АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июня 2016 г. по делу в„– А40-18196/2015

Резолютивная часть объявлена 22 июня 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 24 июня 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Бочаровой Н.Н., Русаковой О.И.
при участии в заседании:
от заявителя - ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Центральный" - Свиридов В.В., доверенность в„– 325-15 от 08.12.2015 г., сроком на 1 год
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве - Скиперский А.С., доверенность в„– 29137/2015 от 31.12.2015 года, сроком по 31.12.2016 г.
от третьего лица - ООО "Кюне+Нагель" - не явился, извещен
рассмотрев 22 июня 2016 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Центральный" (заявитель)
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 03 сентября 2015 года
принятое судьей Дранко Л.А.
на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда
от 10 декабря 2015 года
принятое судьями Каменецким Д.В., Свиридовым В.А., Якутовым Э.В.
по заявлению ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Центральный" (ОГРН 102773932600, ИНН 7701140866, 123317, город Москва, Пресненская набережная, 10)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве (ОГРН 1097746680822, ИНН 7726639745, 115191, город Москва, улица Большая Тульская, 15)
третье лицо: ООО "Кюне+Нагель"
о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения

установил:

Закрытое акционерное общество "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. закрытым паевым инвестиционном фондом недвижимости "Центральный" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением, с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требований, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве (далее - Управление Росреестра по Москве) о признании незаконным решения Управления Росреестра по Москве от 07.11.2014 в„– 11/012/2014-415 об отказе в государственной регистрации расторжения договора аренды в„– 08/09/08 от 09.09.2005 г. (регистрационная запись в„– 77-77-11/090/2006-929 от 28.09.2006) и обязании Управление Росреестра по Москве произвести государственную регистрацию расторжения договора аренды и внести запись о прекращении договора аренды в„– 08/09/08 от 09.09.2005 г.
Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 16, 17, 18 Федерального закона в„– 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", мотивированы тем, что заявитель приобрел объект недвижимости, после чего узнал о наличии обременения объекта в виде аренды, срок которого на момент приобретения объекта уже истек. Между тем, наличие зарегистрированного обременения в виде аренды препятствует осуществлению прав заявителя как собственника в части распоряжения имуществом, поэтому отказ регистрирующего органа в государственной регистрации дополнительного соглашения о расторжении договора аренды и прекращения зарегистрированного права аренды нарушает его права.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью "Кюне+Нагель" (далее - ООО "Кюне+Нагель").
Решением от 03 сентября 2015 года Арбитражный суд города Москвы в удовлетворении требований отказал.
Суд первой инстанции исходил из того, что обжалуемое решение государственного регистратора соответствует нормам действующего законодательства и не нарушает прав и законных интересов заявителя, тогда как последним в нарушение требований пунктов 1, 4 статьи 18 Федерального закона в„– 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не представлены необходимые для осуществления государственной регистрации документы.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2015 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. закрытым паевым инвестиционном фондом недвижимости "Центральный", которое не согласно с принятыми судебными актами, просит их отменить, в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт об удовлетворении требований.
Заявитель кассационной жалобы полагает, что суды не приняли во внимание тот факт, что договор аренды прекратил свое действие и фактически и юридически, предусмотренный в договоре аренды срок аренды истек 30 сентября 2008 года. Между тем, документы, на необходимость представления которых указало Управление Росреестра по Москве в своем отказе, не были предоставлены заявителем по причине их отсутствия.
Заявитель также ссылается на положения статьи 17, 18 Федерального закона в„– 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункты 22, 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста от 06.08.2004 г. в„– 135 и считает, что им были предоставлены необходимые для осуществления государственной регистрации документы.
Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, просил судебные акты отменить, требования удовлетворить.
Представитель Управления Росреестра по Москве в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил судебные акты оставить без изменения.
Кассационным судом направлена в адрес ООО "Кюне+Нагель" копия определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако его представители в суд не явились.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о публикации судебного акта.
С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению третьего лица, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие.
Выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа не находит оснований к отмене судебных актов в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, объектом аренды по договору от 09.09.2005 в„– 08/09/08, заключенному между Компанией с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед" (арендодатель) и ООО "КЮНЕ+НАГЕЛЬ" (арендатор), являлись помещения, расположенные в здании по адресу: г. Москва, пер. Трехпрудный, д. 9, стр. 2, площадью 143,2 кв. м (по данным БТИ) и 180,0 кв. м расчетная.
Дополнительным соглашением от 30.11.2007 в„– 4 договор аренды от 09.09.2005 в„– 08/09/08 расторгнут.
Между тем, 26 марта 2009 года ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" приобрело здание по адресу: г. Москва, пер. Трехпрудный, д. 9, стр. 2 в собственность.
В последующем, 23 сентября 2014 года ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении названного договора аренды.
При этом, вместе с заявлением на государственную регистрацию заявителем было представлено дополнительное соглашение от 30.11.2007 в„– 4 к договору аренды от 09.09.2005 в„– 08/09/08 с актом передачи помещений.
Вместе с тем, 10 октября 2014 года Управление Росреестра по Москве уведомило общество о приостановлении государственной регистрации, поскольку заявителем не представлены второй экземпляр дополнительного соглашения, а также доверенность от 01.10.2007 на заместителя директора филиала Компании с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед" Степанова В.А., подписавшего дополнительное соглашение.
Поскольку указанные документы обществом представлены не были, решением Управления Росреестра по Москве от 07.11.2014 в„– 11/012/2014-415 в государственной регистрации дополнительного соглашения от 30.11.2007 в„– 4 о прекращении договора аренды от 09.09.2005 в„– 08/09/08 отказано на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Отказ в государственной регистрации от 07.11.2014 заявитель считает незаконным и не соответствующим требованиям действующего законодательства, в связи с чем, обратился в суд с настоящим заявлением.
