АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 июня 2016 г. по делу в„– А40-195025/14

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2016 г.
Полный текст постановления изготовлен 08 июня 2016 г.
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Нечаева С.В.
судей Аталиковой З.А., Дунаевой Н.Ю.
при участии в заседании:
от истца: Садиков И.В., дов. от 08.11.2014
от ответчика: не явился, уведомлен
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы,
на решение от 28 октября 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Филиной Е.Ю.,
постановление от 24 марта 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Валиевым В.Р., Лаптевой О.Н., Левченко Н.И.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью ЛДЦ "ИНТРАМЕД"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения
третье лицо - Управление Росреестра по городу Москве

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Лечебно-диагностический центр "ИНТРАМЕД" (истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 181,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Перовская, д. 49/53 (этаж 1, пом. II, ком. 1 - 5, 5а, 5б, 6, 7, 12 - 14, 14а, 14б, 15, 16, 21, 22, 24, 24а, 25, 26). (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 28 октября 2015 года исковые требования удовлетворены в части, разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, урегулированы путем изложения спорных пунктов договора в следующей редакции:
- пункт 2.2 договора "Продавец обязан в течение десяти рабочих дней с момента получения от покупателя копий расписок в приеме документов на государственную регистрацию (пункт 2.1.2) направить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, заявления о регистрации залога и о переходе права собственности на объект с необходимыми документами, в случае поступления денежных средств на счет продавца, указанный в п. 3.6 договора";
- пункт 3.1 договора "Цена объекта составляет 19 237 288 (девятнадцать миллионов двести тридцать семь тысяч двести восемьдесят восемь) рублей в соответствии с экспертным заключением, выполненным ООО "Верум Эст";
- пункт 3.4 договора "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с момента заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до последнего числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 534 369 (пятьсот тридцать четыре тысячи триста шестьдесят девять) рублей 11 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток долга";
- абзац 4 пункта 3.6 договора "Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по договору публикуются на информационных ресурсах продавца";
- пункт 4.5 договора "В случае неисполнения покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 договора, на имущество, находящееся в залоге у продавца, может быть обращено взыскание в судебном порядке";
- пункт 5.1 договора "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 договора, продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,1% от неуплаченной суммы (пункт 3.1 договора) за каждый день просрочки";
- исключен из договора пункт 5.4, в соответствии с которым в случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.1 договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2016 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с указанными судебными актами, ответчик подал кассационную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В заседании суда кассационной инстанции представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.
Ответчик, третье лицо, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов судов в решении и постановлении установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как установлено судом и следует из материалов дела, истец арендует нежилые помещения общей площадью 181,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Перовская, д. 49/53 (этаж 1, пом. II, ком. 1 - 5, 5а, 5б, 6, 7, 12 - 14, 14а, 14б, 15, 16, 21, 22, 24, 24а, 25, 26) на основании договора аренды нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, в„– 04-241/2000 от 13.06.2000, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы, и дополнительного соглашения от 25.02.2010.
Пунктом 2.1 договора аренды, в редакции дополнительного соглашения, установлен срок его действия с 01.04.2000 по 31.03.2015; договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном порядке.
Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения и земельного участка, истец 14.04.2014 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.
Ответчик 07.08.2014 направил в адрес истца проект договора купли-продажи нежилых помещений с указанием стоимости выкупаемого объекта в размере 26 684 000 руб. на основании отчета ООО "АБН-Консалт" в„– 738Г/811 от 03.07.2014 г.
Истец, считая цену выкупаемого объекта завышенной, обратился к независимому оценщику ООО "ЭкспертКонсалтингГрупп и К".
На основании отчета ООО "ЭкспертКонсалтингГрупп и К" в„– 2-09/14 от 01.09.2014 цена объекта составила 19 200 000 руб.
Истец подписал предложенный ответчиком проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) с протоколом разногласий, согласно которому пункты 2.2, 3.1, 3.4, 3.6, 4.5, 5.1 договора изложены в редакции истца, пункт 5.4 исключен, цена выкупаемого объекта определена в соответствии с отчетом ООО "ЭкспертКонсалтингГрупп и К", и направил его в адрес ответчика.
Письмом от 29.09.2014 ответчик отклонил направленный протокол разногласий, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.
Как правильно указано судом, истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ: истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 в„– 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в„– 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Для установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, определением суда первой инстанции от 23.03.2015 была назначена экспертиза; согласно заключению эксперта ООО "Верум Эст" Наумова Э.В. в„– 139-0415.V от 22.04.2015 рыночная стоимость объекта по состоянию на 14.04.2014 составила 19 237 288 руб. без учета НДС.
Экспертное заключение выполнено по состоянию на дату обращения истца за государственной услугой "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении спорного объекта.
После получения заключения эксперта истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные исковые требования соответствующим образом.
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным; между сторонами спора при заключении такого договора возникли разногласия, вследствие чего рассмотрение судом возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
При таких обстоятельствах, учитывая выводы судебной экспертизы, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.
Выводы суда основаны на результатах оценки доказательств, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах, при этом в силу положений части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд исходил из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.
Нарушений требований процессуального законодательства при сборе и оценке судом доказательств по делу суд кассационной инстанцией не усматривает.
Доводы кассационной жалобы основаны на иной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, а поэтому они не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов. Переоценка установленных судом первой или апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены решения и постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 28 октября 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2016 года по делу в„– А40-195025/14 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
С.В.НЕЧАЕВ

Судьи
З.А.АТАЛИКОВА
Н.Ю.ДУНАЕВА


------------------------------------------------------------------