АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 марта 2016 г. по делу в„– А40-13706/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2016 г.
Полный текст постановления изготовлен 18 марта 2016 г.
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Нечаева С.В.
судей Денисовой Н.Д., Петровой Е.А.
при участии в заседании:
от истца: Кужелев С.В., дов. от 08.07.2015
от ответчика: Величко А.Н., дов. от 07.12.2015 в„– 33-Д-699/15
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на постановление от 22 декабря 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И.,
по иску ООО "Агрика"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Агрика" (истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 159,1 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1, 3 - 9, 9а) в здании по адресу: г. Москва, ул. Стартовая, д. 33, по цене 7 500 700 руб.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 09 июня 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого помещения по основаниям, предусмотренным ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 г. в„– 159-ФЗ, поскольку не подписал полученный от ответчика проект договора купли-продажи в 30-дневный срок, хотя бы и с протоколом разногласий.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2015 года решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик подал кассационную жалобу, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, как принятое с нарушением норм материального права, при несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, оставить в силе решение суда первой инстанции.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.
Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемого судебного акта, а также соответствие выводов суда в постановлении установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как установлено судом и следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Агрика" в соответствии с договором аренды от 18.04.2003 г. в„– 3-314 (в редакции дополнительных соглашений к нему от 25.12.2004 г., от 28.08.2009 г.), заключенным с Департаментом имущества г. Москвы, арендует нежилое помещение I этажа 1 общей площадью 157,9 кв. м (комн. 1 - 7, 7а, 8, 9) в здании по адресу: г. Москва, ул. Стартовая, д. 33, разрешенное использование: бытовое обслуживание (92 кв. м) и торговое (65,9 кв. м).
Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения и земельного участка, истец 18.06.2014 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.
Департаментом городского имущества г. Москвы издано распоряжение от 29.07.2014 г. в„– 11482 о приватизации арендованного помещения путем предоставления Истцу преимущественного права выкупа по цене 19 208 780 руб. с рассрочкой на 3 года (т. 2 л.д. 85-87).
Письмом исх. от 08.08.2014 г. в адрес истца направлен проект договора купли-продажи с указанием стоимости имущества - 19 208 780 руб. без НДС. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда по состоянию на 04.03.2014 г., выполненным независимым оценщиком (т. 2 л.д. 68-92); данный проект получен истцом нарочным 12.08.2014 г.
Истец, не согласившись со стоимостью спорного объекта, обратился к независимому оценщику; согласно отчету об оценке (т. 2 л.д. 1-20) рыночная стоимость объекта по состоянию на 16.10.2014 г. составляет 7 500 700 руб. без НДС.
Истец направил ответчику письмо исх. от 26.08.2014 г. с предложением заключить договор купли-продажи по цене 7 500 700 руб. без НДС (т. 2 л.д. 83-84).
Проект договора, подписанный одной стороной и направленный другой стороне, является офертой.
Протокол разногласий к нему, подписанный стороной, получившей первоначальный проект договора, является отказом от акцепта и новой офертой (ст. 443 Гражданского кодекса российской Федерации).
Оферта может быть оформлена в виде подписанного оферентом проекта договора, или в виде протокола разногласий к проекту договора, или в виде одностороннего заявления (письма, уведомления).
Таким образом, как правильно указано судом апелляционной инстанции, направленное истцом ответчику письмо от 26.08.2014 г. являлось протоколом разногласий, новой офертой.
Аналогичный подход применен Верховным Судом РФ в Определениях от 30.09.2015 г. в„– 305-ЭС15-8151 по делу в„– А40-48277/2014, от 30.09.2015 г. в„– 305-ЭС15-8832 по делу в„– А40-34226/2014.
Ответчик не подписал протокол разногласий, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.
Как правильно указано судом, истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ: истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 в„– 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в„– 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Для установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, определением суда апелляционной инстанции от 09.11.2015 г. была назначена экспертиза; согласно заключению эксперта ООО "Столичное Агентство Оценки" стоимость объекта по состоянию на 18.06.2014 составила 13 441 080 руб. без НДС.
Экспертное заключение выполнено по состоянию на 18.06.2014 - дату обращения истца за государственной услугой "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении спорного объекта.
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным; между сторонами спора при заключении такого договора возникли разногласия, вследствие чего рассмотрение судом возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
При таких обстоятельствах, учитывая выводы судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отмене решения суда первой инстанции и об удовлетворении исковых требований.
Выводы суда апелляционной инстанции основаны на результатах оценки доказательств, указание на которые содержится в обжалуемом постановлении, при этом в силу положений части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд исходил из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.
Нарушений требований процессуального законодательства при сборе и оценке судом доказательств по делу суд кассационной инстанцией не усматривает.
Доводы кассационной жалобы основаны на иной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, а поэтому они не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта. Переоценка установленных судом первой или апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены решения и постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2015 года по делу в„– А40-13706/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
С.В.НЕЧАЕВ

Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
Е.А.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------