Выводы судов обеих инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных обществом требований являются правильными и суд кассационной инстанции с ними соглашается в связи со следующим.
В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания ненормативных правовых актов недействительными, а также действий (бездействия) должностного лица неправомерными является несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. Таким образом, для признания арбитражным судом незаконными ненормативных актов и действий государственных органов, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 в„– 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.
Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В силу пункта 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Согласно статье 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Согласно пункту 22 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 в„– 135, действовавшего на момент принятия оспариваемого отказа, государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП.
В соответствии с пунктом 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, внесение в Единый государственный реестр прав записей о регистрации прекращения и расторжения договора аренды осуществляется на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.
Между тем, помимо указанного заявления в регистрационный орган должны быть представлены документы, необходимые и достаточные для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав (ст. ст. 17 и 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
В то же время, само по себе истечение срока аренды, указанного в записях Единого государственного реестра прав, не является основанием для погашения записи.
Запись о прекращении аренды вносится в Единый государственный реестр прав по заявлению любой из сторон договора аренды на основании документов, свидетельствующих о прекращении договора аренды.
Любая из сторон договора вправе обратиться с заявлением о прекращении аренды, представив при этом документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений. Таким документом может являться акт передачи арендованного имущества арендодателю (ст. 622 ГК РФ) или уведомление, направленное одной стороне другой, о прекращении арендных отношений в связи с истечением срока аренды, о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок, или соглашение о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия.
Представление документов, подтверждающих фактическое прекращение арендных отношений, является необходимым в связи с тем, что по общему правилу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Таким образом, подтверждение прекращения договорных отношений в соответствии с требованиями действующего законодательства является необходимым условием при осуществлении регистрирующим органом действий по внесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении аренды.
В силу статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации может быть отказано в случае непредставления документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
На государственную регистрацию заявителем было предоставлено дополнительное соглашение к договору аренды.
В то же время, согласно пункту 5 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.
Между тем, как установлено судами первой и апелляционной инстанций, заявителем на государственную регистрацию был предоставлен один экземпляр дополнительного соглашения в„– 4 от 30.11.2007 к договору аренды и акта передачи помещений.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем (п. 2 ст. 16 Закона о регистрации).
Как установлено судами обеих инстанций, дополнительное соглашение в„– 4 от 30.11.2007 к договору аренды в„– 08/09/08 от 09.09.2005 подписано заместителем директора филиала Компании с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед" Степановым В.А., действовавшим на основании доверенности б/н от 01.10.2007.
Между тем, согласно пункту 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
В силу абзаца 5 пункта 4 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию, лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица либо нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица или заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица копии этих учредительных документов, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени юридического лица, если иное не установлено федеральным законом.
Таким образом, поскольку с заявлением о регистрации дополнительного соглашения обратился новый собственник здания, фактически правопреемник одной из сторон договора аренды (арендодателя), при этом дополнительное соглашение от имени арендодателя было подписано заместителем директора филиала Компании с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед", действовавшего на основании доверенности, а сам заявитель дополнительное соглашение не подписывал, то при такой ситуации, для государственной регистрации необходимо было предоставить доказательства, подтверждающие полномочия лица, подписавшего дополнительное соглашение.
Однако, как установлено судами обеих инстанций, при обращении заявителя в Управление Росреестра по Москве доверенность на Степанова В.А., подписавшего дополнительное соглашение к договору аренды, заявителем не представлено.
Кроме того, заявителем не были предоставлены документы, подтверждающие полномочия генерального директора ООО "Кюне+Нагель" Андре Верхана на момент подписания дополнительного соглашения.
При изложенных обстоятельствах, суды обеих инстанций обоснованно и на основании правильного применения норм материального права пришли к обоснованному выводу о том, что заявителем в нарушение требований законодательства не предоставлены необходимые для осуществления государственной регистрации документы и в установленном законом количестве экземпляров, поэтому решение регистрирующего органа являлось правомерным.
В связи с изложенным довод кассационной жалобы об истребовании регистрирующим органом дополнительных документов, не предусмотренных законодательством, несостоятелен, поскольку регистрирующий орган указал о непредставлении заявителем документов, в рамках требований Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и гражданского законодательства.
Доводы кассационной жалобы внимательно и подробно изученные судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку по существу, направлены на переоценку установленных судом фактов, исследованных доказательств и сделанных на их основании выводов, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Как правильно указали суды обеих инстанций, сам по себе факт отсутствия у заявителя истребуемых регистрирующим органом документов не означает незаконности оспариваемого решения.
Доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального права, поскольку для того, чтобы государственная регистрация прекращения аренды состоялась необходимо соблюдение процедуры, указанной в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судебные акты являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 сентября 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2015 года по делу в„– А40-18196/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ

Судьи
Н.Н.БОЧАРОВА
О.И.РУСАКОВА


------------------------------------------------------------------