АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 декабря 2016 г. по делу в„– А41-6339/16

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 16 декабря 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Ананьиной Е.А.,
судей Долгашевой В.А., Красновой С.В.,
при участии в заседании:
от истца (заявителя) ООО "Двина Капитал": Доли А.Е. (дов. от 04.02.2015 г.);
от ответчика (заинтересованного лица) ФГАУ "ОК "Рублево-Успенский": Тарасова А.М. (дов. в„– 23 от 02.03.2016 г.);
от третьего лица Управления делами президента Российской Федерации: Брагина Д.А. (дов. в„– УДИ-1348 от 11.04.2016 г.);
от третьего лица ПАО Банк "ФК Открытие": Гусаровой Н.Б. (дов. в„– 01/1170 от 08.12.2014 г.);
от Прокуратуры Московской области: Ионанидзе Д.О. (сл. уд.), Михлиной Н.В. (сл. уд.);
рассмотрев 14 декабря 2016 г. в судебном заседании кассационные жалобы ООО "Двина Капитал", ПАО Банк "ФК Открытие"
на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2016 г.,
принятое судьями Бархатовым В.Ю., Боровиковой С.В., Немчиновой М.А.,
по делу в„– А41-6339/16
по иску ООО "Двина Капитал"
к Федеральному государственному унитарному предприятию "Рублево-успенский лечебно-оздоровительный комплекс" Управления делами Президента Российской Федерации (ОГРН 1035006480519; 143084, Московская область, Одинцовский район, п. Жуковка дачное хозяйство, территория Жуковка-2, д. 46)
о признании недействительным договора купли-продажи федерального имущества в части,
третьи лица: Управление делами Президента Российской Федерации; публичное акционерное общество банк "Финансовая корпорация Открытие",

установил:

