АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июня 2016 г. по делу в„– А40-19210/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Аталиковой З.А., Денисовой Н.Д.,
при участии в заседании:
от истца - Даниленко Н.Д. по доверенности от 19.02.2016, Правдивого Д.А. по доверенности от 11.11.2015,
от ответчика - Гречко А.В. по доверенности от 07.12.2015 в„– 33-Д-703/15,
от третьего лица - Решетникова Д.К. по доверенности от 14.01.2016 в„– ДКН-16-37-2/6-1,
рассмотрев 08 июня 2016 года в судебном заседании кассационные жалобы ООО "Специализированное ортопедическое предприятие "Супер-М", Департамента культурного наследия города Москвы
на постановление от 29 февраля 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Бодровой Е.В., Левиной Т.Ю.,
по иску ООО "Специализированное ортопедическое предприятие "Супер-М" (ОГРН 1027739118406, ИНН 7709304682, 105120, г. Москва, ул. Сергия Радонежского, д. 21)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, 125009, г. Москва, пер-к Газетный, д. 1/12)
третье лицо Департамент культурного наследия города Москвы (115035, г. Москва, ул. Пятницкая, д. 19)
об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений, об определении условий договора

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Специализированное ортопедическое предприятие "Супер-М" (далее ООО СОП "Супер-М", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 679,6 кв. м (подвал, пом. I, комн. 1; этаж 1, пом. I, комн. 1 - 15, А, В, пом. III, комн. 1, Г, Г1, пом. V, комн. 1, Б, в; этаж 2, пом. I, комн. 1 - 34, А, Б, В, Г), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Сергия Радонежского, д. 21, по цене равной 29 323 000 руб. (без учета НДС), с рассрочкой оплаты в течение двух лет, с установлением периодичного (ежеквартального) платежа равным 3 665 375 руб. без учета НДС на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент культурного наследия города Москвы (далее Мосгорнаследие).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 28 сентября 2015 года исковые требования удовлетворены.
Полагая исковые требования подлежащими удовлетворению, суд исходил из того, что истец и арендуемое им помещение соответствуют критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", истцом предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного помещения в соответствии с названным Федеральным законом.
Суд установил, что у Департамента отсутствовали правовые основания для воспрепятствования ООО СОП "Супер-М" в реализации его преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения.
Суд определил выкупную стоимость имущества в 29 323 000 руб.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 февраля 2016 года указанное решение изменено: в части размера покупной цены, цена определена в 116 684 000 руб. без учета НДС, в части размера периодичного платежа, указанный платеж составляет 14 585 500 руб. без учета НДС.
Апелляционный суд, изменяя решение суда первой инстанции, исходил из того, что выводы, содержащиеся в заключении эксперта, составленного по результатам назначенной судом повторно экспертизы, являются недостоверными, поскольку эксперт в исследовании применил к ценам на объекты-аналоги понижающий коэффициент, эксперт исходил из того, что объекты-аналоги являются отдельно-стоящими особняками, а оцениваемый объект - только частью здания.
Апелляционный суд оценил отчет, выполненный по заказу истца, указал, что из определенной экспертом рыночной стоимости последний исключил сумму неотделимых улучшений, факт выполнения которых истцом и размер документально не подтверждены.
В качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость выкупаемого объекта, апелляционный суд принял отчет, выполненный по заказу ответчика.
ООО СОП "Супер-М" подана кассационная жалоба, согласно которой истец просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.
Заявитель жалобы не согласен с размером определенной апелляционным судом выкупной цены.
Указывает, что суд первой инстанции правомерно определил выкупную стоимость имущества исходя из заключения эксперта от 22.05.2015 в„– ЭС-34, выполненного по результатам назначенной судом экспертизы, которое ни одной из сторон не было оспорено либо поставлено под сомнение.
Заявитель жалобы полагает, что отчет об оценке в„– 726/37 ООО "Бюро оценки бизнеса" не может быть положен в основу судебного акта об определении рыночной стоимости, поскольку не является отчетом об определении рыночной стоимости, выполненным собственником подлежащего приватизации имущества в смысле статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, статьи 8 Федерального закона в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности"; указанный отчет выполнен при грубейшем нарушении требований ФСО, в частности, без осмотра объекта оценки и учета его фактического состояния.
Мосгорнаследие обратилось в суд кассационной инстанции с жалобой, согласно которой третье лицо просит решение суда первой инстанции изменить в части внесения в существенные условия договора купли-продажи требований по сохранению выявленного объекта культурного наследия, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Сергия Радонежского, д. 21.
Заявитель жалобы указывает, что суды не учли, что здание по адресу: г. Москва, ул. Сергия Радонежского, д. 21 является выявленным объектом культурного наследия "Жилой дом, XIX в." на основании протокола экспертной комиссии по вновь выявленным памятникам при Управлении государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры города Москвы (Архитектурная секция) от 30.01.1991 в„– 24, Приказа Мосгорнаследия от 05.05.2009 в„– 164 "Об утверждении протокола заседания секции в„– 1/37 секции в„– 1 Историко-культурного экспертного совета".
