АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 декабря 2016 г. по делу в„– А40-121031/14

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 28 декабря 2016 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего - судьи Комаровой О.И.,
судей Нечаева С.В., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от истца - Климкина Е.И. по доверенности от 30.03.2016 в„– 4-14-962/6,
от ответчика - Апрелова С.А. по доверенности от 30.12.2015 в„– 33-Д-819/15,
рассмотрев 21 декабря 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вернисаж"
на решение от 18 мая 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Козловым В.Ф.,
на постановление от 02 сентября 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Левченко Н.И., Верстовой М.Е., Лаврецкой Н.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Вернисаж" (ОГРН 1107746297053 ИНН 7715806578 дата г.р. 19.04.2010)
к Департаменту городского имущества города Москвы
третье лицо Правительство Москвы
о понуждении к заключению договора
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 14 декабря 2016 года был объявлен перерыв до 21 декабря 2016 года.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Вернисаж" (далее ООО "Вернисаж", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 1 279 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Самокатная, д. 1, стр. 3, по цене 56 228 000 руб., на условиях приложенного проекта (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения исковых требований).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 29 июня 2015 года в иске отказано.
Суд исходил из того, что договор аренды в„– 05-00046/10 от 26.05.2010, на основании которого ООО "Вернисаж" арендует спорное нежилое помещение, на момент обращения последнего с заявлением о реализации преимущественного права выкупа имущества прекращен в связи с отказом арендодателя от договора путем направления Департаментом уведомления в„– ДГИ-И-143950/13 от 30.12.2013.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01 октября 2015 года указанное решение оставлено без изменения.
Апелляционный суд не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что договор аренды в„– 05-00046/10 от 26.05.2010 прекращен, указал, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 08.06.2015 по делу в„– А40-33252/2015 уведомление о расторжении договора аренды от 30.12.2013 в„– ДГИ-И-143950/13 признано недействительным, договор аренды является действующим, между сторонами заключено дополнительное соглашение от 21.05.2013 о продлении срока действия договора до 21.05.2018.
Полагая исковые требования не подлежащими удовлетворению, апелляционный суд исходил из того, что согласно части 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 в„– 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" решение о приватизации арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества города Москвы площадью 1000 кв. м и более принимает Правительство Москвы; в данном случае решение о приватизации спорного имущества Правительство Москвы не принимало, какие-либо требования по настоящему делу к Правительству Москвы не предъявлены. Ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве соответчика Правительства Москвы истец не заявлял.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 10.12.2015 указанные решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Суд кассационной инстанции указал, что в рассматриваемом деле истец правомерно обратился с требованием об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения к Департаменту, который при приватизации имущества в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона в„– 159-ФЗ, вне зависимости от площади выкупаемых помещений уполномочен на подписание договора купли-продажи городского имущества со стороны продавца.
Также судебная коллегия согласилась с выводами Девятого арбитражного апелляционного суда о том, что выводы суда первой инстанции о расторжении договора аренды на основании пункта 8.3 договора аренды в связи с использованием не по целевому назначению, не соответствуют материалам дела.
Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что требования истца по существу судами обеих инстанций не рассмотрены.
При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда города Москвы от 06.06.2016, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2016, в иске отказано.
Суд указал, что в период с ноября 2013 года по январь 2014 года на сайте www.restate.ru размещено объявление о переуступке права аренды спорного помещения по цене 8 млн. руб. Согласно выписке из ЕГРЮЛ у истца 06.02.2014 произошла смена единственного участника, 11.02.2014 назначен новый генеральный директор, что означает, что истец соответствует критерию непрерывности владения только по формальным признакам, так как фактически приобрел право аренды вместе с участием в обществе за несколько дней до обращения в Департамент.
Суд сослался на отсутствие оснований признавать отчет, представленный истцом или изготовленный назначенным судом экспертом, имеющим заранее установленную силу по сравнению с отчетом ответчика, и отдавать на этом основании предпочтение одному отчету перед другим.
Суд указал, что наличие иного результата оценки само по себе не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости объекта на основании отчета, выполненного ООО "АБН-Консалт" по заказу ответчика. Достоверность указанного отчета подтверждена экспертным заключением саморегулируемой организации в порядке, установленном статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности. Истцом достоверность величины рыночной стоимости не оспорена, отдельный иск об оспаривании отчета последним не предъявлялся.
ООО "Вернисаж" подана кассационная жалоба на вышеназванные решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций, согласно которой заявитель просит данные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Заявитель жалобы указывает, что единственным участником ООО "Вернисаж", а также его генеральным директором является физическое лицо - Сметанин Александр Борисович.
ООО "Вернисаж" не согласно с выводом суда о том, что общество соответствует критерию непрерывности владения арендованным имуществом только по формальным признакам. О выкупе помещений заявляет общество, а не его участник.