между Федеральным государственным автономным учреждением "Оздоровительный комплекс "Рублево-Успенский" Управления делами Президента Российской Федерации (далее - ФГАУ "ОК "Рублево-Успенский", ответчик, продавец), с согласия Управляющего делами Президента Российской Федерации Кожина В.И., и обществом с ограниченной ответственностью "Двина Капитал" (далее - ООО "Двина Капитал", общество, истец, покупатель) по итогам торгов заключен договор купли-продажи федерального имущества от 04 февраля 2013 г. в„– 1/2012. Предметом договора обозначено все недвижимое и движимое имущество дачного поселка "Успенское", расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, Успенский с.о. д/п Успенское, находящееся на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0000000:1876, общей площадью 336 219 кв. м, а также исключительное право требования на приобретение этого земельного участка в собственность (пункт 1.1 договора).
В пунктах с 1.1.1 по 1.5 договора раскрывается состав имущества, являющегося предметом договора со ссылками на перечни передаваемого имущества, содержащиеся в Приложениях в„– 1 (недвижимое имущество) и в„– 2 (движимое имущество) к договору, указывается на обременения, обозначенные в Приложении в„– 3, и цену приобретаемого имущества.
В пункте 1.1.3 договора указано, что в состав имущества входит исключительное право требования на приобретение земельного участка в собственность. Пунктом 1.4 предусмотрено, что покупатель имеет право приобрести в собственность либо в аренду земельный участок, на котором расположено недвижимое имущество, в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
В собственность ООО "Двина Капитал" согласно Приложению в„– 1 к договору передавались 65 объектов недвижимого имущества, среди которых 43 дачных дома, газовый склад, гараж для малой механизации, пять гаражей для дач, две артезианские скважины, здание пультовой, баня, водопроводная скважина, домик для охраны, здание бельевой, магазин, насосная водяная станция, центральная котельная, дороги, тротуар, отмостки, наружные КНС, наружные сети водопровода, наружные тепловые сети, электрические сети.
Пунктами 1.5, 3.1 договора стороны предусмотрели, что в соответствии с условиями конкурса начальная цена имущества составляет 1 730 000 000 рублей. Предложенная покупателем в ходе проведения конкурса цена имущества увеличена на 100 000 рублей от начальной и составила 1 730 100 000 рублей. С учетом НДС 18% цена имущества составила 2 041 518 000 рублей.
Задаток в сумме 173 000 000 рублей, внесенный покупателем на счет продавца в соответствии с договором о задатке от 18 января 2013 г. в„– 1/2012-ДЗ-1, засчитывается в счет оплаты имущества (пункт 3.2 договора).
Платежным поручением в„– 2 от 18 января 2013 г. истцом был внесен ответчику задаток в размере 173 000 000 рублей.
Платежным поручением в„– 1 от 19 марта 2013 г. истец оплатил ответчику 1 868 518 000 рублей по договору от 04 февраля 2013 г. в„– 1/2012.
В соответствии с пунктом 4.1 договора имущество считается переданным покупателю с момента подписания акта о приеме-передаче.
Согласно акту приема-передачи от 21 марта 2013 г. продавец передал, а покупатель принял недвижимое и движимое имущество согласно перечням, являющимся приложениями в„– 1, 2 к акту.
Из перечней к акту приема-передачи от 21 марта 2013 г. следует, что по нему передано недвижимое имущество в количестве 65 объектов общей площадью 24 315 кв. м, являющихся объектами федеральной собственности и закрепленных на праве оперативного управления за ФГАУ "ОК "Рублево-Успенский", и движимое имущество, перечисленное в пунктах 1.1.1 и 1.1.2 договора.
Приказом Управления делами Президента Российской Федерации от 26 апреля 2013 г. в„– 228 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ФГАУ "ОК "Рублево-Успенский" на земельный участок с кадастровым номером 50:20:0000000:1876, земельный участок предоставлен в собственность ООО "Двина Капитал" в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
На основании приказа между Управлением делами Президента Российской Федерации и ООО "Двина Капитал" заключен договор купли-продажи земельного участка от 23 мая 2013 г. Стоимость определена в соответствии с кадастровой стоимостью и составила 3 316 279 рублей 97 копеек.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 18 сентября 2015 г. по делу в„– А41-1775/15 указанный договор купли-продажи земельного участка признан недействительным в силу ничтожности как заключенный в нарушение требований статей 29, 33, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Ссылается на то обстоятельство, что исключительное право требования на приобретение земельного участка, которые было получено по договору купли-продажи в составе движимого и недвижимого имущества, не является оборотоспособным объектом гражданских прав в смысле статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "Двина Капитал" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ФГАУ "ОК "Рублево-Успенский" о признании недействительным договора купли-продажи федерального имущества в„– 1/2012 от 04 февраля 2013 г. в части продажи исключительного права требования на приобретение земельного участка с кадастровым номером 50:20:0000000:1876 в собственность и применении последствий недействительности ничтожной сделки в соответствующей части путем взыскания с ответчика в пользу истца в качестве неосновательного обогащения 950 632 170 рублей, уплаченных истцом во исполнение недействительной части сделки;
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление делами Президента Российской Федерации и ПАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие".
Решением Арбитражного суда Московской области от 22 июля 2016 г. исковые требования удовлетворены. Признан недействительным договор в„– 1/2012 от 04 февраля 2013 г. в части продажи исключительного права требования на приобретение земельного участка с кадастровым номером 50:20:0000000:1876 в собственность и применены последствия недействительности ничтожной сделки в соответствующей части путем взыскания с ФГАУ "ОК "Рублево-Успенский" в пользу ООО "Двина Капитал" 950 632 170 рублей, уплаченных истцом во исполнение недействительной части сделки в качестве неосновательного обогащения, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 260 481 372,41 рублей и расходы по уплате госпошлины в размере 200 000 рублей, всего 1 211 313 542,41 рублей.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что исключительное право требования предоставления земельного участка в собственность возникает у собственника находящегося на нем объекта недвижимости в силу закона и не может быть передано по договору купли-продажи. Оценив условие договора как предусматривающее продажу, помимо указанных в приложениях к нему объектов движимого и недвижимого имущества, также и исключительного права требования предоставления земельного участка в собственность, суд пришел к выводу о ничтожности договора в части указанного условия, поскольку оно противоречит требованиям гражданского и земельного законодательства.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2016 г. решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе ООО "Двина Капитал" просит об отмене постановления суда апелляционной инстанции, полагая, что судом неправильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения.
ПАО Банк "ФК Открытие" в своей кассационной жалобе также просит об отмене постановления суда апелляционной инстанции, указывая на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела, поскольку исключительное право требования земельного участка оценивалось отдельно от иного передаваемого по договору недвижимого и движимого имущества. Также указано на неправильное применение статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В отзывах на кассационную жалобу Управление делами Президента Российской Федерации и ФГАУ "ОК "Рублево-Успенский" просят оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В заседании кассационной инстанции представитель ПАО Банк "ФК "Открытие" поддержал доводы своей кассационной жалобы, согласился с доводами кассационной жалобы ООО "Двина Капитал". Представитель ООО "Двина Капитал" поддержал доводы своей кассационной жалобы, согласился с доводами кассационной жалобы ПАО Банк "ФК "Открытие". Представители Управления делами Президента Российской Федерации, ФГАУ "ОК "Рублево-Успенский" и Прокуратуры Московской области возражали против их удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции не находит оснований к отмене обжалуемого судебного акта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Пунктом 1 статьи 555 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