Ссылается на то, что в договоре купли-продажи спорного объекта не содержится условие о наличии у лица, у которого на основании договора возникает право собственности на такое имущество, обязательства по выполнению требований, установленных пунктами 1 - 3 статьи 47.3 Федерального закона в„– 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" в отношении объекта договора.
Представитель истца в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы, возражал против удовлетворения жалобы Мосгорнаследия.
Представитель третьего лица в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы, возражал против удовлетворения жалобы ООО СОП "Супер-М".
Ответчик возражал против удовлетворения кассационной жалобы истца, доводы жалобы третьего лица поддерживает.
Письменные отзывы на жалобы не представлены.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемое постановление подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судами установлено, что ООО СОП "Супер-М" является субъектом малого предпринимательства.
Между Департаментом (арендодатель) и ООО СОП "Супер-М" (арендатор) заключен договор аренды в„– 01-544/96 от 18.06.1996, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 684,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Сергия Радонежского, д. 21, стр. 1.
Объектом названного договора аренды является самостоятельный обособленный объект, собственник которого - город Москва, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.01.2004 сделана запись в„– 77-01/30-1053/2003-815.
Названный договор аренды заключен на срок с 24.10.1995 по 03.06.2019 (пункт 1.2 договора).
Дополнительным соглашением от 24.05.2010 внесены изменения в части арендуемой площади: было 684,2 кв. м, стало 679,6 кв. м, в части изменения адреса объекта: было ул. Сергия Радонежского, д. 21, стр. 1 стало Сергия Радонежского, д. 21.
На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец 03.09.2013 обратился в Департамент с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.
Ответ на заявление истца о выкупе ответчик не представил.
Истец в адрес ответчика направил претензию с требованием заключить договор купли-продажи на спорное имущество по цене 24 491 526 руб., которая последним оставлена без ответа.
Неисполнение ответчиком обязательства по заключению договора купли-продажи арендуемого истцом нежилого помещения при наличии у истца преимущественного права на приобретение спорного имущества послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент подачи истцом заявления о заключении договора купли-продажи на спорное имущество) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 в„– 144-ФЗ;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Суды установили, что ООО СОП "Супер-М" соответствует требованиям, установленным статьей 3 указанного Федерального закона, и, соответственно, имеет право на выкуп арендуемого им имущества.
Как сказано выше, ООО СОП "Супер-М" является субъектом малого предпринимательства.
Судами установлено, что нежилое помещение арендуется истцом непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ; у истца отсутствует задолженность по арендной плате.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ цена, по которой приобретается арендуемое имущество, признается равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В деле имеется отчет от 27.09.2013 об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный по заказу истца, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 24 491 525 руб. 42 коп. без учета НДС.
Как указывает Департамент, в соответствии с отчетом об оценке, выполненным по его заказу уполномоченной организацией ООО "Бюро оценки бизнеса", рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 116 684 000 руб. (без учета НДС).
Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда от 23.06.2014 назначена судебно-оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения общей площадью 679,6 кв. м по состоянию на 03.09.2013, проведение которой поручено эксперту Некоммерческому партнерству "Федерация судебных Экспертов" Автономной некоммерческой организации "Центр Оценки Недвижимости и Бизнеса".
Согласно заключению от 29.07.2015 в„– 1-1672/5 эксперта Некоммерческого партнерства "Федерация судебных Экспертов" Автономной некоммерческой организации "Центр Оценки Недвижимости и Бизнеса" рыночная стоимость спорного объекта составила 27 937 048 руб. (без учета НДС) по состоянию на 03.09.2013.
Поскольку при проведении экспертизы не учтено, что объект является вновь выявленным объектом культурного наследия регионального значения, определением от 27.01.2015 суд назначил повторную судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой поручено эксперту ООО "Оценка".
Поскольку ООО "Оценка" сообщило о невозможности проведения экспертизы в связи с недостаточностью квалификации, учитывая, что объект является памятником архитектуры, определением от 27.03.2015 суд поручил проведение экспертизы ООО "Независимое экспертно-оценочное бюро".
Перед экспертом поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 679,6 кв. м (подвал, пом. I, комн. 1, этаж 1, пом. I, комн. 1 - 34, А, Б, В, Г), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Сергия Радонежского, д. 21 по состоянию на 03.09.2013.
Согласно заключению эксперта ООО "Независимое экспертно-оценочное бюро" рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 03.09.2013 составила 29 323 000 рублей без учета НДС.
Апелляционный суд рассмотрел повторно в соответствии с частью 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело по имеющимся в деле доказательствам.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе вышеназванное заключение эксперта, апелляционный суд установил, что истец на основании договора от 18.06.1996 в„– 1-544/96 арендует все здание по адресу: г. Москва, ул. Сергия Радонежского, д. 21 (свободных помещений, которые бы в данном здании имелись, но не были переданы в аренду истцу городом Москвой по вышеуказанному договору аренды не имеется), при этом в договоре аренды объект аренды определен не как отдельное здание, а как нежилые помещения, расположенные в нем.