Заявитель жалобы полагает, что ООО "Вернисаж" как субъект малого и среднего предпринимательства, соответствующий требованиям Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Полагает, что им соблюдены все требования, предъявляемые Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ.
ООО "Вернисаж" ссылается на то, что суды не исследовали и не оценили имеющееся в деле заключение эксперта ООО "Агентство судебных экспертов", составленное по результатам проведенной судом экспертизы, согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на 14.02.2014 составляет 56 228 000 руб. без НДС.
Полагает, что суды необоснованно указали на то, что недостоверность отчета ООО "АБН-Консалт" может быть установлена только в ходе специальной экспертизы при рассмотрении дела по иску об оспаривании такого отчета.
Представитель истца в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.
Ответчик возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными.
Третье лицо в судебное заседание не явилось, считается извещенным в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 названного Кодекса рассматривается в его отсутствие.
Письменные отзывы на жалобу не представлены.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене.
Судом установлено, что ООО "Вернисаж" является субъектом малого предпринимательства.
Между Департаментом (арендодатель) и ООО "Вернисаж" (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона), от 26.05.2010 в„– 05-00046/10, предметом которого является нежилое помещение, общей площадью 1 279 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Самокатная, д. 1, стр. 3.
Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
Названный договор аренды заключен на срок с 27.05.2010 по 27.05.2013 (пункт 2.1 договора). Дополнительным соглашением от 21.05.2013 срок аренды продлен до 21.05.2018.
На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец 14.02.2014 обратился в Департамент с письменным заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения, на которое получен ответ в„– 33-5-5233/14-(0)-1 от 07.03.2014 об отказе в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".
Департамент указал, что договор аренды от 26.05.2010 в„– 05-00046/10, заключенный с ООО "Вернисаж", на нежилое помещение общей площадью 1 279 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Самокатная, д. 1, стр. 3, прекращен уведомлением Департамента от 30.12.2013 в„– ДГИ-И-143950/13.
Истец обратился в оценочную организацию ООО "Финконсалт-Центр" для определения рыночной стоимости нежилого помещения, согласно отчету об оценке от 23.06.2014 в„– 230614 рыночная стоимость нежилого помещения составляет 51 140 678 руб.
Истцом 16.07.2014 в адрес ответчика направлена претензия с требованием заключить договор купли-продажи спорного имущества с приложением проекта договора по цене 51 140 678 руб., на что получен ответ от 20.08.2014 об отсутствии у Департамента правовых оснований для подписания представленного ООО "Вернисаж" проекта договора купли-продажи, поскольку у истца в рамках реализации Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ преимущественное право выкупа нежилого помещения отсутствует, так как правоотношения по договору аренды от 26.05.2010 в„– 05-00046/10 прекращены с 31.01.2014 уведомлением Департамента от 30.12.2013 в„– ДГИ-И-143950/13.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законом о приватизации государственного и муниципального имущества.
Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в применимой к спорным правоотношениям редакции) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 в„– 144-ФЗ;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Как сказано выше, договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона), от 26.05.2010 в„– 05-00046/10, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 1 279 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Самокатная, д. 1, стр. 3, заключен на срок с 27.05.2010 по 27.05.2013 (пункт 2.1 договора), продлен до 21.05.2018 дополнительным соглашением от 21.05.2013.
Уведомление Департамента в„– ДГИ-И-143950/13 от 30.12.2013 об отказе от договора аренды признано недействительным вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 08.06.2015 по делу в„– А40-33252/15.
Судами по настоящему делу (в„– А40-121031/14) установлено, что договор аренды в„– 05-00046/10 от 26.05.2010 является действующим.
Суды установили, что ООО "Вернисаж" является субъектом малого предпринимательства, у него отсутствует задолженность по арендной плате.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ цена, по которой приобретается арендуемое имущество, признается равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В деле имеется отчет в„– 74-14Б/129 от 10.12.2014 об оценке, выполненный ООО "АБН-Консалт" по заказу ответчика, согласно которому рыночная стоимость выкупаемого объекта составляет 146 602 000 руб. (без учета НДС).
В соответствии с отчетом об оценке в„– 230614 от 23.06.2014, выполненным ООО "Финконсалт-Центр" по заказу истца, рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 51 140 678 рублей.
Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При первом рассмотрении дела определением Арбитражного суда города Москвы от 16.12.2014 по ходатайству истца назначена экспертиза с целью определения рыночной стоимости отчуждаемого имущества по состоянию на 14.02.2014, проведение которой поручено эксперту ООО "Агентство судебных экспертов".
Согласно заключению эксперта ООО "Агентство судебных экспертов" от 26.12.2014 рыночная стоимость спорного объекта составила 56 228 000 руб. (без учета НДС) по состоянию на 14.02.2014.
