АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 декабря 2016 г. по делу в„– А40-143539/15

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 09 декабря 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Русаковой О.И., Шишовой О.А.,
при участии в заседании:
от истца: общества с ограниченной ответственностью "Ювелла" - Стальмаков А.Н. по дов. от 02.12.2016,
от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Бушуев Б.А. по дов. от 30.12.2015,
от третьих лиц: Правительства Москвы - Бушуев Б.А. по дов. от 18.02.2016,
Префектуры Юго-Восточного административного округа города Москвы - неявка, извещено,
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - неявка, извещено,
от заявителя: общества с ограниченной ответственностью "АЛЬТАИР-1" - Кадлубинская М.А. по дов. от 02.09.2016,
рассмотрев 05 декабря 2016 года в судебном заседании кассационные жалобы истца - общества с ограниченной ответственностью "Ювелла" и общества с ограниченной ответственностью "АЛЬТАИР-1", поданной в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
на решение от 20 мая 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Березовой О.А.,
и постановление от 16 августа 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Векличем Б.С., Савенковым О.В., Сумароковой Т.Я.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Ювелла"
к Департаменту городского имущества города Москвы
о признании незаконным расторжение договора,
третьи лица: Правительство Москвы, Префектура Юго-Восточного административного округа города Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Ювелла" (далее - истец, ООО "Ювелла") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) с иском:
- о признании незаконным досрочное одностороннее расторжение договора аренды земельного участка от 22.07.2009 в„– М-04-034247 путем направления истцу уведомления от 11.08.2014 в„– ДГИ-И-16267/14;
- о признании договора аренды земельного участка действующим.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы, Префектура Юго-Восточного административного округа города Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 20 мая 2016 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2016 года, в иске отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Ювелла" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой.
В порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на состоявшиеся по делу судебные акты кассационная жалоба также была подана обществом с ограниченной ответственностью "АЛЬТАИР-1" (далее - ООО "АЛЬТАИР-1").
В кассационной жалобе истец просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов истец указывает, что моментом заключения договора аренды земельного участка от 22.07.2009 в„– М-04-034247 является дата его государственной регистрации - 14.03.2011, уведомление о расторжении договора направлено ответчиком до истечения пятилетнего срока, установленного пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2011 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ). Судами не мотивированы выводы о том, что спорный договор заключен 22.07.2009. Судами не применены подлежащие применению, по мнению истца, статьи 309, 310, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, применены не подлежащие применению пункт 2 статьи 450 Кодекса, на который истец не ссылался, пункт 22 статьи 3 Федерального закона в„– 137-ФЗ, действующий исключительно в отношении договоров аренды земельного участка, заключенных до 01.01.2011. Судами не учтены разъяснения, изложенные в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Суды не дали оценки представленным истцом доказательствам того, что спорным участком арендатор начал пользоваться после регистрации договора аренды, арендная плата за пользование земельным участком начала начисляться Департаментом с 01.07.2011, то есть после даты государственной регистрации договора.
В кассационной жалобе ООО "АЛЬТАИР-1" просит отменить обжалуемые судебные акты, привлечь ООО "АЛЬТАИР-1" к участию в деле на стороне истца в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указывая, что судебные акты приняты о правах и обязанностях не привлеченного к участию в деле общества, суды не исследовали спорный договор аренды, дополнения к нему, необоснованно сделали вывод злоупотребление правом ООО "АЛЬТАИР-1" как лицом, первоначально заключившим спорный договор с ответчиком и являвшимся стороной договора до переуступки истцу прав и обязанностей по данному договору.
Отзывы на кассационные жалобы не поступали.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители истца и ООО "АЛЬТАИР-1" поддержали доводы и требования кассационных жалоб.
Представитель ответчика и третьего лица - Правительства Москвы против удовлетворения кассационных жалоб возражал, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные.
Иные лица, участвующие в деле, несмотря на надлежащее извещение о времени и месте судебного заседания, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Обсудив доводы кассационных жалоб, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела установлено судами, между Департамент земельных ресурсов города Москвы (правопредшественник ответчика) в качестве арендодателя и ООО "АЛЬТАИР-1" в качестве арендатора на основании решения Арбитражного суда города Москвы от 13.11.2007 по делу в„– А40-63320/06 был заключен договор от 22.07.2009 в„– М-04-034247 аренды земельного участка, по условиям которого, арендатору предоставлен в аренду сроком на 25 лет под строительство торгового центра земельный участок с кадастровым номером 77:04:02009:145 площадью 2100 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Хлобыстова, площадь у станции метро "Выхино".
Государственная регистрация указанного договора аренды произведена 14.03.2011.
