АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 марта 2016 г. по делу в„– А40-73473/15

Резолютивная часть объявлена 23 марта 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 25 марта 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Калининой Н.С., Русаковой О.И.
при участии в заседании:
от истца - ООО "Доминанта" - Бандарев А.В., доверенность в„– 3 от 09.12.2015 г., сроком по 31.01.2016 г.
от ответчиков: 1. Департамента городского имущества города Москвы - Зебелян С.А., доверенность от 30.12.2015 г. в„– 33-Д-843/15 сроком по 31.12.2016 г.
2. Управления Росреестра по г. Москве - не явился, извещен,
от третьего лица - Правительства Москвы - Зебелян С.А., доверенность от 05.02.2016 г. в„– 4-14-77/6
рассмотрев 23 марта 2016 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "Доминанта" (истец)
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 16 сентября 2015 года
принятое судьей Дудкиным В.В.
на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда
от 15 декабря 2015 года
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Александровой Г.С., Панкратовой Н.И.
по иску ООО "Доминанта" (ОГРН 1117746522486)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423), Управлению Росреестра по Москве
третье лицо: Правительство Москвы,
о признании расторжения договора незаконным и обязании аннулировать запись в ЕГРП

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Доминанта" (далее - ООО "Доминанта") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве (далее - Управление Росреестра по Москве) с требованиями о признании расторжения договора аренды земельного участка от 01 июля 1996 года в„– М-06-005921 незаконным и обязании Управление Росреестра по Москве аннулировать запись в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) о прекращении прав и обязанностей ООО "Доминанта" по договору аренды от 01 июля 1996 года в„– М-06-005921 на земельный участок площадью 9559 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, Проектируемый пр-д 562 (Старобитцевская ул.), Северное Бутово, мкрн. 4А кадастровый номер 77:06:0011007:13, обязании Управление Росреестра по Москве зарегистрировать за ООО "Доминанта" обременение на указанный земельный участок в виде права аренды по договору аренды земельного участка от 01 июля 1996 года в„– М-06-005921.
Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 12, 450 - 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что отказ Департамента от договора аренды осуществлен при отсутствии предусмотренных законом и условиями договора оснований, арендатором условия договора аренды выполнялись надлежащим образом.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.
Решением от 16 сентября 2015 года Арбитражный суд города Москвы в иске отказал.
Суд первой инстанции сделал вывод о том, что отказ Департамента от договора аренды является правомерным ввиду наличия оснований, предусмотренных пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" для расторжения договора аренды земельного участка, так как разрешение на строительство не было получено истцом по истечении 5-ти лет со дня заключения договора аренды.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2015 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Доминанта", которое не согласно с судебными актами полагая, что они являются незаконными и необоснованными, приняты с нарушением норм материального права, просит судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявитель кассационной жалобы полагает, что суды неправильно применили нормы пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и не установили существенные обстоятельства по делу. Как указывает заявитель, договором аренды срок исполнения обязательств по строительству многоэтажного гаража (срок окончания строительства) не установлен, между тем, на земельном участке велись строительные работы, имеются объекты незавершенного строительства. Ссылаясь на нормы пункта 2 статьи 51, пункта 1 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации заявитель указывает на то, что у предыдущего арендатора имелась разрешительная документация на строительство объекта, однако истцу, получившему по уступке права и обязанности арендатора по договору аренды, строительная документация не была передана в полном объеме. Кроме того, по мнению заявителя исходя и положений абзаца 5 пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. в„– 137-ФЗ судам следовало установить процент готовности объекта незавершенного строительства на арендуемом участке в соответствии с проектом.
Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Представители Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы в судебном заседании возражали против удовлетворения кассационной жалобы, просили судебные акты оставить без изменения.
Кассационным судом направлена в адрес Управления Росреестра по Москве копия определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако его представители в суд не явились.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с интернет-сайта о публикации судебного акта.
С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению указанного лица, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие.
Выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, 01 июля 1996 года между Московским земельным комитетом и гаражно-строительным кооперативом "Битца" заключен договор в„– М-06-005921 аренды земельного участка площадью 10 000 кв. м, кадастровый номер 77:06:0011007:13, расположенного по адресу: г. Москва, Северное Бутово, мкрн. 4А, проектируемый пр-д 562 (Старобитцевская ул.), сроком на 25 лет для размещения и эксплуатации двухэтажного подземного гаража-стоянки боксового типа на 298 машиномест с открытой стоянкой на кровле.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 23 января 2012 года по делу в„– А40-132353/11 установлен факт переуступки прав и обязанностей по данному договору арендатором ГСУ "Битца" на ООО "Омела".
Далее в соответствии с зарегистрированным в установленном порядке договором уступки прав аренды от 01 июля 2011 года ООО "Доминанта" приобрело у ООО "Омела" права и обязанности арендатора по договору долгосрочной аренды земельного участка от 01 июля 1996 года в„– М-06-005921.
Суды также установили, что 16 января 2015 года истец обратился к Департаменту по вопросу предоставления государственной услуги "выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве".
Между тем, 12 марта 2015 года истцом получено письмо в„– 33-5-592/15-(0)-1, в котором Департамент отказал в приеме документов, на основании пунктов 2.4.1, 2.8.1.1 Административного регламента предоставления государственной услуги города Москвы "выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка", указывая на то, что ООО "Доминанта" не является лицом, указанным в пункте 2.4.1 Административного регламента.
Согласно пункту 2.8.1.1 Административного регламента основанием для отказа в приеме документов, необходимых для предоставления государственной услуги, является обращение за предоставлением услуги лица, не являющегося заявителем в соответствии с Административным регламентом.
Департамент в своем письме также указал на то, что в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 16.11.2010 г. в„– 1019-ПП "О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы" принятие решений о внесении изменений в договор аренды земельных участков, предоставленных для строительства, относятся к функциям Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы. В связи с чем, внесение изменений в такие договоры осуществляется Департаментом не в порядке оказания государственной услуги, а рамках исполнения соответствующего поручения комиссии. На заседании Комиссии от 16 октября 2014 года принято решение о прекращении реализации инвестиционного проекта строительства двухэтажного подземного гаража-стоянки боксового типа на 298 машиномест с открытой автостоянкой на кровле и расторжении договора аренды земельного участка от 01 июля 1996 года в„– М-06-005921, в связи с чем Департаментом в адрес ООО "Доминанта" направлено уведомление от 18 декабря 2014 года в„– ДГИ-И-28091/14 о расторжении указанного договора аренды.
В уведомлении от 18 декабря 2014 года за в„– ДГИ-И-28091/14 арендодатель уведомил истца о досрочном одностороннем расторжении договора аренды, возражения на которое истец в адрес ответчика не направлял.
В качестве основания досрочного одностороннего расторжения договора аренды Департамент сослался на пункт 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 12.12.2011 в„– 427-ФЗ и на то, что по истечении 5-ти лет со дня заключения договора аренды разрешение на строительство ответчиком не получено.
При этом, обратившись в Управление Росреестра по Москве за выпиской из ЕГРП по земельному участку, истец обнаружил, что в ЕГРП отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества.
В связи с несогласием с односторонним расторжением со стороны арендодателя договора аренды и указывая на отсутствие каких-либо нарушений условий договора аренды со стороны арендатора, ООО "Доминанта" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями, полагая, что решение Департамента является незаконным.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов, изложенными в обжалуемых судебных актах, и считает их обоснованными, сделанными на основании полного и всестороннего исследования обстоятельств дела и правильного применения норм материального и процессуального права.
По смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона в„– 137-ФЗ от 25.10.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 в„– 427-ФЗ) заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Пункт 22 введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 в„– 427-ФЗ. При этом, положения пункта 22 статьи 3 распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 в„– 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу.
При этом, указанная норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.
