АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июня 2016 г. по делу в„– А40-59949/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 09 июня 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Крекотнева С.Н.
судей Калининой Н.С., Шишовой О.А.
при участии в заседании:
от истца ООО "ИНКОМ-СТАР" - Панасюк В.С. по доверенности от 23.03.2015
от ответчика ГУП "ЖИЛИЩНИК-1" - Каширина Е.С. по доверенности от 31.12.2015
от третьих лиц - не явились, извещены
рассмотрев 02 июня 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
ГУП "ЖИЛИЩНИК-1" (ответчика по первоначальному иску)
на решение от 27 ноября 2015 года Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Беловой А.Р.,
на постановление от 16 февраля 2016 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Тихоновым А.П., Александровой Г.С., Солоповой А.А.,
по иску ООО "ИНКОМ-СТАР"
к ГУП "ЖИЛИЩНИК-1"
о признании недействительной сделки, выразившейся в одностороннем отказе ГУП "ЖИЛИЩНИК-1" от исполнения договора аренды от 05.12.2002 в„– 62, согласно уведомлению от 08.12.2014 в„– 6-ар за подписью конкурсного управляющего Матусяк В.Б.
третьи лица: ООО "Инвестиционно-Строительная Группа "Развитие", Департамент городского имущества города Москвы, конкурсный управляющий ГУП города Москвы "Жилищник-1" Матусяк Виктор Богданович
по встречному иску ГУП "ЖИЛИЩНИК-1"
к ООО "ИНКОМ-СТАР"
об обязании освободить нежилое помещение

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Инком-Стар" (далее - ООО "Инком-Стар" или истец) 06.04.2015 обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Государственному унитарному предприятию города Москвы "Жилищник-1" (далее - ГУП "Жилищник-1" или ответчик) о признании недействительной сделки, выразившейся в одностороннем отказе ГУП "ЖИЛИЩНИК-1" от исполнения договора аренды от 05.12.2002 в„– 62, согласно уведомлению от 08.12.2014 в„– 6-ар за подписью конкурсного управляющего Матусяка В.Б.
В обоснование заявленных требований ООО "Инком-Стар" ссылается на заключенный между ним и ГУП "Жилищник-1" договора на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, от 05.12.2002 в„– 62 сроком по 31.12.2018., при этом ГУП "Жилищник-1" письмом от 08.12.2014 уведомило ООО "Инком-Стар" об отказе от исполнения договора аренды в порядке, установленном статьей 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002, по мнению истца, уведомление ответчика является недействительным, как противоречащее пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку основания, указанные ответчиком в спорном уведомлении, им не доказаны, поскольку между ответчиком и ООО "Инвестиционно-строительная группа "Развитие" заключен договор аренды, согласно которому ответчиком третьему лицу переданы, в том числе спорные помещения по ставке арендной платы ниже установленной спорным договором аренды.
ГУП "Жилищник-1", возражая против удовлетворении заявленных ООО "Инком-Стар" требований, указывало на свое право на одностороннее расторжение договора, которое предусмотрено договором и соответствует требованиям статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", с учетом того, что размер арендной платы, установленный спорным договором, составляет 1 800 руб. за 1 кв. м в год, тогда как исходя из заключения независимого эксперта об определении рыночного обоснованного размера арендной платы в„– 5881 размер арендной платы в месяц за помещение площадью 64,6 кв. м составляет 9 773 руб. за 1 кв. м в год без НДС и без учета коммунальных и эксплуатационных расходов, о чем истец был уведомлен, однако дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы подписывать отказался, ссылаясь на включение его в реестр субъектов малого предпринимательства. Ответчик указал, что при таких обстоятельствах, спорный договор препятствует восстановлению платежеспособности должника, а также исполнение должником этой сделки может повлечь за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.
Кроме того, ответчик указывал на то, что истец является недобросовестным арендатором, поскольку произвел несанкционированную перепланировку, о чем последний был уведомлен письмом от 03.07.2013 в„– 1436/13 об устранении нарушений условий договора.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 20.04.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-Строительная Группа "Развитие" (далее - ООО Инвестиционно-Строительная Группа "Развитие") и Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент).
До принятия решения по существу заявленных требований определением Арбитражного суда города Москвы от 15.06.2015 принято встречное исковое заявление для рассмотрения с первоначальным иском, с учетом принятого судом уточнения, об обязании ООО "Инком-Стар" освободить нежилое помещение общей площадью 64, 6 кв. м, расположенное в доме в„– 14 по адресу: Потаповский пер., в г. Москве (по данным выписки из технического паспорта БТИ в„– дела 107/11, по состоянию на 09.08.2010: подвал: помещение I комн. 1-6 (входящее в состав помещений с кадастровым номером 77601:0001031:2313).