Спорный объект является особняком, памятником архитектуры регионального значения, расположен на старинной улице в центре Москвы в Таганском районе. Истец арендует все здание (владеет всем особняком).
Истец обратился в Департамент с заявлением о выкупе всего здания по адресу: г. Москва, ул. Сергия Радонежского, д. 21.
На вопрос суда кассационной инстанции, подтвердил, что заявил о выкупе всего здания по указанному адресу, а не части помещений, находящихся в данном здании.
Апелляционный суд установил, что согласно исследовательской части заключения эксперта ООО "Независимое экспертно-оценочное бюро" при сравнительном методе эксперт использовал в качестве объектов-аналогов особняки (все здание общей площадью 402 кв. м по адресу: г. Москва, Андроньевская пл., д. 4, стр. 2, все здание общей площадью 1215 кв. м по адресу: ул. Спартаковская, д. 8), однако применил к ценам на данные объекты-аналоги понижающий коэффициент, полагая, что оцениваемый объект не является особняком, истец арендует не все здание, а отдельные помещения в нем.
Эксперт ООО "Независимое экспертно-оценочное бюро", вызванный судом для дачи объяснений, пояснил, что его выводы о стоимости выкупаемого объекта основываются на том, что истец не является арендатором (владельцем) всего здания, проход истца в здание с тыльной стороны ограничен, с фасадной стороны отсутствует.
Между тем, обстоятельство наличия нескольких отдельных входов в здание, конфигурация здания, арочный проезд во внутренний двор с трех сторон огороженный стенами указанного здания, позволяющий парковать там автотранспорт, повышает рыночную стоимость такого здания.
Как сказано выше, истец заявил о выкупе всего здания.
Апелляционный суд установил, что эксперт сделал вывод о значительном фактическом износе оцениваемого объекта и его неудовлетворительном состоянии лишь на основании фотографий отдельных фрагментов оцениваемого здания.
При рассмотрении настоящего дела в суде апелляционной инстанции истец о назначении по делу экспертизы не заявлял; апелляционный суд предлагал сторонам заявить ходатайство о назначении по делу экспертизы, стороны такое ходатайство не заявили.
Апелляционный суд, оценив отчет от 27.09.2013 в„– 337/13-1 об оценке рыночной стоимости, выполненный по заказу истца, счел, что отчет не является доказательством выкупной цены в размере 24 491 525 руб. 42 коп. без учета НДС, поскольку эксперт из определенной им рыночной стоимости объекта (107062 983 руб. (с учетом НДС) исключил 78 050 000 руб. ("сумма затрат на реставрацию и восстановление помещения").
Согласно части 6 статьи 5 Закона в„– 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона в„– 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.
Доказательства, подтверждающие, что ремонт спорного помещения, неотделимые улучшения произведены именно истцом, произведены с согласия Департамента, их размер, не представлены.
Истец о необходимости зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества при рассмотрении настоящего дела не заявлял.
При назначении судом экспертизы перед экспертами не ставился вопрос об определении стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Сергия Радонежского, д. 21 с учетом его фактического состояния, износа, степени повреждения по состоянию на 03.09.2013.
Оценив экспертное заключение ООО "Бюро оценки бизнеса" в„– 726/37, выполненное по заказу ответчика, согласно которому рыночная стоимость выкупаемого объекта по состоянию на 03.09.2013 составляет 116 684 000 руб. без НДС, апелляционный суд признал его отвечающим требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.
Апелляционный суд указал, что величина рыночной стоимости выкупаемого объекта, определенная оценщиком, привлеченным ответчиком, сопоставима с величинами, определенными оценщиком, привлеченным истцом, составившими 106 845 297 руб. при исследовании сравнительным методом и 107 062 983 руб. при исследовании доходным методом.
При изложенных, установленных апелляционным судом обстоятельствах, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований, исходя из выкупной цены недвижимого имущества 116 684 000 руб.
Ссылка Мосгорнаследия на отсутствие в договоре купли-продажи условия о наличии у покупателя обязательства по выполнению требований, предусмотренных пунктами 1 - 3 статьи 47.3 Федерального закона в„– 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" в отношении объекта договора, несостоятельна, поскольку третье лицо указанные возражения при рассмотрении настоящего дела и соответствующее предложение по включению в договор определенного условия не заявляло, суды соответствующие обстоятельства не устанавливали.
Согласно части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого в кассационном порядке судебного акта не имеется, в связи с чем кассационные жалобы удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 февраля 2016 года по делу в„– А40-19210/2014 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА

Судьи
З.А.АТАЛИКОВА
Н.Д.ДЕНИСОВА


------------------------------------------------------------------