Таким образом, названным Федеральным законом в„– 137-ФЗ (в ред. Федерального закона от 12.12.2011 в„– 427-ФЗ) предусмотрены основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга, а также указан момент, когда договор считается расторгнутым.
Давая правовую оценку факту расторжения договора на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в целях соблюдения баланса интересов обеих сторон, следует также учитывать, имели ли место обстоятельства, препятствующие исполнению арендатором своих обязательств и использованию им участка в установленных договором целях, и имеются ли обстоятельства, которые могли повлиять и повлияли на степень вины арендатора при выполнении условий договора.
Таким образом, арендатор должен обосновать в силу каких объективных причин, то есть не зависящих от его воли, освоение земельного участка не было произведено в установленные сроки.
Исследовав и изучив конкретные обстоятельства рассматриваемого дела и предоставленные документы, суды обеих инстанций установили, что в данном случае имеются основания, предусмотренные пунктом 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", которые предоставляют Департаменту право на одностороннее расторжение договора аренды земельного участка.
При этом, суды установили, что при вступлении в договор аренды от 01 июля 1996 года в„– М-06-005921 истец принял на себя все права и обязанности, предусмотренные данным договором, в пределах срока его действия, в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Предметом договора аренды земельного участка от 01 июля 1996 года в„– М-06-005921 является земельный участок, предназначенный для строительства и последующего размещения двухэтажного подземного гаража-стоянки боксового типа на 298 машиномест с открытой стоянкой на кровле.
В силу пункта 1 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация объектов капитального строительства подлежит экспертизе.
Наличие положительного заключения государственной экспертизы проектной документации является обязательным условием для получения разрешения на строительство.
Разрешение на строительство является конечным результатом предусматривающим завершение проектирования.
В силу положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Суды обеих инстанций также установили, что договором аренды срок исполнения обязательств по строительству гаража (срок окончания строительства) не установлен.
Между тем, до настоящего времени реализация строительства не закончена, объект на спорном земельном участке не построен, разрешение на строительство арендатором не получено.
Как указал суд апелляционной инстанции, факт отсутствия разрешения на строительство ни по состоянию на дату направления истцу оспариваемого уведомления, ни по состоянию на дату судебного разбирательства истцом не отрицается. Доказательства того, что на арендованном истцом земельном участке построен установленный договором объект, в деле отсутствуют.
При этом, как отметили суды, истец не пояснил, по какой причине к моменту направления в его адрес оспариваемого уведомления он не только не получил разрешение на строительство, но и не обратился за его получением в уполномоченный орган.
Суд первой инстанции также указал на то, что доказательств совершения истцом каких-либо действий, направленных на освоение земельного участка, в том числе по разработке проектной документации, в материалы дела не предоставлено.
В этой связи, выводы судов являются правомерными, основаны на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела и правильном применении норм материального права.
Доводы кассационной жалобы, касающиеся обстоятельств выполнения строительных работ на земельном участке, нахождения на участке объектов незавершенного строительства, наличия у предыдущего арендатора разрешительной документации, внимательно изучены судом кассационной инстанции, однако не могут быть приняты и отклоняются как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами обеих инстанций обстоятельств.
При этом, суд апелляционной инстанции изучил аналогичный довод истца о том, что на земельном участке имеются объекты незавершенного строительства, однако отклонил его как документально не подтвержденный.
В то же время, пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Арбитражный суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в обжалуемом судебном акте либо были отвергнуты судами, разрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Поэтому у суда кассационной инстанции, учитывая предусмотренные статей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пределы его компетенции, отсутствуют правовые основания для переоценки названных выводов судов.
Доводы жалобы направлены на переоценку выводов судов первой и апелляционной инстанций, что в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускается при рассмотрении спора в суде кассационной инстанции.
Иная оценка заявителем кассационной жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.
В связи с изложенным, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судебные акты являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 сентября 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2015 года по делу в„– А40-73473/15 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ

Судьи
Н.С.КАЛИНИНА
О.И.РУСАКОВА


------------------------------------------------------------------