В обоснование встречных исковых требований ГУП "Жилищник-1" указывало на то, что отказ от исполнения спорного договора аренды является правомерным, в связи с чем, руководствуясь статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, просило обязать ООО "Инком-Стар" освободить спорное нежилое помещение.
Между тем, ООО "Инком-Стар", возражая против встречных требований, указывало на то, что ГУП "Жилищник-1" заключен договор аренды, согласно условиям которого, стоимость 1 кв. м в год составляет 41 руб. 68 коп., поэтому договор аренды заключен на более худших условиях для ГУП "Жилищник-1", и ООО "Инком-Стар" начало перепланировку спорного помещения, основанную на законе, что подтверждается документацией по перепланировке, а также согласием арендодателя на нее.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 23.07.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен конкурсный управляющий ГУП "Жилищник-1" - Матусяк Виктор Богданович.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.11.2015, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2016, требования ООО "Инком-Стар" удовлетворены и сделка, выразившаяся в одностороннем отказе ГУП "ЖИЛИЩНИК-1" от исполнения договора аренды от 05.12.2002 в„– 62, согласно уведомлению от 08.12.2014 в„– 6-ар за подписью конкурсного управляющего Матусяка В.Б., признана недействительной.
Этими же судебными актами в удовлетворении встречных исковых требований ГУП "ЖИЛИЩНИК-1" об обязании ООО "Инком-Стар" освободить нежилое помещение общей площадью 64, 6 кв. м, расположенное в доме в„– 14 по адресу: Потаповский пер., в г. Москве (по данным выписки из технического паспорта БТИ в„– дела 107/11 по состоянию на 09.08.2010: подвал: помещение I комн. 1 - 6 (входящее в состав помещений с кадастровым номером 77601:0001031:2313), отказано.
Не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением ГУП "Жилищник-1" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой на принятые по делу судебные акты, в которой просит обжалуемые решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить их встречные требования в полном объеме, а первоначальные требования ООО "Инком-Стар" оставить без удовлетворения.
В обоснование своей кассационной жалобы заявитель ссылается на то, что имело место быть неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также несоответствие выводов, изложенных в обжалуемых судебных актах, обстоятельствам дела, нарушение и неправильное применение норм материального права. Заявитель настаивает на своих доводах о том, что обжалуемые судебные акты основаны на неверном толковании судами пункта 2 статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", по мнению заявителя, ошибочным является и вывод судов о том, что изменение (увеличение) арендной ставки не является основанием для одностороннего отказа от договора, а является основанием для подачи ответчиком иска об изменении арендной ставки в судебном порядке.
Кроме того, ГУП "Жилищник-1" в своей кассационной жалобе указывает на то, что договор от 05.12.2002 в„– 62 был расторгнут в установленном статьей 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" порядке на момент подачи иска, поэтому исковые требования ООО "Инком-Стар" удовлетворению не подлежали.
В судебном заседании суда кассационной инстанции 02.06.2016 представитель ГУП "Жилищник-1" поддержал приведенные в кассационной жалобе доводы.
Представитель ООО "Инком-Стар" просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения.
В приобщении к материалам дела отзыва ООО "Инком-Стар" было отказано, поскольку этот отзыв подан с нарушением требований Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы ГУП "Жилищник-1" к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.
Надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства третьи лица явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие этих лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, правоотношения сторон возникли из заключенного 05.12.2002 между ГУП "Жилищник-1" (арендодатель) и ООО "Инком-Стар" (арендатор), при участии и согласии Департамента, договора на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы (в хозяйственном ведении Государственного унитарного предприятия) в„– 62.
По условиям этого договора право хозяйственного ведения нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы от 28.12.2001 в„– О-1168 (свидетельство от 22.05.2002 в„– 77АА195174), арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, общей площадью 64,6 кв. м, расположенное в подвале по адресу: Потаповский пер., д. 14.
В этом договоре стороны предусмотрели, что срок действия договора устанавливается с 10.03.2003 по 31.12.2018, договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем на титульном листе имеется соответствующая отметка регистрационного органа. Кроме того, арендатор не вправе производить какую-либо перепланировку или переоборудование арендуемого помещения либо его части без письменного разрешения арендодателя и соответствующей межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке.
