АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 марта 2016 г. по делу в„– А41-71797/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 23 марта 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Карповой Г.А.,
судей Калининой Н.С., Крекотнева С.Н.,
при участии в заседании:
от истца - Файзрахманов А.Р., дов. от 16.10.2014
от ответчика - представитель не явился, извещен,
от третьего лица - представитель не явился, извещен,
рассмотрев 17 марта 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
акционерного общества "Долгопрудненское управление капитального строительства"
на решение от 30 октября 2015 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей А.О. Уваровым,
на постановление от 18 декабря 2015 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями М.А. Немчиновой, П.А. Иевлевым, Е.А. Мищенко,
по заявлению акционерного общества "Долгопрудненское управление капитального строительства"
к администрации городского округа Долгопрудный Московской области
третье лицо: министерство имущественных отношений Московской области,
о признании незаконным решения и обязании направить проект дополнительного соглашения к договорам аренды земельных участков,

установил:

Акционерное общество "Долгопрудненское управление капитального строительства" (АО "ДУКС") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации городского округа Долгопрудный Московской области, в котором просило:
- признать незаконным решение администрации от 22.07.2015 в„– 2137 об отказе АО "ДУКС" в установлении трехлетнего срока аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:42:0030401:13 и 50:42:0030401:14;
- обязать администрацию в срок не позднее десяти дней с момента вступления в законную силу решения суда направить АО "ДУКС" проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 27.08.2004 в„– 177-3, устанавливающего с даты подписания данного дополнительного соглашения трехлетний срок аренды земельного участка с кадастровым номером 50:42:0030401:13 площадью 3 243 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, мкр. Хлебниково, ул. Госпитальная, а также обязать администрацию подписать данное дополнительное соглашение;
- обязать администрацию направить АО "ДУКС" проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 27.08.2004 в„– 177-3, устанавливающего с даты подписания данного дополнительного соглашения трехлетний срок аренды земельного участка с кадастровым номером 50:42:0030401:14 площадью 3 284 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, мкр, Хлебниково, ул. Госпитальная, а также обязать администрацию подписать данное дополнительное соглашение.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено министерство имущественных отношений Московской области.
Решением суда от 30.10.2015, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2015, в иске отказано.
Законность судебных актов проверена в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе истца, который просит об их отмене, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального, процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, имеющимся в материалах дела доказательствам, и направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Ответчик и третье лицо, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы жалобы.
Выслушав представителя истца, обсудив доводы жалобы, изучив материалы дела, суд кассационной инстанции не усматривает оснований к отмене обжалуемых судебных актов.
Как установлено судами, в соответствии с договорами аренды земельного участка от 27.08.2004 в„– 177-з и в„– 178-з, заключенными между муниципальным образованием г. Долгопрудный, в лице комитета по управлению имуществом г. Долгопрудный, и МВД России, во временное владение и пользование последнему были предоставлены земельные участки:
- по договору аренды в„– 177-з земельный участок с кадастровым номером 50:42:0030401:13 (предыдущий кадастровый номер 50:42:0030401:0005), площадью 0,6 га, расположенный по адресу Московская обл., г. Долгопрудный, мкр. Хлебниково, ул. Госпитальная, для строительства многоэтажного дома;
- по договору аренды в„– 178-з земельный участок с кадастровым номером 50:42:0030401:14 (предыдущий кадастровый номер 50:42:0030401:0006), площадью 0,36 га, расположенный по адресу Московская обл., г. Долгопрудный, мкр. Хлебниково, ул. Госпитальная, для строительства многоэтажного дома.
Договоры аренды первоначально заключены на срок 11 месяцев и в дальнейшем на основании дополнительных соглашений сроки действия договоров продлевались каждый раз на 11 месяцев.
В соответствии с договорами от 17.01.2011 об уступке прав и обязанностей по договорам аренды права и обязанности МВД РФ были переданы ОАО "ДУКС".
Постановлением администрации от 26.04.2013 в„– 323-ПА была утверждена схема расположения земельного участка площадью 3 243 кв. м с кадастровым номером 50:42:0030401:13, имеющего местоположение: Московская область, г. Долгопрудный, мкр. Хлебниково, ул. Госпитальная, предоставленного ОАО "ДУКС" на основании договора аренды от 27.08.2004 в„– 177-з.
Постановлением администрации от 26.04.2013 в„– 324-ПА была утверждена схема расположения земельного участка площадью 3 284 кв. м с кадастровым номером 50:42:0030401:14, имеющего местоположение: Московская область, г. Долгопрудный, мкр. Хлебниково, ул. Госпитальная, предоставленного ОАО "ДУКС" на основании договора аренды от 27.08.2004 в„– 178-з.
Утверждение схем произошло в связи с изменением площади земельных участков, предоставленных ранее в аренду.
Дополнительным соглашением от 08.08.2014 в„– 10 срок действия договоров аренды земельных участков продлен с 28.10.2013 по 27.09.2014.
