АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 марта 2016 г. по делу в„– А41-6825/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 23 марта 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,
судей Аталиковой З.А., Нечаева С.В.
при участии в заседании:
от истца: ООО "АЛАЗАНИ"
от ответчика: Комитета имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области
от третьего лица: Администрация городского округа Электросталь Московской области,
рассмотрев 22 марта 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Комитета имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области
на решение от 08 октября 2015 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Новиковой Е.М.
на постановление от 10 декабря 2015 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Александровым Д.Д., Марченковой Н.В., Боровиковой С.В.
по иску ООО "АЛАЗАНИ"
к Комитету имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области
третье лицо: Администрация городского округа Электросталь Московской области
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

установил:

ООО "АЛАЗАНИ" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области (далее - ответчик) со следующими требованиями: об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 225,7 кв. м, расположенное в подвале пятиэтажного многоквартирного дома 1937 года постройки по адресу: Московская область, город Электросталь, ул. Первомайская, д. 34/19, в рассрочку по цене, определенной в соответствии с проведенной судебной оценочной экспертизой.
Решением Арбитражного суда Московской области от 08.10.2015, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2015, заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с решением и постановлением, ответчик - Комитет имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области обратился в Арбитражный суд города Москвы с кассационной жалобой, в которой просят решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 в„– 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы ответчика - Комитета имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.
Истец, ответчик, третье лицо, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
От заявителя кассационной жалобы поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия его представителя.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом и ответчиком был заключен договор в„– 11110 от 14.10.2011 г. аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Электросталь, ул. Первомайская, д. 34/19, этаж: подвал, помещение 01, для использования под кафе с продажей винно-водочных изделий.
Срок аренды установлен п. 2.1 договора с 14.10.2011 г. по 14.10.2014 г.
Истец 06.10.2014 г. обратился в Комитет имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области с просьбой принять решение о реализации преимущественного права общества на приобретение арендуемого объекта недвижимости в собственность на основании Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об отчуждении имущества).
Ответчиком в адрес истца направлено письмо 12.01.2015 в„– 19-03 с предложением заключить договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Электросталь, ул. Первомайская, д. 34/19, этаж: подвал, помещение 01, также был направлен проект договора купли-продажи, согласно п. 2.2 которого цена продажи помещения составляет 7 233 898 руб.
Истец в ответ на предложение ответчика заключить договор направил в адрес ответчика протокол разногласий от 22.01.2015 г., в котором предусмотрел иную редакцию п. 2.1. "рыночная стоимость помещения по результатам оценки независимого оценщика составляет 4 774 690 руб. без учета НДС", п. 2.2 "цена продажи помещения составляет 4 774 690 руб.", п. 2.3 "покупатель обязан оплатить в рассрочку в срок до 12.02.2018 г. посредством ежемесячных выплат согласно графику внесения платежей и уплаты процентов сумму в размере 4 774 690 руб.". В обоснование указанной стоимости имущества сослался на приложенный к письму отчет ООО "Оценочная компания "ЛиК" в„– 1072/2014 по состоянию на 17 декабря 2014 года.
Ответчик письмом от 03.02.2015 г. в„– 19-81 отказался от подписания, направленного истцом протокола разногласий от 22.01.2015 г. к проекту договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Электросталь, ул. Первомайская, д. 34/19, этаж: подвал, помещение 01.
Поскольку условие договора купли-продажи о цене выкупаемого имущества не было согласовано сторонами, истец в порядке статьи 445 ГК РФ обратился в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
В силу статьи 3 Закона об отчуждении имущества для муниципального образования заключение договора купли-продажи арендуемого истцом помещения обязательно. Наличие у истца преимущественного права на заключение договора купли-продажи ответчик не оспаривает.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
Субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимой оценкой в силу статьи 3 Закона об отчуждении имущества.
Ответчик, руководствуясь при подготовке проекта договора отчетом ЗАО "ЭКСПЕРТНАЯ СТРАХОВАЯ ОЦЕНКА" об оценке рыночной (выкупной) стоимости объекта недвижимости, установил цену продаваемого имущества в размере 7 233 898 руб.
Истец, посчитав данную сумму завышенной, а также определенной без учета реального состояния и местоположения нежилого помещения, направил ответчику протокол разногласий от 22.01.2015 г. с предложением установить выкупную цену в размере 4 774 690 руб., ссылаясь на отчет ООО "Оценочная компания "ЛиК" в„– 1072/2014 по состоянию на 17 декабря 2014 года.
Таким образом, между сторонами возник спор о рыночной стоимости арендуемого помещения.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон в„– 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 Закона в„– 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 2, 3 Информационного письма от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснил, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона в„– 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Сторонами при рассмотрении дела не заявлялось ходатайств о проведении экспертизы о проверке достоверности и подлинности представленных истцом и ответчиком отчетов, истец ходатайствовал о проведении экспертизы для определения рыночной стоимости имущества, результаты которой приобщены к материалам дела.
В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий несут лица, участвующие в деле.
Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.
В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Заключение эксперта является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.
Согласно экспертному заключению, представленному ООО "РОСТконсалт" рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 225,7 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Электросталь, ул. Первомайская, д. 34/19, этаж: подвал, помещение 01, составляет 5 083 000 руб., без учета НДС.
Ответчик не представил доказательства несоответствия проведенной судебной экспертизы требованиям Закона в„– 135-ФЗ, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО в„– 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 в„– 256, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО в„– 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 в„– 255, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО в„– 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 в„– 254.
Суды установили, что стоимость объекта оценки определена экспертом с соблюдением установленного законодательством порядка, выбранные экспертом объекты-аналоги отвечают предъявляемым к ним требованиям. В разделе, посвященном анализу рынка, содержится вся необходимая информация о ценообразующих факторах, выводы о влиянии спроса и предложения на стоимость оцениваемого объекта и проведенная судебная экспертиза не имеет каких-либо существенных недостатков. Кроме того, с ходатайством о назначении по делу повторной экспертизы ответчик не обращался.
Оценив доказательства в их совокупности, суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения 01, общей площадью 225,7 кв. м, расположенное в подвале пятиэтажного многоквартирного дома 1937 года постройки по адресу: Московская область, город Электросталь, ул. Первомайская, д. 34/19, в рассрочку по цене, определенной в соответствии с проведенной судебной оценочной экспертизой.
При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и дана надлежащая правовая оценка. Выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, не имеется, в связи, с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 08 октября 2015 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2015 года по делу в„– А41-6825/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Д.ДЕНИСОВА

Судьи
З.А.АТАЛИКОВА
С.В.НЕЧАЕВ


------------------------------------------------------------------