Между тем, размер арендной платы устанавливается дополнительным соглашением "Размер годовой арендной платы нежилого помещения", который составляется в соответствии с правовыми актами города Москвы и действует в течение указанного в нем периода, подписывается арендодателем, Департаментом и арендатором и является неотъемлемой частью договора. В случае изменении базового размера стоимости строительства 1 кв. м нежилой площади, минимальной ставки арендной платы за 1 кв. м нежилой площади, методики расчета арендной платы, устанавливаемых распоряжением Правительства Москвы (Указом Мэра), а также при изменении площади помещения, при изменении назначения использования помещения (в том числе при изменении назначения в связи со сдачей в субаренду), при изменении технического состояния помещения (процента износа, строительного материала, типа здания, расположения помещения, степени технического обустройства, высоты потолков), при установлении льгот субъектам малого и среднего предпринимательства и др.) и при окончании периода, на который были установлены льготы, арендатор обязан заключить с арендодателем и Департаментом соглашение об изменении арендной платы (подписать "Расчет размера арендной платы нежилого помещения") на условиях, предложенных арендодателем (Департаментом), в течение одного месяца с момента получения соответствующего письменного уведомления или проекта соглашения.
При получении соответствующего письменного уведомления или проекта соглашения об изменении арендной платы или методики расчета, устанавливаемым Распоряжением Правительства Москвы (Указом Мэра), арендатор обязан заключить с арендодателем и Департаментом соглашение об изменении арендной платы (подписать "Расчет размера арендной платы нежилого помещения") на условиях, предложенных арендодателем (Департаментом) в течение одного месяца с момента опубликования соответствующего распоряжения Правительства Москвы (Указа Мэра) в средствах массовой информации.
При этом, в случае неисполнения арендаторам данной обязанности, размер арендной платы может быть изменен судом по требованию арендодателя или Департамента. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора или Департамента в случаях, предусмотренных действующим законодательством, а также в случаях, когда арендатор произвел переоборудование или перепланировку арендуемого помещения либо его части без разрешения арендодателя и соответствующей межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке; не вносит плату за эксплуатационные и коммунальные услуги два раза подряд по истечении установленного соответствующим договором срока платежа.
В ходе судебного разбирательства судом было установлено также то, что согласно расчету от 30.07.2003 в„– 1, размер арендной платы за спорное помещение составляет 2 191 руб. 79 коп. за 1 кв. м в год, тогда как письмом от 08.12.2014 в„– 6-ар арендодатель уведомил арендатора об отказе от исполнения договора аренды от 05.12.2002 в„– 62, ссылаясь на статьи 102 и 129 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", а также пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя требования ООО "Инком-Стар" и отказывая в удовлетворении требований ГУП "Жилищник-1", исходили из того, что оспариваемое уведомление от 08.12.2014 в„– 6-ар направлено на прекращение прав и обязанностей по договору аренды от 05.12.2002 в„– 62, поэтому это уведомление является односторонней сделкой применительно к статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, тогда как спорным договором аренды односторонний отказ от договора предусмотрен лишь в случае, когда договор заключен на неопределенный срок, при этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, между тем, срок действия договора был установлен сторонами с 10.03.2003 по 31.12.2018.
Кроме того, по мнению нижестоящих судов, конкурсный управляющий при отказе от исполнения заключенного договора должен доказать, что исполнение должником такой сделки повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах, а также отсутствие обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника, поэтому только совокупность этих условий является основанием для заявления этого отказа (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть для признания такого отказа действительным. При этом конкурсный управляющий обязан доказать, что имеется возможность для восстановления платежеспособности должника, которая по смыслу закона осуществляется в рамках процедур финансового оздоровления или внешнего управления.
Вместе с тем, суды посчитали, что из уведомления конкурсного управляющего от 08.12.2014 в„– 6-ар не усматривается, по какому основанию из предусмотренных статьей 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", заявлен односторонний отказ от исполнения договора, поэтому невозможно сделать вывод о наличии или отсутствии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника, с учетом того, что ООО "Инком-Стар" является добросовестным арендатором, своевременно уплачивающим арендные платежи.
Суды первой и апелляционной инстанций, отклоняя доводы ГУП "Жилищник-1" в обоснование одностороннего отказа от договора на незаконное производство переоборудования и перепланировки арендуемого помещения, либо его части без разрешения арендодателя и соответствующей комиссии, полученного в установленном порядке, указали на то, что эти доводы опровергаются представленными в материалы дела доказательствами, поскольку перепланировку ООО "Инком-Стар" произвело с согласия арендодателя согласно письму от 19.12.2007 в„– 600/8, а также с разрешения соответствующих межведомственных комиссий, полученных в установленном порядке.
Отказывая в удовлетворении встречных требований, суды сослались, в том числе на то, что договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком не расторгнут, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных исковых требований об обязании ООО "Инком-Стар" освободить спорное нежилое помещение.