В соответствии с дополнительным соглашением от 05.05.2012 к названному договору аренды от 22.07.2009 в„– М-04-034247 права и обязанности арендатора по договору перешли к истцу - ООО "Ювелла" с 01.07.2011.
Государственная регистрация данного дополнительного соглашения произведена 18.07.2012.
Письмом от 11.08.2014 в„– ДГИ-И-16267/14 ответчик уведомил истца о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке, сославшись на то, что по истечении 5-ти лет со дня заключения договора аренды разрешение на строительство торгового центра арендатором не получено.
Полагая, что по состоянию на дату принятия оспариваемого уведомления законные основания для досрочного одностороннего расторжения договора аренды отсутствовали, односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды нарушает права и законные интересы арендатора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, указав в обоснование иска, что истец в течение срока действия договора использует спорный земельный участок в целях строительства на нем торгового центра, в частности, 01.10.2012 истцом заключен договор подряда, в соответствии с которым на участке установлен забор, проведены работы по планировке земельного участка, в декабре 2012 года проектной организацией ООО "ВК Сервис" подготовлена предпроектная документация строительства торгового комплекса, 09.07.2014 истцом заключен предварительный договор на строительство объекта, 14.09.2012 истец обратился в Москомархитектуры для получения градостроительного плана земельного участка, приказом Москомархитектуры от 11.02.2013 в„– 157 утвержден градостроительный план земельного участка, который, по мнению истца, не соответствует установленным требованиям, в частности, указан не предусмотренный договором аренды вид разрешенного использования земельного участка, истцом не допущено ни одного нарушения условий договора аренды, которое являлось бы основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя, срок строительства объекта договором не установлен, а 5 - летний срок для получения разрешения на строительство следует исчислять со дня государственной регистрации договора, т.е. с 14.03.2011.
Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что разрешение на строительство не было получено арендатором, при этом со дня заключения договора аренды (22.07.2009) на дату издания оспариваемого уведомления (11.08.2014) прошло более пяти лет, в силу чего, арендодатель правомерно расторг договор аренды досрочно в одностороннем порядке в соответствии с требованиями пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 в„– 427-ФЗ); кроме того, право арендодателя расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в случае не освоения или неиспользования участка в течение 3-х лет предусмотрено пунктом 5.1 договора аренды.
Отклоняя довод истца о том, что пятилетний срок для получения разрешения на строительство следует исчислять с 14.03.2011 - даты государственной регистрации договора, поскольку в пункте 2.2 договора стороны договорились о том, что договор вступает в силу с даты его государственной регистрации, в пункте 2.3 стороны установили, что правоотношения по договору возникают с даты вступления в действие договора, если иное не вытекает из соглашения сторон, а потому по состоянию на дату принятия ответчиком оспариваемого уведомления этот срок не истек, в связи с чем, основание для расторжения договора по указанному ответчиком основанию отсутствует, суд первой инстанции указал, что согласно пункту 4.10 договора аренды после подписания договора и (или) дополнительных соглашений к нему арендатор обязан обратиться с заявлением о государственной регистрации. Вместе с тем договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Москве лишь 14.03.2011, при этом пунктом 4.10 договора аренды обязанность обратиться за государственной регистрацией договора аренды возлагается на арендатора. Доказательства того, что за государственной регистрацией договора аренды обратился арендодатель, не представлены, ходатайство об истребовании у Управления Росреестра по Москве доказательств, в том числе регистрационного дела, в ходе рассмотрения спора заявлено не было. Факт государственной регистрации договора аренды по истечении почти 2-х лет со дня заключения договора, по мнению суда первой инстанции, свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны арендатора, которое состояло в намерении отсрочить начало исполнения договора аренды, в том числе отсрочить начисление и уплату арендной платы, поскольку пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендная плата начисляется со дня, следующего за днем государственной регистрации договора. При этом суд счел, что с 22.07.2009 - даты подписания договора арендатору следовало исполнять обязанности по строительству торгового центра на арендованном земельном участке в течение 3-х лет - срока, установленного пунктом 5.1 договора, по истечении которого, арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке путем направления уведомления арендатору. Суд также указал, что в пункте 1 договора стороны установили срок исполнения обязательств арендатора по строительству торгового центра (срок окончания строительства) - 3 года со дня заключения договора, т.е. по состоянию на дату издания оспариваемого уведомления указанный срок, исчисляемый как со дня заключения договора, так и со дня его государственной регистрации, истек.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.
Между тем судами обеих инстанций не учтено следующее.
Согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.
Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена (пункт 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 в„– 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Пунктом 22 статьи 3 Федерального закона в„– 137-ФЗ установлен специальный порядок прекращения договора аренды, в соответствии с которым заключенный до 01.01.2011 для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в данном пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является, в том числе: неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией; отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Согласно части 4 статьи 7 Федерального закона от 12.12.2011 в„– 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", приведенные положения распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 в„– 427-ФЗ (01.04.2012) и обязательства сторон по которым не исполнены на эту дату.
Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 06.07.2000 в„– 133-О, от 05.03.2013 в„– 436-О и от 06.10.2015 в„– 2317-О, Конституция Российской Федерации исходит из того, что земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства.
В силу пункта 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункт 2 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Положения пункта 22 статьи 3 Федерального закона в„– 137-ФЗ истолкованы Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 06.10.2015 в„– 2317-О, согласно которому федеральный законодатель, предусматривая в пункте 22 статьи 3 Федерального закона в„– 137-ФЗ право публичного собственника земельных участков, расположенных в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, на досрочное расторжение договора аренды таких участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.
При этом предусмотренный пунктом 22 статьи 3 Федерального закона в„– 137-ФЗ пятилетний срок для получения арендатором разрешения на строительство не может рассматриваться как необоснованный.
В то же время отсутствие у арендатора, действующего добросовестно, разумно и осмотрительно, по истечении пяти лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка разрешения на строительство указанного объекта может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц.
В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, право на судебную защиту предполагает наличие конкретных гарантий, позволяющих реализовать его в полном объеме, а правосудие, которое в Российской Федерации осуществляется только судом, по своей сути может признаваться таковым, только если оно отвечает требованиям справедливости и обеспечивает эффективное восстановление в правах; эффективный судебный контроль может быть как предварительным, так и последующим.
В рамках указанных конституционных гарантий суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу его фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы; иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное статьей 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемленным (пункт 2.3 Определения от 06.10.2015 в„– 2317-О).
Между тем, суды первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела необоснованно ограничились установлением формальных условий применения к правоотношениям сторон положений пункта 22 статьи 3 Федерального закона в„– 137-ФЗ, а также пункта 5.1 договора, не исследовали имеющиеся в материалах дела доказательства, не дали оценку приведенным в иске доводам истца о том, что он действовал добросовестно и предпринимал все необходимые меры для исполнения обязательства по освоению земельного участка, строительству объекта в установленные договором сроки.
Судами не исследован вопрос о том, чем была вызвана невозможность завершения строительства в установленные договором сроки и получения разрешения на строительство, была ли вызвана такая невозможность исключительно бездействием арендатора, или же имелись объективные, не зависящие от воли арендатора обстоятельства (в том числе, бездействие самого ответчика, уполномоченных органов, должностных лиц в сфере градостроительства), повлекшие невозможность надлежащего исполнения арендатором договора в установленный срок.
Неисполнение судами установленной процессуальным законодательством обязанности по исследованию и оценке представленных истцом доказательств (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) позволило одной стороне договора - арендодателю, получить необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка.
Кроме того, как следует из материалов дела, истцом по делу в„– А40-63320/06, на основании решения по которому был заключен договор аренды земельного участка от 22.07.2009 в„– М-04-034247, являлось ООО "АЛЬТАИР-1", с которым впоследствии и был заключен спорный договор. При этом суды, установив факт государственной регистрации договора аренды по истечении почти 2-х лет со дня заключения договора, сделали вывод о злоупотреблении правом со стороны арендатора, которое состояло в намерении отсрочить начало исполнения договора аренды, в том числе и отсрочить начисление и уплату арендной платы по договору, т.е. с учетом того, что истец - ООО "Ювелла" вступил в арендные отношения по данному договору лишь на основании дополнительного соглашения от 05.05.2012, суды, по сути, сделали вывод о злоупотреблении правом со стороны ООО "АЛЬТАИР-1", не привлекая последнего к участию в деле в соответствующем процессуальном статусе, т.е. обжалуемые судебные акты, по существу, приняты о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, и которое было лишено возможности представлять доказательства, опровергающие те или иные доводы сторон, в том числе, о злоупотреблении правом при исполнении договора.
При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1, 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, определить предмет доказывания по делу, а также установить бремя и определить средства доказывания фактических обстоятельств каждой из сторон по делу, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, а также все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, в том числе, какие меры были предприняты истцом для строительства объекта, получения необходимых разрешений в установленный договором срок, установить факт наличия/отсутствия вины истца (арендатора) в нарушении сроков строительства, получения необходимых разрешений, в зависимости от установленного определить применимые к правоотношениям сторон нормы материального права, а также рассмотреть вопрос о привлечении ООО "АЛЬТАИР-1" к участию в деле в соответствующем процессуальном статусе.
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 мая 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2016 года по делу в„– А40-143539/15 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ

Судьи
О.И.РУСАКОВА
О.А.ШИШОВА


------------------------------------------------------------------