Из содержания статей 447 - 449 ГК РФ, статей 15, 17, 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. в„– 135-ФЗ "О защите конкуренции" следует, что договор, заключенный по итогам проведенного аукциона, должен быть заключен на условиях, указанных в аукционной документации, размещенной в средствах массовой информации.
В силу статей 166 - 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора, сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции на основании оценки представленных в материалы дела доказательств пришел к выводу о том, что исключительное право требования на приобретение земельного участка в собственность не являлось самостоятельным предметом договора.
Так, согласно отчету ЗАО РОСЭКО от 18 декабря 2002 г. в„– 01Н0201-2312-12, результаты которого послужили основанием для определения цены выставляемого на торги имущества дачного поселка "Успенское", предметом оценки являлось право собственности на объекты оценки. Из указанного отчета следует, что имущество дачного поселка "Успенское" оценивалось в составе зданий, сооружений, земельных участков (а не конкретного земельного участка) и движимого имущества.
Оценив содержание указанного отчета, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что исключительное право приобретения земельного участка в собственность само по себе не являлось предметом оценки, а тот факт, что в оценке фигурирует земельный участок, на котором находятся объекты недвижимого имущества, свидетельствует лишь о коммерческой ценности тех объектов, которые на нем расположены, и итоговая величина рыночной стоимости объектов не могла быть определена без учета, в том числе ценовых характеристик земельного участка или возможного в будущем приобретения права на необходимый для использования объектов недвижимости земельный участок, и, следовательно, произведенная оценка выставленного на торги имущества относится именно к предмету торгов в целом, которым исключительное право приобретения земельного участка не являлось.
Не соглашаясь с выводом суда первой инстанции, основанного на заключении ООО "Архитектура оценки" от 23 марта 2015 г., содержащее выводы по результатам исследования отчета ЗАО "РОСЭКО" от 18 декабря 2002 г. в„– 01Н0201-2312-12, суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что предмет как самих торгов, так и договора купли-продажи федерального имущества определяется на основании конкурсной документации предлагаемого к продаже имущества, а не исходя из методов оценки, применяемых оценщиком при определении стоимости подлежащего продаже на торгах имущества.
Из информационного сообщения о проведении конкурса в„– 1/2012 по продаже недвижимого и движимого имущества, закрепленного за ФГАУ "ОК "Рублево-Успенский" на праве оперативного управления, в котором указаны наименование, состав и характеристика имущества, следует, что к продаже предлагается 65 объектов с начальной ценой продажи 1 730 000 000 рублей без учета НДС, расположенных на земельном участке общей площадью 336 219 кв. м, а также движимое имущество. Информация, опубликованная 27 декабря 2012 г. в печатном издании "Советская Россия", также содержала сведения о продаже 65 объектов недвижимости с начальной ценой 1 730 000 000 рублей без учета НДС. Заявкой на участие в конкурсе от 18 января 2012 г. в„– 1 ООО "Двина Капитал" подтвердило, что ознакомлено с условиями, содержащимися в информационном сообщении.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что исключительное право приобретения земельного участка в собственность не являлось предметом продажи с торгов.
Судом апелляционной инстанции также принято во внимание, что пунктом 1.1 договора купли-продажи федерального имущества, заключенного по результатам торгов, в которых истец признан победителем, предусмотрено, что предметом купли-продажи по договору является федеральное недвижимое и движимое имущество дачного поселка "Успенское" в составе зданий, сооружений и движимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0000000:1876, а также исключительное право требования на приобретение земельного участка в собственность. Согласно пункту 1.1.3 договора в состав имущества входит, в том числе, исключительное право требования на приобретение земельного участка.
Между тем, в пункте 1.4 договора указано, что покупатель имеет право приобрести в собственность либо в аренду земельный участок, на котором расположено недвижимое имущество, указанное в пункте 1.1.1 договора, в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Оценив условия заключенного договора, суд апелляционной инстанции указал, что воля сторон договора не была направлена непосредственно на отчуждение и, соответственно, приобретение исключительного права требования. Стоимостная оценка исключительного права требования как составляющая общей рыночной стоимости объектов недвижимого имущества дана в отчете ЗАО "РОСЭКО" в связи с тем, что право, предоставляемое статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственнику зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, является определяющим фактором, влияющим на определение рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке.
Цена продажи имущества, указанная в пункте 3.1 договора, не может рассматриваться как сумма стоимостей объектов движимого, недвижимого имущества и исключительного права требования на приобретение земельного участка, поскольку она является ценой выставляемых на торги объектов, изначально определенной с учетом совокупности условий, влияющих на ее величину. При приобретении предмета торгов у покупателя в силу закона возникло право выкупа земельного участка в порядке, предусмотренном земельным законодательством, на что и указано в пункте 1.4 договора.
При этом такое приобретение земельного участка, находящегося под приобретенными на торгах объектами недвижимого имущества с учетом площади, необходимой для их использования, не может быть осуществлено без соблюдения требований статей 29, 33, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавших на момент возникновения спорных правоотношений, что также установлено судебными актами по делу в„– А41-1775/15.
Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции полагает обоснованным вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Доводы кассационных жалоб указывают на несогласие с выводами суда апелляционной инстанции, сделанных на основании оценки имеющихся в материалах дела доказательств.
Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права с учетом доводов кассационной жалобы, а также проверкой соответствия выводов о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в компетенцию суда кассационной инстанции не входит переоценка представленных суду доказательств и сделанных на основании их оценки выводов.
Поскольку нормы материального права, регулирующие спорные отношения, судом применены правильно, процессуальных нарушений не допущено, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого по делу судебного акта.
При таком положении постановление суда апелляционной инстанции следует оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2016 г. по делу в„– А41-6339/16 оставить без изменения, кассационные жалобы ООО "Двина Капитал", ПАО Банк "ФК Открытие" - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Е.А.АНАНЬИНА

Судьи
В.А.ДОЛГАШЕВА
С.В.КРАСНОВА


------------------------------------------------------------------