Между тем, судами не учтено следующее.
Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов обеих инстанций о неправомерности встречного иска и наличии оснований для удовлетворения требования ООО "Инком-Стар", изложенными в обжалуемых судебных актах, поскольку эти выводы не сделаны на основании полного и всестороннего исследования обстоятельств дела и правильного применения норм материального и процессуального права.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Односторонний отказ от исполнения договора допускается статьей 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" при наличии перечисленных в ней условий, в данном случае подлежат применению специальные нормы Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", предусматривающие особый порядок одностороннего отказа от исполнения договоров и иных сделок должника в случае введения конкурсного управления (статья 129 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве")).
В соответствии с абзацем 3 пункта 3 статьи 129 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 данного Закона. Конкурсный управляющий не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника.
Отказ от исполнения договоров и иных сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, возможен, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах (пункт 2 статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").
В соответствии с пунктом 3 статьи 102 названного Закона договор считается расторгнутым с даты получения сторонами по такому договору заявления конкурсного управляющего от исполнения договора.
Вместе с тем, суды обеих инстанций не согласились с тем, что ГУП города Москвы "Жилищник-1" в лице конкурсного управляющего на основании абзаца 3 пункта 3 статьи 129 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" правомерно направило в адрес ООО "Инком-Стар" уведомление об отказе от исполнения договора аренды.
Не проверили доводы ГУП города Москвы "Жилищник-1" о том, что его требование основано именно на том, что заявленный конкурсным управляющим отказ от договора аренды основан на положениях статей 102, 129 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве"), статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку арендные отношения с ООО "Инком-Стар" являлись для предприятия убыточными.
Между тем, суды, отклоняя довод ГУП города Москвы "Жилищник-1" о том, что рыночная ставка арендной платы за спорное помещение составляет 9 773 руб. за 1 кв. м, тогда как размер арендной платы по дополнительному соглашению от 01.01.2011 составляет 1 800 руб. за 1 кв. м, не приняли во внимание то, что ООО "Инком-Стар" не оспаривает существенное занижение арендной платы.
С учетом этих обстоятельств судам следовало установить, не может ли дальнейшее исполнение договора на определенных в нем условиях лишить ГУП города Москвы "Жилищник-1" возможности получать доходы, которые он мог бы получить при обычных условиях гражданского оборота, при этом судам следует учесть, что отказ от исполнения договоров и иных сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, возможен, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.
Кроме того, судам следует проверить обстоятельство того, может ли быть занижен предусмотренный договором аренды размер арендной платы по сравнению с ценами, установленными в соответствии с действующим законодательством, в отношении аналогичных сделок с объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, а также, если арендатор уведомлен арендодателем о необходимости изменения размера арендной платы, то насколько добросовестно поступает арендатор, который отказывается подписывать дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы.
Кроме того, судам следует учесть, что ООО "Инком-Стар", заключая договор аренды, приняло на себя обязательство не производить никаких капитальных перепланировок и переоборудования помещения без письменного разрешения арендодателя и соответствующей межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке, а если имело место быть неисполнение арендатором этой обязанности, то чем подтверждается законность этой перепланировки, с учетом доводов ГУП города Москвы "Жилищник-1" об отсутствии в материалах дела решения компетентных органов о легализации произведенного ООО "Инком-Стар" переоборудования и перепланировки в арендуемых помещениях, а также проверить наличие в материалах дела, в том числе технической документации БТИ, актов проверки использования имущества города Москвы, были ли требования со стороны арендодателя устранить выявленные нарушения технического состояния помещения.
При этом судам следует иметь в виду, что согласие собственника на проведение перепланировки подтверждает лишь возможность проведения перепланировки по указанному адресу, но не освобождает арендатора от получения разрешения соответствующей межведомственной комиссии до проведения начала работ, как предусмотрено условиями договора.
При новом рассмотрении дела, судам, с учетом положений статей 102 и 129 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", с учетом вышеуказанных указаний, повторно проверить законность отказа конкурсного управляющего ГУП "Жилищник-1" от договора аренды, мотивированное тем, что арендные отношения для предприятия были убыточными.
С учетом изложенного выводы судов о применении нормы права не основаны на полном и всестороннем исследовании обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, а поэтому решение, постановление подлежат отмене.
Так как в силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, дело по основаниям, указанным выше, подлежит направлению в Арбитражный суд города Москвы.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27 ноября 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2016 года по делу в„– А40-59949/2015 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья
С.Н.КРЕКОТНЕВ

Судьи
Н.С.КАЛИНИНА
О.А.ШИШОВА


------------------------------------------------------------------