает возможность прекращения аренды земельного участка также и в иных случаях, предусмотренных федеральным законодательством.
Согласно п. 22 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
При рассмотрении дела суды установили, что ООО "Фортуна" не исполнены обязательства по строительству на земельном участке коммерческо-делового центра.
При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о наличии у арендодателя оснований для одностороннего расторжения договора аренды от 01.07.1996 в„– М-08-005929 в порядке, предусмотренном п. 22 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия отклоняет их как несостоятельные, поскольку по дополнительному соглашению от 25.08.2006 к ООО "Фортуна" перешли все права и обязанности арендатора, в том числе обязательство по завершению строительства на земельном участке.
По общему правилу, закрепленному в ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.
В то же время в соответствии с ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.
В соответствии со ст. 386 Гражданского кодекса Российской Федерации должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора, если основания для таких возражений возникли к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.
Вместе с тем, являясь лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность на свой риск, действуя добросовестно и разумно, истец должен был предвидеть и объективно оценивать последствия принятии на себя обязательств арендатора по договору аренды, в том числе обязательства по строительству здания, срок исполнения которого наступил 01.12.1998.
При рассмотрении дела суды пришли к выводу о том, что истец не доказал те обстоятельства, на которые ссылался в обоснование своих требований, в том числе принятие арендатором всех возможных и зависящие от него действия для исполнения договора.
Приведенные заявителем доводы не опровергают выводов судов первой и апелляционной инстанции, не влияют на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
При таких обстоятельствах предусмотренных ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для изменения или отмены обжалуемых судебные актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 25 февраля 2016 года по делу в„– А40-202272/2015, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2016 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.С.КАЛИНИНА

Судьи
Н.Н.БОЧАРОВА
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ


------------------------------------------------------------------