При повторном рассмотрении настоящего дела в суде первой инстанции Департамент и Правительство Москвы заявили ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости спорного объекта.
Протокольным определением от 18.05.2016 суд в удовлетворении указанного ходатайства отказал, при этом мотивы отказа не приведены.
При изложенных обстоятельствах, с учетом отмены судебных актов судом кассационной инстанции, направления дела на новое рассмотрение и содержащихся в постановлении указаний спор по данному делу по существу является спором об урегулировании разногласий в отношении цены выкупаемого объекта. В части остальных условий предложенного истцом проекта договора разногласия у сторон отсутствуют, Департаментом не были заявлены.
Суд кассационной инстанции, направляя дело на новое рассмотрение, указал, что требования истца по существу не рассмотрены, дал указания устранить допущенные нарушения.
Суды при новом рассмотрении дела данные указания не выполнили.
Как следует из материалов дела, в том числе протоколов судебных заседаний, пояснений лиц, участвующих в деле, вопрос цены заявленного к выкупу имущества судом не обсуждался.
Истец пояснил, что ему не предлагалась возможность заключения договора купли-продажи по иной цене, отличной от указанной истцом; в удовлетворении ходатайства Департамента и Правительства Москвы о назначении по делу повторной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости выкупаемого истцом имущества отказано без приведения мотивов.
Суд отказал в заключении договора по основанию, что "исковое заявление не содержит обоснований доводов истца о недостоверности отчета ответчика, рыночная стоимость помещения определена оценщиком ООО "АБН-Консалт" на день обращения истца, то есть по состоянию на 17.11.2014; истцом достоверность величины рыночной стоимости не оспорена, отдельный иск об оспаривании отчета не предъявлялся и не рассматривался; у суда нет оснований признавать отчет, представленный истцом, или изготовленный назначенным судом экспертом, имеющим заранее установленную силу по сравнению с отчетом ответчика, и отдавать на этом основании предпочтение одному отчету перед другим".
Также суд указал, что предложенные истцом и судебным экспертом цена продажи не соответствует среднему уровню цен на коммерческую недвижимость, так как согласно информационным базам данных, цена выставленных на продажу помещений в данном районе начинается от 125 000 руб. за кв. м.
При этом доказательства указанного вывода со ссылкой на материалы дела судом не приведены.
Суд указал, что недостоверность отчета оценщика ООО "АБН-Консалт" может быть установлена только в ходе специальной экспертизы, предметом которой должна являться проверка достоверности отчета, такая экспертиза может быть проведена при рассмотрении иска об оспаривании достоверности отчета.
Согласно рекомендациям, содержащимся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Таким образом, при рассмотрении спора об урегулировании разногласий в части цены объекта, отчуждаемого в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, судом производится оценка всех имеющихся в деле доказательств, может быть назначена судом соответствующая экспертиза; в результате исследования и оценки доказательств по делу суд принимает решение по существу спора, устанавливая цену выкупаемого арендатором недвижимого имущества.
Оспаривание отчета об оценке стоимости имущества, представленного собственником имущества, не является обязательным условием для разрешения такого спора между сторонами.
Установление судом цены выкупаемого в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ имущества при рассмотрение спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, без оспаривания по самостоятельному иску достоверности отчета оценщика, представленного собственником, соответствует сложившейся судебной практике.
Полагая исковые требования не подлежащими удовлетворению, суд также указал, что "в период с ноября 2013 года по январь 2014 года на сайте www.restate.ru было размещено объявление о переуступке права аренды спорного помещения по цене 8 млн. руб. Из выписки из ЕГРЮЛ в отношении истца следует, что 06.02.2014 у истца произошла смена единственного участника, 11.02.2014 назначен новый генеральный директор. Таким образом, истец соответствует критерию непрерывности владения только по формальным признакам, так как фактически приобрел право аренды вместе с участием в обществе за несколько дней до обращения в Департамент".
Судебная коллегия полагает указанный вывод неправомерным, не соответствующим нормам материального права, так как в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ право на приобретение арендуемого имущества имеет сторона по договору аренды, арендатором является ООО "Вернисаж".
При изложенных обстоятельствах решение Арбитражного суда города Москвы от 18 мая 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 сентября 2016 года по делу в„– А40-121031/14 подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы для рассмотрения спора по существу, о чем ранее было дано указание судом кассационной инстанции в постановлении от 10.12.2015.
Как сказано выше, в настоящем случае имеется спор об урегулировании разногласий в части цены выкупаемого истцом имущества.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, исходя из подлежащих применению норм материального права, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств, доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела, в том числе определить условия договора купли-продажи.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 18 мая 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 сентября 2016 года по делу в„– А40-121031/14 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА

Судьи
С.В.НЕЧАЕВ
Е.А.ПЕТРОВА


------------------------------------------------------------------