28.07.2014 и 23.09.2014 ОАО "ДУКС" обратилось в администрацию с письмами в„– 103 и в„– 120 с просьбой заключить новые договоры аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:42:0030401:13, 50:42:0030401:14 до 31.07.2017.
В ответ на указанные обращения письмом от 21.10.2014 в„– 1353-з администрация сообщила о готовности подписать соглашения о продлении договоров аренды земельных участков в„– 177-з, в„– 178-з сроком на 11 месяцев, и отсутствии оснований для заключения новых договоров аренды в отношении испрашиваемых земельных участков сроком на три года.
Посчитав, что отказ администрации заключить договоры аренды земельных участков нарушает его права и законные интересы, АО "ДУКС" обратилось в суд.
Решением Арбитражного суда Московской области от 10.03.2015 по делу в„– А41-75724/14, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2015 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 16.09.2015, в удовлетворении требований отказано.
АО "ДУКС" повторно обратилось в администрацию с заявлением о заключении договоров аренды на новый срок - три года.
Письмом от 22.07.2015 администрация отказала в заключении договоров, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.
АО "ДУКС" считает, что решение администрации об отказе в установлении трехлетнего срока аренды противоречит п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как договор считается возобновленным на неопределенный срок, а также пп. 1 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства оформляется договором аренды на срок от трех до десяти лет.
Истец указывает, что отказ администрации заключить с ним договор аренды сроком на три года нарушает его права и законные интересы, поскольку препятствует реализации цели, для которой были выделены земельные участки - строительство многоквартирных домов. Согласно ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после государственной регистрации договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства жилого дома.
Судами проверены и обоснованно отклонены доводы истца.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Статьями 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Положениями статей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено преимущественное право арендатора по истечении срока действия договора аренды на заключение этого договора на новый срок при определенных условиях.
В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации) договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Доказательств, свидетельствующих о передаче администрацией спорного земельного участка в аренду третьим лицам в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации для строительства, в материалах дела не имеется.
Кроме того, судами правомерно отмечено, что такие обстоятельства как наличие на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства материалами настоящего дела не подтверждаются.
Учитывая, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду, и, установив, что администрация не предоставила и не планирует предоставление кому-либо в аренду земельного участка по причине проработки вопроса строительства на данном участке муниципального объекта, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований общества.
Довод общества о том, что оно не пытается воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок и не требует заключения новых договоров аренды, а просит ограничить срок действующих договоров аренды тремя годами, судом кассационной инстанции не принимается по следующим основаниям.
Ссылка на положение подпункта 1 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (вступил в силу с 01.03.2015) несостоятельна, поскольку данная норма регулирует отношения, возникающие при первичном заключении договора.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.03.2015 по делу в„– А41-24094/14 принято по делу с иными фактическими обстоятельствами и не имеет преюдициального значения для рассматриваемого дела.
Ссылки общества на положения Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" о том, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после государственной регистрации договора аренды правомерно отклонены судами первой и апелляционной инстанций, поскольку не имеют правового значения.
Частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ установлено, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Вместе с тем в рамках настоящего дела обществом заявлено требование в рамках главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об оспаривании отказа администрации от 22.07.2015 в„– 2137 в установлении трехлетнего срока аренды спорных земельных участков.
Согласно части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Таким образом, поскольку обществом не представлено доказательств наличия правовых оснований для понуждения администрации заключить договор аренды с заявителем, судами первой и апелляционной инстанций обоснованно отказано в удовлетворении заявленных требований.
Выводы судов основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых решении и постановлении и которым дана оценка в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
По существу доводы жалобы выражают несогласие истца с оценкой, данной судами обстоятельствам дела и доказательствам, что не опровергает правильность выводов судов и в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может быть положено в основу отмены решения и постановления.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, не имеется.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 30.10.2015 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2015 по делу в„– А41-71797/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Г.А.КАРПОВА

Судьи
Н.С.КАЛИНИНА
С.Н.КРЕКОТНЕВ


------------------------------------------------------------------